۲۰۰ روز با آخوندی و بازار نامتوازن مسکن

یکی از مهمترین برنامه های اجرا شده توسط آخوندی در زمان تصدی وزارت مسکن دولت سازندگی، برنامه مسکن پاک (پس‌انداز-انبوه سازی-کوچک‌سازی) اشاره کرد. همچنین در دوران آخوندی سیاست اعطای زمین شهری(عرضه زمین ارزان قیمت به مردم) متوقف شد. نتیجه اجرای این دو برنامه، کاهش تولید مسکن در دولت دوم سازندگی نسبت به دوران پیش از وزارت آخوندی (در سال ۷۲ تعداد واحد تولید ۳۱۴ هزار واحد بود و طی ۴ سال با شیب نزولی به ۲۸۶ هزار واحد رسید ) و افزایش ۳۰۰ درصدی قیمت مسکن بود.

بررسی عملکرد آخوندی وزارت راه و شهرسازی دولت یازدهم، به دو بخش مسکن و حمل‌و‌نقل تقسیم می‌شود. در این گزارش، عمدتاً به بررسی عملکرد ایشان در در هفت ماه اول دولت یازدهم در حوزه شهرسازی (زمین و مسکن) پرداخته خواهد شد.

از توقف مسکن مهر تا ورشکسته خواندن بانک مسکن!

هرچند آخوندی در هنگام کسب رای اعتماد از مجلس، ابراز داشت که هیچگاه مخالف با طرح نبوده است و مشکل را در خدمات زیر بنایی و روبنایی می داند و نسبت به سطح مدیریت دولت در این طرح انتقاد دارد. ولی بعد از رسیدن به وزارت، مسکن مهر را عامل ۴۰ درصد تورم دانست. این اظهارات وزیر راه و شهرسازی موجب واکنش کارشناسان و نمایندگان مجلس شد که تاثیر مسکن مهر را در تورم ناچیز می‌دانستند.(+) البته آخوندی وعده تکمیل واحدهای باقی مانده مسکن مهر، تکمیل و پیگیری خدمات زیربنایی و روبنایی و خدمات بانکی مرتبط را داد.(+) اما انتقادات وزیر راه و شهرسازی به این جا ختم نشد و نهایتاً اوایل آبان ماه دستور توقف مسکن مهر را صادر کرد.

این دستور وزیر راه و شهرسازی در حالی صادر شد که آخوندی هیچ برنامه مشخصی برای تامین مسکن مردم نداشت و فقط به صورت کلی و بدون ارائه جزئیات از مسکن اجتماعی سخن می‌گفت. این دستور با توجه به نیاز سالانه ۲ میلیون واحد مسکن موجب اعتراض بسیاری از کارشناسان و نمایندگان مجلس شد زیرا وزیر راه و شهرسازی بدون ارائه برنامه برای تامین مسکن مورد نیاز مردم، مسکن مهر را متوقف کرد. (+)

آخوندی با توجه به دیدگاهی که نسبت به مسکن مهر داشت، بانک مسکن را به عنوان بانک عامل در این طرح، «ورشکسته» و «گروگان مسکن مهر» اعلام کرد. این اظهار نظر عجیب وزیر راه و شهرسازی با واکنش وزیر اقتصاد و رئیس کل بانک مرکزی مواجه شد و آنها اعلام کردند که بانک مسکن جزو بهترین بانک‌های کشور بوده است و سودآوری قابل توجهی داشته است.(+) این واکنش مسئولین ارشد اقتصادی دولت یازدهم باعث شد تا آخوندی نیز سخنان خود درباره وضعیت مالی بانک مسکن را پس بگیرد. (+)(+)

افزایش قیمت مسکن مهر نیز از دیگر مسایل آخوندی بود که در سال گذشته دو بار رخ داد. وزیر راه و شهرسازی، در اولین برخورد با این مساله، افزایش قیمت آن را منتفی دانست(+)، اما بعد از مدتی افزایش قیمت بر حسب نوع پروژه‌ها اجرایی شد.

تصمیمات متناقض درباره میزان بازپرداخت وام مسکن مهر

از موارد دیگری که پیرامون مسکن مهر مطرح بود، افزایش میزان بازپرداخت وام مسکن بود، این موضوع از جانب وزیر راه و شهرسازی در اوایل مهر لغو شد (+). دستور بازپرداخت ۲۰ ساله در دولت گذشته برای تمام افراد دریافت کننده مسکن مهر توسط نیکزاد صادر شده بود (+) و آخوندی با استناد به این دلیل که این وزارتخانه اجازه دخالت درامور بانک مرکزی را ندارد، این دستور را لغو کرد. اما ۲۴ ساعت پس از اظهارات وزیر راه و شهرسازی، قائم‌مقام آخوندی در طرح مسکن مهر گفت: ۲۰ساله شدن بازپرداخت وام مسکن مهر که در دولت دهم از طرف هیئت دولت ابلاغ شده بود به قوت خود باقی است.(+)

اوایل زمستان (دی ماه)، این مصوبه توسط بانک مرکزی و بانک مسکن لغو شد و وزارت راه و شهرسازی مخالف با این اقدام بود (+). نهایتاً هم با تاکید رئیس جمهور پیرامون تعهدات دولت گذشته در مسکن مهر و پیگیری وزیر راه و شهرسازی این مصوبه در بهمن ماه دوباره برای افرادی که دفترچه قسط دریافت نکرده بودند، بازگشت. (+).

صندوق پس انداز مسکن و وام خرید مسکن

وزیر راه و شهرسازی از زمان رسیدن به وزارت، یکی از مهمترین راهکارهای خود را تقویت تقاضا عنوان کرد. آخوندی این راهکار را با تکیه بر اعطای وام خرید به متقاضیان مسکن می دانست تا جایی که ۶ برابر شدن میزان اعطای وام پس انداز را پیگیری کرد. راهکار وزیر راه و شهرسازی تشکیل صندوق‌های پس انداز مسکن، و اعطای منابع از این صندوق ها بود تا از منابع دولتی هیچ استفاده ای نشود. ایشان مردم را تشویق به پس انداز در این صندوق ها می‌کرد(+)، تا حدی که لازمه صاحب خانه شدن را پس انداز در صندوق های پس‌انداز می‌دانست (+). البته کارآمدی و امکانپذیری این روش از لحاظ زمانی، مورد اعتراض شدید برخی از کارشناسان قرار گرفت (+) ولی وزارت راه و شهرسازی همچنان به دنبال تشکیل این صندوق‌ها است.

وام خرید مسکن و تبعات آن

یکی از تاکیدات وزیر راه و شهرسازی، افزایش میزان وام خرید مسکن برای توانمند سازی خانوارهای متوسط و ضعیف بود (+). پرداخت این وام در حال حاضر آغاز شده است و اگرچه در اظهارات اولیه وزیر، هدف اعطای وام تا نزدیک به %۵۰ درصد قیمت واحد مسکونی بود اما هشدارهای کارشناسان و اقتصاددانان پیرامون تبعات این اقدام (مانند افزایش قیمت مسکن)، باعث شد که میزان این وام افزایش چشمگیری نداشته باشد و نهایتا مبلغ ۳۵ میلیون تومان و ۵۰ میلیون تومان برای این وام ها تعیین گردید. خاطرنشان می‌گردد تجربیات گذشته درباره تبعات افزایش میزان وام خرید مسکن در بازار مسکن کشور نشان می‌دهد که هرچند این اقدام، توانمندی خانوارها برای خرید مسکن را افزایش می‌دهد ولی به دلیل ضعف شدید از ناحیه عرضه و  بی برنامگی در حمایت از جانب عرضه، زمینه ساز افزایش قیمت نیز خواهد شد و نهایتاً اثر چندانی بر خانه دار شدن مردم نخواهد داشت (+)(+).

ساماندهی سیستم مالیاتی حوزه مسکن

وزیر راه و شهرسازی دولت یازدهم اعتقادی به ورود تعزیراتی به بازار مسکن ندارد، اما نکته مثبت دیدگاه های آخوندی آن است که ایشان اعتقاد دارد اشخاصی که در بازار زمین و مسکن در حال فعالیت هستند باید مالیات بپردازند (+)(+). اجرایی شدن این دیدگاه وزیر، می تواند زمینه‌های لازم جهت کنترل قیمت در بازار مسکن را فراهم کرد.

چالش با نمایندگان مجلس برای عدم اجرای یک طرح راه آهن

هرچند رابطه خیلی مناسبی بین وزیر راه و شهرسازی و بخشی از نمایندگان مجلس بخاطر توقف طرح مسکن مهر وجود نداشت اما موضوعی که سبب شد تا بحث استیضاح آخوندی در مجلس و رسانه ها مطرح شود، راه آهن گرگان-مشهد بود. وزیر راه و شهرسازی، تکمیل این طرح را از اولویت کنار گذاشته بود و این امر سبب شد که نمایندگان شهرهایی که در مسیر این راه آهن قرار داشتند، وزیر را تهدید به استیضاح کنند. این در حالی بود که برخی کارشناسان اعتقاد داشتند که تکمیل این طرح نسبت به تکمیل طرح هایی مانند مسیر راه‌آهن شمال-‌جنوب، اولویت ندارد و وزیر راه و شهرسازی به درستی این طرح را از اولویت کنار گذاشته است.(+)(+)(+)

آیا مسکن اجتماعی، دوای درد بازار مسکن است؟

همانطور که اشاره شد، راهکار آخوندی برای تامین مسکن سه دهک ضعیف، «طرح مسکن اجتماعی» بود. در این طرح، مسکن از سوی دولت، نهاد های عمومی و یا بخش خصوصی ساخته می شود و به مردم اجاره داده می‌شود. این طرح به تقلید از عملکرد کشورهای غربی در سالهای ابتدایی بعد از جنگ جهانی دوم مطرح شد و این در حالی است که در حال حاضر،  به این روش تامین مسکن در اروپا به دلیل تبعات اجتماعی اهمیتی داده نمی شود و حتی خانه های ساخته شده با این روش، تخریب نیز شده‌اند. بر همین اساس، بسیاری از کارشناسان مسکن اجتماعی را به هیچ عنوان جایگزین طرحی مانند مسکن مهر نمی‌دانند، از طرف دیگر، وزیر راه و شهرسازی میزان ساخت مسکن اجتماعی در ۱۰ سال آینده را ۱٫۵ میلیون واحد اعلام کرد.(+) یعنی در طی هر سال ۱۵۰ هزار واحد ساخته می‌شود و این در حالی است که تقاضای سالیانه مسکن در کشور برابر با ۲ میلیون واحد است. حتی اگر با توجه به سخنان آخوندی، این مسکن جهت تامین مسکن سه دهک اول باشد، حداقل باید ۶۰۰ هزار واحد در سال باشد که در صورت اجرای این طرح باز هم با کمبود جدی متوجه خواهیم شد.(+)

جمع‌بندی

آخوندی با مدیریت حوزه مسکن کشور در دولت یازدهم، عرضه را کاهش داده است. از طرفی هم آخوندی با افزایش وام خرید مسکن، تقاضا را تحریک کرده است. بر همین اساس و با توجه به کمبود عرضه در بازار مسکن، پیش بینی می شود که تحریک جانب تقاضا توسط وزیر راه و شهرسازی دولت یازدهم نهایتاً موجب افزایش قیمت مسکن و ایجاد تورم در بازار مسکن شود.

در حوزه کنترل قیمت در بازار مسکن نیز با توجه به نگاه مثبت آخوندی و قانون مناسب مجلس پیرامون مالیات بر عایدی سرمایه، این امیدواری وجود دارد که در صورت افزایش عرضه و اصلاح دیدگاه ها و رویکردهای وزیر راه و شهرسازی در حوزه عرضه و تقاضای بازار مسکن طی سالیان آینده، قیمت مسکن به طور مناسب تری کنترل شود.