مستاجرها با مدل آمریکایی خانه‌دار نمی‌شوند

به گزارش سرویس اقتصادی پایگاه 598 ، طبق قانون اساسی دولت مکلف است مسکن مورد نیاز مردم را فراهم کند. اما هنوز مشکل مسکن در ایران حل نشده‌است. خانه‌هایی در کلانشهرها هستند که خالی بوده و هیچ کس در آنها ساکن نیست اما در مقابل مردمی هم هستند که سرپناهی برای آنکه در آن زندگی کنند، ندارند. متاسفانه در بخش مسکن هم برنامه راهبردی مشخصی تدوین نشده‌است.

هر یک از دولت‌ها بر حسب شرایط، سیاست‌های مقطعی و گذرایی برای بخش مسکن تدوین می‌کنند که این سیاست‌ها با تغییر کابینه رنگ باخته و جای خود را به برنامه‌های جدیدتر می‌دهد. مسکن مهر که در جانمایی مشکل داشت و هنوز بسیاری از واحدهای آن آب و برق ندارد، نیمه کاره رها شده و طرح مسکن اجتماعی از سوی دولت جدید به مجلس شورای اسلامی ارایه شده‌است. در نهایت این مردم هستند که همچنان منتظرند تا سیاست‌های دولت شفاف شود و سقف وام مسکن پرداختی توسط بانک‌ها از بلاتکلیفی خارج شود تا برای خرید یک سرپناه هر چند کوچک برنامه‌ریزی کنند. جهش ناگهانی قیمت مسکن در سال 85 به دنبال تغییر بهای مصالح ساختمانی سبب شد بسیاری از مردم قدرت خرید مسکن را از دست بدهند. زیرا این جهش‌های قیمتی با تغییر حقوق افراد همخوانی نداشت. بحران رکود در بخش مسکن عباس آخوندی وزیر راه و شهرسازی و ولی الله سیف رییس کل بانک مرکزی وا داشت تا نامه‌ای به رییس جمهور بنویسند. در این نامه از روحانی خواسته شده تا دولت به جای وام مسکن 30 میلیونی تا سقف 50 درصد قیمت یک منزل مسکونی به افرادی که برای اولین بار اقدام به خرید خانه کرده و «خانه اولی» نامیده می‌شوند، تسهیلات ارایه کند. در بخشی از نامه سیف و آخوندی به روحانی آمده است؛ راه‌حل جهانی، خرید مسکن با ودیعه کم، با اقساط بلندمدت و «در استطاعت» و از محل پس‌اندازهای آتی خانوارهاست؛ آن‌چه در اصطلاح بانک‌داری «تسهیلات رهنی» نامیده می‌شود. در کشورهای پیشرفته نظام بانکی به‌مدد بازار سرمایه توسعه یافته به‌خوبی از عهده تأمین مالی این نوع مسکن برآمده است. در ایران نیز در حال حاضر مقامات پولی و مالی کشور، این نکته را تایید می‌نمایند که گسترش بازار رهن باعث تقویت «تقاضای مؤثر» می‌شود، نظم پس‌اندازی در خانوارها ایجاد می‌کند، موجودی مسکن کشور را افزایش می‌دهد و در واقع این گسترش از ستون‌های اصلی حل معضل مسکن است. برای راه‌اندازی بخش مسکن باید حداقل حدود 50 درصد از ارزش واحد مسکونی به خانوارهای هدف تسهیلات اعطا شود.

 

به اعتقاد رییس کل بانک مرکزی و وزیر مسکن و شهرسازی، ارایه وام مسکن به خانه اولی‌ها، تقاضا برای خرید خانه را افزایش داده و بخش مسکن را از حالت رکود خارج می‌کند. اما محمدعلی پورشیرازی عضو هیئت مدیره انجمن شرکت‌های ساختمانی در گفت‌وگو با «حمایت» افزایش سقف وام مسکن را راهکار خروج بخش مسکن از بحران فعلی نمی‌داند. او می‌گوید: «مشکل مسکن باید ریشه‌ای حل شود. در گام نخست اقتصاددانان باید فاصله بین درآمد و هزینه را بردارند».عضو هیئت مدیره انجمن شرکت‌های ساختمانی با اشاره به اینکه در گذشته افراد قادر بودند با حقوق 22ماه خود مسکن تهیه کنند، بیان می‌کند که امروز به دلیل اقتصاد نامطمئن ایران، افراد سعی می‌کنند در زمان فروش خانه، پورسانت قابل ملاحظه‌ای برای خود در نظر بگیرند تا اگر نوسانی در بخش مسکن ایجاد شد، متضرر نشده‌ باشند.او معتقد است که در ایران معضلات اولیه در بخش مسکن رها شده و تصمیم‌سازان برای حل مشکلات ثانویه، برنامه‌ریزی می‌کنند.پورشیرازی در ادامه تاکید می‌کند که دولت باید جلوی نوسانات در فضای اقتصادی کشور را بگیرد تا فروشندگان سیمان و آهن و سایر اقلام مورد نیاز در بخش مسکن نگران نباشند که با فروش کالاهای خود متضرر خواهند شد.او البته به این نکته هم اشاره دارد که در اکثر نقاط دنیا 85 درصد قیمت مسکن وام داده می‌شود اما نرخ بهره بانکی 2.25 درصد بوده و اقساط وام با توجه به درآمد متقاضی طراحی می‌شود.عضو هیئت مدیره انجمن شرکت‌های ساختمانی عنوان می‌کند که فاصله بین درآمد و هزینه جاری عامل مهمی در ایجاد شرایط کنونی در بخش مسکن است.

او بر این باور است که اعطای وام‌هایی به میزان 50 درصد ارزش خانه، مشکل مسکن را حل نمی‌کند اما رانت‌ برای گروه‌های خاص ایجاد می‌شود یا اینکه کم فروشی به همراه می‌آورد.پورشیرازی مسکن مهر را طرحی درست با اجرای بد توصیف کرده و می‌گوید که در بسیاری از نقاط دنیا برای حل معضل مسکن از طرح‌هایی مشابه مسکن مهر استفاده شده اما در ایران به دلیل مکان‌یابی نامناسب، کیفیت و کمیت اجرایی بد، بیشتر واحدهای ساخته شده زیرساخت‌های لازم نظیر آب و برق را ندارد. ضمن آنکه به روستایی اعلام کرده‌ایم که کشاورزی و دامداری خود را رها کرده و به تهران بیاید تا خانه‌دار شود.او با انتقاد از تراکم بیش از حد جمعیت در تهران، صنعت ساختمان را عاملی برای توسعه اقتصادی، اجتماعی و فرهنگی معرفی می‌کند.

عضو هیئت مدیره انجمن شرکت‌های ساختمانی معتقد است که در ایران صنعت ساختمان را کور می‌کنیم. در صنعت ساختمان،‌ راه‌سازی، صنایع ریلی، سدسازی و ساختمان سازی وجود دارد. در حالی که اینها را نابود کرده‌ایم و ساخت شهرها را به عده‌ای رانت خوار و شهرساز واگذار کرده‌ایم.او وضعیت قیمت مسکن در بازار ایران را نیز تابع منطق اقتصادی نمی‌داند زیرا بر این باور است که در شرایط رکود بر اساس اصول اقتصادی باید قیمت مسکن کاهش یابد اما در ایران این‌گونه نیست.

 

به رغم اظهارات رییس هیئت مدیره کانون مهندسان معمار درباره بی‌تاثیر بودن افزایش حجم وام مسکن بر بازار، فرهاد بیضایی کارشناس اقتصاد مسکن در گفت‌وگو با «تسنیم» افزایش تقاضا در بخش مسکن را ‌عاملی برای ایجاد تورم در بازار مسکن اعلام می‌کند.او می‌گوید که با انباشت تقاضا در بخش مسکن و رشد تسهیلات ارایه شده از سوی دولت، به دلیل نبود تولید جدید در کشور، زنگ خطر افزایش قیمت مسکن و به تبع آن افزایش تورم به گوش می‌رسد.به گفته بیضایی، در بخشی از نامه وزیر راه و شهرسازی تاکید شده که شده در کشورهای پیشرفته، نظام بانکی به‌مدد بازار سرمایه توسعه یافته به‌خوبی از عهده تامین مالی این نوع مسکن برآمده است، اما این روش فقط در آمریکا جواب داده و در هیچ کشور دیگری مشاهده نشده است.این کارشناس اقتصادی شاخص تراکم در واحد مسکونی ایران به ازای هر 100 واحد مسکونی را 106 خانوار اعلام کرده و بر این باور است که شرایط ایران از اساس با سایر کشورهای جهان به‌خصوص آمریکا متفاوت است.بیضایی اضافه می‌کند که در همه کشورها بازار مسکن را به وسیله تحریک عرضه و تولید از رکود خارج می‌کنند و به هیچ عنوان به سمت تحریک طرف تقاضا نمی‌روند. به‌عنوان نمونه در کشوری مانند استرالیا تا 3 برابر وام خرید، تسهیلات ساخت به متقاضیان پرداخت می‌شود. این کارشناس اقتصاد مسکن تاکید می‌کند،‌ فرمول مورد اشاره وزیر راه و شهرسازی و رئیس کل بانک مرکزی یک فرمول جهانی نیست و فقط در آمریکا آن هم به دلیل ذکر شده اجرا می‌شود.

 

اگرچه رییس کل بانک مرکزی خود پیشنهاد افزایش سقف وام مسکن را به رییس جمهور ارایه کرده‌است اما مهرداد هاشم‌زاده، رییس هیئت مدیره کانون مهندسان معمار در گفت‌وگو با «حمایت» از مخالفت کارشناسان بانک مرکزی و بانک مسکن با پیشنهاد مطرح شده توسط رییس کل بانک مرکزی خبر می‌دهد.

او با اظهار بی‌اطلاعی از مخالفت کارشناسان بانکی برای افزایش حجم وام مسکن، می‌گوید: « تاکنون میزان افزایش وام مسکن رقمی بین 10 تا 20 درصد بوده در نتیجه برای کارشناسان بانک سابقه نداشته که به یکباره چنین رقم‌های سنگینی را به متقاضیان پرداخت کنند».هاشم‌زاده با اشاره به اینکه باید به جای پرداخت 50 درصد هزینه خرید خانه، 80 درصد آن در قالب وام از سوی دولت پرداخت شود، تسهیل شرایط پرداخت وام و افزایش سقف آن را عاملی برای ایجاد رونق نسبی و خروج از شرایط رکود بازار می‌داند.او درباره مباحث مطرح شده در زمینه احتمال افزایش قیمت مسکن به دلیل بالا رفتن سقف پرداخت وام، تاکید می‌کند که این انتقادات از سوی بنگاه‌ها مطرح می‌شود زیرا آنها خودشان در گرانی مسکن نقش عمده‌ای ایفا می‌کنند.رییس هیئت مدیره کانون مهندسان معمار بر این باور است که بالا رفتن قیمت خانه با این مسایل در ارتباط نیست زیرا سال‌ها میزان وام مسکن 18 میلیون تومان بود اما بهای مسکن روندی صعودی طی کرد.

منبع: حمایت