واکاوی تأمین مالی ساخت مسکن در دنیا

به گزارش پایگاه 598، به نقل از فارس، مسکن مناسب یکی از نیازهای اساسی خانواده است که نقش بزرگی در هزینه‌ی خانوار دارد. بر اساس گزارش مرکز آمار مهم‌ترین هزینه‌ خانوار، هزینه‌ تامین مسکن به حساب می‌آید که سهم آن در سبد هزینه‌های خانواده روندی صعودی داشته و از ۳۳ درصد در سال ۱۳۹۶ به ۳۶ درصد در سال ۱۴۰۰ رسیده‌است.

این آمار به معنای آن است که از هر یک میلیون تومان هزینه یک خانواده در کشور، 360 هزار تومان مرتبط با هزینه تامین سرپناه است و طبیعتا رشد سهم بخش مسکن در هزینه خانواده به بهای کاهش سهم سایر هزینه‌ها صورت گرفته و در کل باعث کاهش رفاه خانوار و افزایش فشار بر آن‌ها شده‌است.

با توجه به مسئله ایجاد شده، حل این مشکل نیازمند مداخله‌ هدفمند دولت و تسهیل‌گری در بازار مسکن است. یکی از مشکلات تامین مسکن که مختص به کشور ما هم نیست، مسئله تامین مالی مسکن است است.

از آن‌جایی که تهیه‌ مسکن نیازمند پرداخت مبلغ بالا و یک‌جا در ابتدای امر است، بسیاری از افراد امکان تامین چنین مبلغی را ندارند. به همین دلیل بسیار از دهک‌های درآمدی تنها با استفاده از تسهیلات هست که می‌توانند صاحب مسکن شوند.

*90 درصد تامین مالی مسکن در آمریکا از مسیر تسهیلات می‌گذرد

برای مثال مراجعه به نحوه‌ تامین مالی خرید مسکن در ایالات متحده نشان می‌دهد بیش از ۹۰ درصد تامین مالی مسکن در این کشور از مسیر انواع تسهیلات می‌گذرد و خرید خانه از پس انداز درصد بسیار کوچکی را تشکیل می‌دهد.

در این آمار منظور از Conventional تسهیلات رهنی معمولی هستند و FHA insured و VA guaranteed تسهیلاتی هستند که به اقشار خاص و با یارانه پرداخت می‌شود. Cash هم منظور خرید به صورت نقدی و از محل پس انداز فرد می‌باشد.

بر این مبنا در سال 2021 تامین مالی برای 763 هزار واحد مسکونی جدید مهیا شده که از این تعداد 702 واحد مسکونی با استفاده از تسهیلات بانکی مختلف تامین مالی شدند و منابع مالی برای 61 واحد مسکونی نیز به صورت نقدی از آورده مردم تامین شده است.

در ایالات متحده بانک‌ها و موسسات اعتباری محل تامین تسهیلات هستند. برخی از موسسات اعتباری که شبه دولتی هستند مانند فانی می(Fannie Mae) و فردی مک(Freddie Mac)(این دو نهاد در ابتدا کاملا دولتی بودند اما در حال حاضر خصوصی شده‌اند هر چند تاثیر دولت در آن دو پررنگ است) با فروش اوراق در بازار سرمایه و جمع آوری منابع، تسهیلات در اختیار متقاضیان قرار می‌دهند.

*سهم تسهیلات ساخت مسکن از کل تسهیلات ایران زیر 3 درصد است

در همین رابطه، علی نادری شاهی، کارشناس اقتصادی اظهار داشت:« تقریبا بیش از ۴۰ درصد مانده تسهیلات در آمریکا مرتبط با مسکن و مستغلات می‌باشد. این عدد برای سوئیس حدود ۵۰ درصد، برای آلمان حدود ۲۰ درصد است.»

این کارشناس اقتصادی ادامه داد:«در ایران آمارهای موجود با احتساب مجموع مسکن و ساختمان ارائه می‌شود که راه‌ها و ریل‌ها هم ذیل بخش ساختمان تعریف می‌شوند.»

نادری شاهی در بیان آمار سهم بخش مسکن از تسیهلات در ایران، گفت:« اگر فقط تسهیلات بخش مسکن که توسط چند بانک ارائه می‌شود را بررسی کنیم باید گفت که این آمار برای ایران حدود ۳ درصد است که اختلاف زیادی با سایر کشورها دارد.»

*راهکار تامین مالی ساخت مسکن اجرای ماده 4 قانون جهش تولید و تامین مسکن

واضح است که در کشور ما در کوتاه مدت امکان شکل‌گیری چنین موسساتی وجود ندارد. ضمن این‌که در صورت وجود هم با توجه به نرخ بالای تامین مالی از بورس، لازم بود دولت یارانه به دهک‌های مختلف بپردازد که منابعی برای آن وجود نداشت. بنابراین تنها مسیر استفاده از تسهیلات بانکی است که در قانون جهش تولید مسکن هم بر آن تاکید شده‌است.

براساس ماده ۴ قانون جهش تولید مسکن «بانک‌ها و مؤسسات اعتباری غیربانکی مکلفند حداقل 20 درصد از تسهیلات پرداختی نظام بانکی در هر سال را با نرخ سود مصوب شورای پول و اعتبار به بخش مسکن اختصاص دهند، به صورتی که در سال اول اجرای قانون از حداقل سه میلیون و ششصد هزار میلیارد ریال تسهیلات برای واحدهای موضوع این قانون کمتر نباشد و برای سال‌های آینده نیز حداقل منابع تسهیلاتی  مذکور با افزایش درصد صدرالذکر مطابق با نرخ تورم سالانه افزایش یابد»

براساس سخنان علی صالح آبادی در ۴ ماهه‌ ابتدای سال ۱۴۰۱، ۱۰۰۰ هزار میلیارد تومان تسهیلات توسط بانک‌ها پرداخت شده‌است که حدود ۴۲ درصد بیش از مدت مشابه سال گذشته معادل ۷۰۱ هزار میلیارد تومان بوده‌است.

بدیهی است که اگر سهم مسکن از تسهیلات فوق پرداخت شود، هم بخشی از مشکل مسکن مردم حل خواهد شد و هم منجر به ایجاد اشتغال و رونق می‌شود. در غیر این صورت امید چندانی به تحقق وعده‌ی ساخت یک میلیون واحد مسکونی نمی‌توان داشت.