نوسازي راهكاري براي مقابله با زلزله

با وجود اين، دولت طي سال‌هاي اخير با اختصاص منابع مالي مناسب و ارائه تسهيلات به صاحبان اين واحدها قرار است بخشي از 72 هزار هكتار مساحت واقع در بافت‌هاي فرسوده را نوسازي كند.

با وجود آن كه انبوه‌سازان مسكن به بازار نوسازي بافت‌هاي فرسوده نيز وارد شده‌اند و سودآوري مناسبي نيز براي آنان داشته، اما اين امر نياز به فعاليت بيشتر دارد كه به گفته كيان‌پور، معاون وزير راه و شهرسازي و مديرعامل شركت مادر تخصصي عمران و بهسازي شهري ايران، نوسازي بافت‌هاي فرسوده در حال حاضر تنها از عهده بخش خصوصي برمي‌آيد.

آنچه در پي مي‌آيد حاصل گفت‌وگو با مجيد كيان‌پور است.

طرح تفصيلي ساخت و ساز در بافت‌هاي فرسوده از نظر ميزان تراكم عمودي و افقي و تعداد طبقات و واحدها چگونه تعريف شده است؟ بسياري از مالكان نگران هستند كه با اجراي اين طرح تراكم كاهش يابد.

شهرداري‌ها در سراسر كشور به دنبال اجراي ضوابط تشويقي در بافت‌هاي فرسوده هستند تا اين ضوابط براي سرمايه‌گذاران بخش خصوصي، مردم و سازندگان توجيه اقتصادي داشته باشد، اما براي هر شهر نمي‌توان نسخه واحدي ارائه داد. زيرا روش‌هاي اجراي نوسازي و تراكم‌ها در استان‌هاي مختلف فرق دارد.

يكي از تسهيلات براي بافت‌هاي فرسوده، اختصاص حداقل 50 درصد تخفيف بر عوارض صدور پروانه ساخت است و حتي بعضي شهرداري‌ها براي تشويق بيشتر مردم به منظور نوسازي بافت‌هاي فرسوده صددرصد تخفيف عوارض پروانه در نظر مي‌گيرند.

دولت هم به دنبال اين است كه تسهيلات را بدون بروكراسي اداري حتي بدون سپرده‌گذاري به دست سازنده‌ها برساند.

در اين ميان مولفه ديگر هم مردم هستند و با بسترسازي‌هايي كه دولت و شهرداري‌ها فراهم مي‌كنند باعث مي‌شود مردم با همكاري بخش خصوصي و سازنده‌ها براي نوسازي بافت‌هاي فرسوده سرمايه‌گذاري كنند.

تهران هم مانند شهرهاي ديگر كشور است، اما حجم قابل‌توجهي از ساخت و سازهاي كشور را در خود جاي مي‌دهد، لذا ممكن است گروه‌هاي خاصي مانند مشاوران و املاكي‌ها تبليغ كنند كه طرح تفصيلي باعث شود تراكم پايين بيايد يا توجيه اقتصادي مناسب را نداشته باشد.

ولي اگر با توليد مسكن در بافت فرسوده به ازاي هريك واحد كه تخريب مي‌شود، 3.2 واحد توليد مي‌شود در تهران بعضا تا شش واحد هم مي‌رسد. اين نشان مي‌دهد ضوابط تشويقي و تراكم‌هاي لازمه بر طرح تفضيلي در نظر گرفته‌شده و موجب توجيه اقتصادي و ايجاد ارزش افزوده براي ملك متقاضيان نوسازي در بافت فرسوده شده است. ‌در بافت‌هاي فرسوده، شهرداري براي پروانه مسكوني پولي دريافت نمي‌كند.

اين عامل بسيار خوبي است براي اين كه نوسازي و بهسازي در بافت فرسوده صورت بگيرد. از طرفي هم مي‌بينيم شهرداري اعلام كرده اگر متراژ ملك در بافت فرسوده بالاتر از 150 متر باشد، يك طبقه تراكم تشويقي مي‌دهد و اگر چند پلاك با هم تجميع شوند تا بخواهند واحدهاي خود را نوسازي كنند، دو طبقه تراكم تشويقي دريافت مي‌كنند و در شرايط خيلي خاص تا سه طبقه هم مي‌توانند تراكم دريافت كنند.

نوسازي بافت فرسوده يك ضرورت اجتناب‌ناپذير است. هر سال يك حادثه قهري در كشور ما به وجود مي‌آيد؛ مانند سيل، آتش‌سوزي،‌ زلزله و... .

زلزله بيشتر گريبانگير ماست. براي همين، ضرورت نوسازي بافت‌هاي فرسوده در تمام برنامه‌ها ديده شده است. به نظر من زلزله يك حادثه نيست، يك رخداد طبيعي است كه بايد هميشه براي مقابله با آن آمادگي داشته باشيم. سازوكار مقابله با آن فراهم شود و بسترسازي‌هاي لازم براي آن صورت گيرد و خانه‌ها بر مبناي مقررات ملي ساختمان ساخته شوند.

چنانچه اين كار مناسب انجام پذيرد مي‌توان خسارات وارده از نظر مالي و جاني را به حداقل رساند. حداقل در ماده 171 برنامه پنجم توسعه دولت و شهرداري‌ها مكلفند به گونه‌اي راهبرد و سياستگذاري را در اين بخش ارائه كنند كه سالانه حداقل 10 درصد از بافت‌هاي فرسوده نوسازي شوند.

تاكنون محدوده 72 هزار هكتار بافت فرسوده مصوب در 471 شهر كشور شناسايي شده و به تصويب كميسيون‌هاي ماده 5 و شوراي عالي معماري و شهرسازي ايران براي اجرا در شهرهاي بالاي 1200 نفر جمعيت رسيده است.

از اين ميزان تاكنون نوسازي 7000 هكتار انجام شده (به صورت لكه‌اي). بايد به گونه‌اي سياستگذاري شود تا تمام سرمايه‌گذاري‌ها و سازنده‌‌هاي ذي‌صلاح براي سرمايه‌گذاري در اين مناطق تشويق شوند.

هر هكتار بافت فرسوده حدود 10 ميليارد تومان هزينه نوسازي لازم دارد.

اگر اين رقم را ضرب كنيد عدد فوق‌العاده بزرگي مي‌شود كه از عهده و توان دولت خارج است. با اين حساب ضرورت دارد دولت تسهيلات ارائه كند، شهرداري‌ها با ارائه تخفيف در پروانه مكانيسم تشويقي اعمال كنند، مردم و سرمايه‌گذاران بخش خصوصي بعنوان متوليان اصلي بافت فرسوده مراجعه كنند و سرمايه‌هاي آنها به سمت بافت فرسوده هدايت شود.

اگر پروانه صادرشده در بافت فرسوده را صددرصد در نظر بگيريم، حدود 70 درصدشان براي برخورداري از تسهيلات به ما مراجعه مي‌كنند. 30 درصد هم با سرمايه خود اقدام به نوسازي مي‌كنند. سال گذشته حدود 113 هزار واحد پروانه نوسازي در بافت فرسوده صادر شد كه 44500 واحد آن در كلانشهر تهران بود. از اين 44500 عدد در تهران، 34500 عدد به ما مراجعه كردند و آنها را به بانك براي دريافت تسهيلات معرفي كرديم.

از تعداد 113 هزار عدد، حدود 75600 واحد براي تسهيلات به ما مراجعه كردند. آن نسبت 70 به 30 كاملا مشهود است.

به نسبت سال 89، رشد 87 درصدي در تهران داشتيم (از نظر تعداد واحدهاي معرفي‌شده به بانك) سال 89، 22600 معرفي به بانك داشتيم كه در سال 90 به 34500 رسيد.

مكانيسم صندوق توسعه ملي جداست، زيرا منابع صندوق براي اين كار پيش‌‌بيني نشده؛ براي سياست‌هاي حاكميتي است. مسائل دولت در آنجا لحاظ مي‌شود.

اما بخش خصوصي ما سرمايه و نقدينگي لازم را دارد. ما براي انبوه‌سازان اين فضا را ايجاد كرديم كه مراجعه كنند.

تاكنون به صورت خاص استفاده نكرده‌اند. ‌ما حدود 6000 انبوه‌ساز در كشور داريم. اگر هر كدام در بافت فرسوده صد واحد براي ما بسازند 600 هزار واحد مي‌شود و ما به هدف قانونگذار خواهيم رسيد.

سال گذشته در كل كشور حدود 500 هزار پروانه ساختماني احداث شد كه 113 هزار پروانه در بافت فرسوده بوده و اين نشان مي‌دهد حدود 23 درصدي بافت فرسوده داريم.

تا قبل از بهمن سال گذشته، 12 درصد در دوره فروش اقساطي و 11 درصد در دوره مشاركتي بوده است.

با توجه به بسته نظارتي بانك مركزي، اين رقم افزايش پيدا كرد.‌الان به 20 درصد در دوران مشاركت رسيده است. دوره فروش اقساطي هم 15 درصد لحاظ شده كه مكانيسم خوبي است.

دو روش دارد؛ يكي روش پلكاني و ديگري مساوي.

متقاضي هركدام را بخواهد انتخاب مي‌كند.

در پرداخت تسهيلات تا قبل از سال 87 سالانه حدود 9 تا 10 هزار واحد تسهيلات پرداخت مي‌شد. در سال 88 ، 30 هزار واحد، در سال 89، 60 هزار واحد و در سال گذشته 75 هزار و 600 واحد پرداخت شد. امسال با توجه به تاكيد وزير راه و شهرسازي براي 200 هزار واحد پرداخت تسهيلات پيش‌بيني شده كه 100 هزار واحد آن با تصويب كارگروه مسكن از محل منابع داخلي بانك‌ها از طريق بانك مركزي و تصويب كارگروه مسكن كشور پرداخت مي‌شود.

نرخ تسهيلات آن 15 درصد در دوره فروش اقساطي و 20 درصد هم در دوره مشاركت است. براي نوسازي 100 هزار واحد ديگر نيز با توجه به حمايت ويژه وزير از نوسازي در بافت‌هاي فرسوده از تامين اعتبار آن از محل خط اعتباري مسكن مهر اختصاص مي‌يابد. در بافت فرسوده با نرخ تسهيلات مسكن مهر كه از طريق واحدهاي خودمالكي پرداخت مي‌شود اگر در كلانشهر تهران باشد نرخ تسهيلات آن 9 درصد، در مراكز استان‌ها 7درصد و در ساير شهرستان‌ها 4 درصد پرداخت مي‌شود.

خير، اگر كسي بخواهد در بافت فرسوده زير پنج واحد بسازد براي استفاده از خط اعتباري بايد فرد واجدشرايط را معرفي كند. اگر از محل منابع داخلي بانك‌ها باشد نيازي به معرفي نيست. فرد واجد شرايط كسي است كه متاهل، سرپرست خانوار بوده و تاكنون از تسهيلات دولتي استفاده نكرده باشد و فرم «ج» (نداشتن واحد ملكي ثبتي)‌ او هم سبز باشد.

شايد هزينه سرمايه‌گذاري در بافت فرسوده بيشتر از مسكن مهر باشد، ما نمي‌توانيم بگوييم چون آب و برق دارد ديگر نيازي به امور زيربنايي ندارد در حالي كه بسياري از شبكه‌هاي بافت‌هاي فرسوده پوسيده است و بايد نوسازي و بهسازي شود. مشكلات و گرفتاري‌هاي خاص خود را دارد. دولت مسكن را در سبدهاي مختلف توليد مي‌كند. اعم از مسكن مهر، مسكن مهر 99 ساله، مهر خودمالك، اجاره پنج ساله و... .

ولي بحث تملك در بافت فرسوده بحث ساده‌اي نيست. الان در محلاتي كه تملك يا تجميع مي‌خواهد انجام شود با مشكلات زيادي روبه‌رو هستيم.

فرهنگ مشاركت و تجميع، فرهنگي كه همسايه‌ها با هم شراكت كنند سازنده ذي‌صلاح بگيرند تا ملكشان را تخريب كنند، بخواهند به مساحت جديدي برسند، عقب‌نشيني كنند و... اينها پروسه طولاني دارد. مسكن مهر يك طرح ضربتي براي توليد مسكن بوده و هست.

شما در هيچ برهه‌اي از كشور اين ظرفيت توليد مسكن را نديده‌ايد. اگر مي‌خواست به بافت فرسوده بيايد امكان اين مزيت وجود نداشت. مسكني كه مي‌خواهد در بافت فرسوده ايجاد شود تا بخواهد پروسه تملك آن طي شود ساليان سال زمان مي‌گيرد. كارهاي شهرداري‌ها را ببينيد، در بعضي محلات معبر ايجاد شده ولي يك خانه آن وسط باقي‌مانده كه هنوز نتوانستند از نظر قانوني تملك آن را انجام دهند. اين نشان‌دهنده زمانبربودن كار در بافت‌هاي فرسوده است.

خير، زيرا سازوكارهاي آن با هم فرق دارد. يك پروژه به صورت پايلوت در منطقه سيروس تهران (سمت سرچشمه، بهارستان)‌ طراحي شده از سال 79 تا حالا به دنبال تملك يك مجموعه هستيم و تازه توانستيم تملك آن را به پايان برسانيم. موضوع تملك بحث پيچيده‌اي است. قانونگذار قانون حمايت از احيا و بهسازي بافت‌هاي فرسوده و ناكارآمد شهري را تصويب كرد. طبق ماده 9 چگونگي تمليك املاك بلاصاحب و مجهول‌‌المالك در بافت فرسوده روشن شده است.

آيين‌نامه‌هاي آن از طريق قوه قضاييه و ثبت اسناد و شركت عمران و بهسازي شهري ابلاغ نشده و براي واحدهاي تجاري مكانيزم‌هاي خوبي ديده شده كه بر آن اساس مي‌توانند تجميع انجام دهند و كار خود را شروع كنند.

تا قبل از سال 88، اين موضوع زياد ملموس نبود و چندان دنبال نمي‌شد،‌ اما سال 89 نسبت به سال 88 با رشد 60 درصدي واحدهاي تجميع‌شده مواجه شديم. سال 90 نسبت به 88، 75 درصد رشد تقاضا داشتيم و از آنجا كه بافت فرسوده سه شاخص دارد و يكي از آنها ريزدانگي‌ است ـ كه همان كوچك‌بودن مساحت پلاك‌هاست ـ از 30 تا 70 متر پلاك‌هايي هستند كه زير استانداردهاي لازم قرار دارند. از اين رو براي اين پلاك‌ها برنامه‌هايي براي تجميع در نظر گرفته شده است.

شاخص ديگر، نفوذناپذيري و عرض كم معابر است و ديگري ناپايداري ساختمان‌ها‌ست . اگر اين سه شرط با هم جمع شود، در هر محدوده‌اي 50 درصد برآيند آن لحاظ شود آن محدوده از ديد ما بافت فرسوده است و نياز به نوسازي و تجميع واحدها دارد و در تعريف ما محدوده‌اي بافت فرسوده گفته مي‌شود كه مساحت 50 درصد پلاك‌هاي آن زير 200 مترمربع باشند. ‌نفوذناپذير هم به جايي گفته مي‌شود كه عرض 50 درصد معابر زير 6 متر باشد و 50 درصد ساختمان‌ها در آن ناپايدار باشند يعني در برابر حوادث قهري نتوانند استحكام داشته باشند و فرو بريزند.

در حال حاضر راهبرد ما اين است تلاش كنيم مشاركت مردم در اين زمينه ايجاد شود. همسايه‌ها با هم بيايند و پلاك‌هايشان را تجميع كنند و اين كاملا به نفع آنها خواهد بود.

دولت يكسري اراضي را در بافت‌هاي فرسوده تملك كرده، ما اينها را به عنوان سهم آورده دولت در اختيار انبوه‌سازان قرار داديم تا از فرصت‌هاي سرمايه‌گذاري استفاده كنند و در بافت فرسوده هر چه را بخواهند كه در اختيار دولت باشد، دولت تسهيل‌گري مي‌كند تا كارشان سريع‌تر انجام شود و كار نوسازي و بهسازي بافت فرسوده با سرعت بيشتري انجام شود.

ما الان حدود 200 هزار واحد مسكوني را در برنامه افتتاح گذاشته‌ايم (تا پايان نيمه اول سال 92) حدود 42 هزار واحد سال گذشته افتتاح شد.

امسال روي 120 هزار واحد هدفگذاري كرديم، براي شش ماهه اول سال‌ آينده هم 38 هزار واحد. حدود 22 هزار و 500 واحد از 120 هزار واحد امسال افتتاح شده، حدود 35 هزار واحد را آماده افتتاح داريم و ان‌شاءالله تا پايان شهريور 25 هزار واحد آماده بهره‌برداري مي‌شود. مجموع اينها 82 هزار و 500 واحد مي‌شود، بقيه آن هم تا پايان سال تا سقف 120 هزار واحد آماده بهره‌برداري خواهد شد.

اين تعداد توليد مسكن در بافت فرسوده مي‌تواند براي اشتغال هم آمار خوبي باشد. مي‌دانيد بيشتر از 300 شغل و وظيفه در ارتباط با صنعت ساختمان وجود دارد. به ازاي هر 57 متر توليد مسكن يك اشتغال مستقيم ايجاد مي‌شود. وقتي عرضه بيشتر باشد، نرخ مسكن تعديل مي‌شود.

تاكنون به نسبت تورمي كه بانك مركزي اعلام مي‌كند، رشد قيمت مسكن پايين‌تر از قيمت تورم است.

ما در كل كشور، شركت‌هاي كارگزار داريم؛ شركت‌هاي عمران و مسكن‌ساز، ادارات نوسازي و بهسازي بافت فرسوده در اداره كل راه و شهرسازي و تمام شهرداري‌ها در كل كشور نماينده ما هستند، بعضا به بانك معرفي مي‌كنند تا تسهيلات دريافت كنند؛‌ اما وقتي فرد به بانك مراجعه مي‌كند، بايد پروانه نوسازي داشته باشد، اما يا مجهول‌المالك است يا ملك آن سند ندارد. مثلا با سند جايگزين وام گرفته، به فروش اقساطي كه رسيده براي حل مشكل سند مراجعه نكرده است.

سيستم بانكي همراهي مي‌كند، اما از طرفي اين را طلب مي‌كند كه ساكنان بافت‌هاي فرسوده و تسهيل‌گيرندگان مشكلات جاري را كم كنند.

طبق ماده 9 قانون حمايت از بهسازي و نوسازي بافت‌هاي فرسوده و ناكارآمد شهري دستورالعملي تهيه شد و به امضاي نمايندگان وزارت راه و شهرسازي، قوه قضاييه و سازمان ثبت اسناد و املاك كشور رسيد و از طريق سازمان ثبت به تمام ادارات ثبت اعلام و ارائه شد.

در هر شهر يك هيات حل اختلاف تشكيل شد. يكي از قضات باتجربه دادگستري، رئيس اداره ثبت محل و نماينده راه و شهرسازي در هر هيات حضور دارد. دبيري هيات با اداره ثبت اسناد و املاك است.

املاك بلاصاحب، مجهول‌المالك، ورثه‌اي و فاقد سند در اينجا بررسي و براي آن حكم صادر مي‌شود. چنانچه تا 20 روز درباره آن اعتراضي نشد، راي قطعي قابل اجرا در تمام محاكم است. اگر اعتراض شد، در دادگاه تجديدنظر رسيدگي و در دادگستري راي آن قطعي مي‌‌شود.

ملاك ما قانون برنامه پنجم توسعه و قانون حمايت از احيا و بهسازي بافت‌هاي فرسوده است.

شهرداري‌ها به دنبال وزارت راه هستند. در كميسيون‌هاي ماده 5 با نظر معاون عمراني و با نظر استاندار به دنبال مكانيسم‌هاي تشويقي هستند. آنها بيشتر از ما پيگير ايجاد ضوابط تشويقي هستند تا بتوانند تجديد حيات دوباره‌‌اي در بافت‌هاي فرسوده ايجاد كنند. چون بعضا اين واحدها خالي از سكنه مي‌شوند و محلي براي مهاجرت افراد با تابعيت ديگر كشورها يا تبديل به انبار كالا مي‌شود كه آسيب‌هاي اجتماعي‌اش، شهرداري‌ها و مراكز خدمات‌رساني را بيشتر درگير مي‌كند. لذا شهرداري‌ها به دنبال اين هستند كه با هماهنگي‌ شوراي شهر، وزارت راه و شهرسازي و استانداري‌ها مكانيسم‌هاي تشويقي بيشتري را ارائه دهند.

تاكنون در 60 شهر حدود 44 هزار هكتار محدوده در سكونتگاه‌هاي غيررسمي شناسايي شده (در شهرهاي بالاي 150 هزار نفر جمعيت به استثناي مراكز استان‌ها كه زير 150 هزار نفر هستند)‌، كار مطالعه آن انجام شده و به تائيد ستادهاي ملي، توانمندسازي سكونتگاه‌هاي غيررسمي در استان‌هاي ذيربط رسيده.

ما در 471 شهر، 44 هزار هكتار سكونتگاه غيررسمي و 72 هزار هكتار بافت فرسوده داريم. جمع اين دو مي‌شود 116 هزار هكتار، مساحت شهري ما در كل كشور 640 هزار هكتار است. از اين ميزان 114 هزار هكتار يا بافت فرسوده است يا سكونتگاه غيررسمي. 72 هزار هكتار بافت فرسوده و 44 هزار هكتار سكونتگاه غيررسمي است.

اين محدوده حدود 20 درصد مساحت محدوده شهري ماست و 30 درصد جمعيت شهري‌مان در اين مناطق زندگي مي‌كنند. حدود 5/5 ميليون نفر در اين 44 هزار هكتار و حدود 5/8 ميليون نفر در اين سكونتگاه‌ها هستند كه با وجود اين، لازم است برنامه‌ريزي و سياستگذاري ويژه‌اي در اين زمينه صورت گيرد.

از اوايل سال 79 طرح‌هاي مطالعاتي انجام شد. بصورت پايلوت در پنج شهر زاهدان، بندرعباس، كرمانشاه، سنندج و تبريز با مشاركت بانك جهاني يكسري پروژه‌ها در جهت بالابردن سطح رفاه اجتماعي در جهت توسعه عدالت اجتماعي تعريف شد. ‌پروژه‌ها از انواع مختلف از كانال‌هاي جمع‌آوري و دفع آب‌هاي سطحي تا احداث مدرسه البته تعريف شده است. چون ما محله هدف مشخص مي‌كنيم، ممكن است يك شهر 13 محله داشته باشد كه اسكان غيررسمي دارد. حتي مي‌شود سطح بهداشت و رفاه آن منطقه را بالا برد همه اينها در يك كلام سبب بالارفتن سطح خدمات اجتماعي در اين‌گونه محلات مي‌شود.

در آن پنج شهر، پروژه‌ها با همكاري بانك جهاني تعريف شد. از سال 82 شروع شد تا 88. قرار شد دولت 20 درصد وام بدهد و بانك جهاني 80 درصد. بانك جهاني با توجه به سياست‌هايي كه انجام داد همكاري خود را قطع كرده است. دولت يك‌تنه تعهدات ايجاد شده را تقبل كرده است.

تا قبل از سال 88 طي آن پنج سال كه مي‌خواست با همكاري بانك جهاني انجام شود، اين رقم 100 ميليون دلار بود كه 80 ميليون دلار ارزي و از طريق بانك جهاني تامين شد. 20 ميليون دلار هم ريالي بود كه بايد از طريق دولت تامين مي‌شد.

بانك جهاني بيش از 40، 50 درصد تعهدات خود را انجام نداد، همكاري‌اش را قطع كرد و در نهايت دولت تعهدات را پرداخت كرد. در سال 89، 20 ميليارد تومان، سال 90، 30 ميليارد تومان و امسال به 31 ميليارد تومان رسيده است.