طبق مصوبه شورای پول و اعتبار مقرر شده سقف تسهیلات خرید واحدهای مسکونی تا دو برابر افزایش پیدا کند تا از این طریق بتوان معضل خانه‌دار شدن مردم به ویژه خانه اولیها را حل کرد. اما با یک تحلیل ساده می‌توان نشان داد که این نوع تصمیمات نه تنها گرهی از کار فروبسته مسکن نخواهد گشود بلکه این امکان که نیازمندان سرپناه را دچار عسرت بیشتری نیز بکند، وجود دارد.به عنوان مقدمه باید گفت که اصولا در کشوری که تورم مزمن وجود دارد، استفاده از شیوه اعطای تسهیلات خرید مسکن به‌شرط پس‌انداز مدت‌دار، معمولا نتیجه عکس به بار می‌آورد. یعنی متقاضی خرید واحد مسکونی که از این طریق قصد خانه‌دار شدن دارد با زیان ناشی از دست دادن زمان مواجه می‌شود. اتفاقی که چند بار در ایران افتاده و در آینده نیز با ادامه روند فعلی احتمال وقوع آن زیاد است.
برای روشن‌تر شدن مطلب یک متقاضی را در نظر بگیرید که برای دریافت وام مسکن در سال ۱۳۹۶ با تلاش فراوان ۱۰۰ میلیون تومان فراهم کرده و آن را در بانک مسکن برای دریافت وام خرید آپارتمان سپرده‌گذاری کرده است که مثلا دوسال بعد یعنی درسال ۹۸ مبلغ ۲۰۰ میلیون تومان وام دریافت و با اضافه کردن ۱۰۰ میلیون پس‌انداز خود، آپارتمانی ۶۰متری در یک نقطه متوسط تهران خریداری کند.
روشن بود که با جهش ناگهانی قیمت آپارتمان، پس‌انداز کننده بینوا، نه تنها نمی‌توانست با این ۳۰۰ میلیون تومان آپارتمانی کوچک‌تر حتی در منطقه‌ای پست‌تر خریداری کند، بلکه ارزش پس‌انداز خودش از ۲۰ متر آپارتمان به ۵ متر آپارتمان درهمان منطقه تقلیل پیدا کرده بود.
همان‌طور که گفته شد در ۵۰ سال اخیر به دلیل تورم بالا بارها این اتفاق برای متقاضیان زیادی افتاده است. تنها اتفاق استثنایی که طی این سال‌ها رخ داد، مربوط به دورانی بود که به دلیل منطقی بودن نرخ بهره سپرده‌های بانکی نسبت به تورم، میل سرمایه‌گذاری در خرید واحدهای مسکونی کاهش یافت و در نتیجه با وجود تورم در کشور، قیمت ملک برای چند سال تقریبا ثابت ماند و در آن موقع این شیوه وام در مقابل پس انداز تا حدودی جواب داد که متاسفانه به دلیل متوقف شدن اعطای وام مسکن (به علت عدم تعادل بین پس انداز و وام در شبکه بانکی و عدم علاقه دولت به تامین کسری آن) تعداد معدودی توانستند از این امکان استفاده کنند و البته در این میان رانت مطلوبی هم نصیب عده‌ای شد که با پس‌انداز در بانک وفروش امتیاز خود به متقاضیان واقعی به نان ونوایی رسیدند.
به همین علت و مهم‌تر از آن به دلیل رونق اقتصادی و ناپدید شدن تورم مزمن در اکثر کشورها به ویژه در کشورهای پیشرفته، این شیوه وام دهی تقریبا منسوخ شد و متقاضی خرید ملک بدون نیاز به سپرده‌گذاری و فقط با اثبات توانایی برای بازپرداخت اقساط وام دریافتی، موفق به دریافت تسهیلات بلند مدت و ارزان قیمت در حد استطاعت خود می‌شد.
البته این شیوه وام دهی بدون توجه به طرف عرضه و تحریک بیش از حد تقاضا، خود می‌تواند منشأ اثرات مخربی بر بازار مسکن و کل اقتصاد باشد. برای مثال منشا بحران اقتصادی دنیا به ویژه ایالات متحده آمریکا درسال ۲۰۰۸ همین موضوع بود.
در دوران ریاست‌جمهوری کلینتون شرایط اعطای وام مسکن بسیار ساده شد و بانک‌ها بدون دقت کافی در وضعیت درآمدی متقاضی، تا سطح بیش از ۹۰ درصد قیمت ملک تسهیلات خرید در اختیار خریداران می‌گذاشتند.
این سهل‌انگاری، موج تقاضا برای واحدهای مسکونی در کل آمریکا را بالا برد و علاوه بر آن با رونق بازار اوراق رهنی مسکن، امکانات بانک‌ها برای اعطای اینگونه تسهیلات افزایش یافت و در نتیجه بازهم موجبات بالا رفتن سطح تقاضا، در مقابل عرضه‌ای که نمی‌توانست در کوتاه مدت خود را با این تقاضای لجام گسیخته هماهنگ کند، شد.
این افزایش تقاضای سهمناک باعث شد تا قیمت املاک در این کشور به شدت افزایش یابد که البته دیری نپایید و با ترکیدن حباب قیمت مسکن، ارزش قابل فروش بسیاری از واحدهای مسکونی از میزان بدهی مالکان آنها به بانک‌ها پایین‌تر آمد و در نتیجه این مالکان از پرداخت اقساط خود استنکاف کرده و بحران بانکی را به وجود آوردند که دنیا را لرزاند. اما در ایران همواره به معضل مسکن به صورت جزیره‌ای و جدا از کل جریان اقتصادی نگاه شده و تلاش شده است بدون توجه به واقعیات اقتصادی، این مشکل را حل کنند. نخستین شرط برای حل مساله مسکن در کشور، وجود رونق تولید و رشد اقتصادی قابل قبول آن هم رشدی متوازن (با تمرکز بر آمایش سرزمینی)، است. به عبارت بهتر بدون وجود توانایی باز پرداخت اقساط وام یا اجاره از محل درآمد اشخاص، امکان ایجاد آرامش در مردم از بابت سرپناه به وجود نمی‌آید. متاسفانه سال‌هاست که اقتصاد کشور از رونق و رشد محروم بوده و در نتیجه سطح اشتغال از یک‌طرف و سطح درآمد شاغلان از طرف دیگر پایین است و لذا در چنین شرایطی بالا بردن مبلغ وام، کمکی به حل مساله نمی‌کند و فقط برای طبقه متوسط به پایین حسرت بیشتری به بار می‌آورد و رانت یارانه دولت این‌بار نیز نصیب کسانی می‌شود که نیازی به این یارانه ندارند.
توجه داشته باشیم که هر قسط وام ۲۰ ساله ۴۰۰ میلیون تومانی با بهره ۲۰ درصد (که هنوز از قیمت تمام شده پول برای بانک‌ها کمتر است) حدودا ماهانه ۷ میلیون تومان می‌شود که در مقایسه با متوسط حقوق حتی اشخاص تحصیلکرده ما بسیار بالاست. حتی اگر قرار باشد بخش مهمی از بهره این وام (مثلا ۸ واحد درصد) توسط دولت پرداخت شود باز هم وام‌گیرنده باید ماهیانه چیزی در حدود ۵ میلیون تومان قسط پرداخت کند که باز هم در حد استطاعت مالی بسیاری از نیازمندان به این وام نیست.بگذریم از اینکه پرداخت ماهانه ۲ میلیون یارانه بهره بابت جمعیت چند میلیونی وام‌گیرندگان، سالانه ده‌ها هزار میلیارد تومان به بودجه شدیدا دچار کسری دولت، تحمیل خواهد کرد.
هرچند با توجه به پیشنهادهای واقعا شگفت‌آور اخیر درباره انتظار ۱۵ ساله برای دریافت وام یک‌میلیاردی، امیدی به تغییر شیوه فعلی برای اعطای تسهیلات خرید مسکن، بعد از سال‌ها انتظار، وجود ندارد و کماکان امکان بلعیده شدن کل وام وعده داده شده و حتی پس‌انداز متقاضی بی‌سرپناه توسط غول تورم پا برجاست ولی به فرض محال، دولت ترفندی اتخاذ کند که خریدار بلافاصله پس از تقاضا، وام خرید ملک مورد نظر خود را بگیرد، در آن صورت بازهم به دلیل نبود چنان عرضه‌ای در مقابل این تقاضای ناشی از وام فوری، قیمت واحدهای مسکونی قابل عرضه حتی بیش از میزان وام اعطایی افزایش خواهد یافت.
توهم وجود ۵/ ۲ میلیون واحد مسکونی خالی و تقلای زیاد مجلس و دولت برای عرضه این واحدهای خالی از طریق اخذ مالیات نامتعارف و انواع و اقسام مقررات ایذایی برای مالکان این واحدها که نهایتا دودش به چشم مردم بی‌سرپناه خواهد رفت، نیز کاری ازپیش نخواهد برد. تا این تاریخ هنوز هیچ آمار روشنی از دسته‌بندی این واحدهای مسکونی خالی، از طرف مسوولان امر به مردم داده نشده است، ولی اگر بخش اعظمی از این واحدها از جنس واحدهای مسکونی خالی واقع در مناطق یک و۲ و۳ تهران باشد، در آن‌صورت مشخص نیست که با ۴۰۰ میلیون تومان وام افزایش یافته می‌توان حتی ۲ درصد قیمت این واحدهای خالی (احتکار شده!!!!!) را تامین کرد؟ البته عرضه از روی استیصال این واحدها برای عده‌ای منافع هنگفتی در برخواهد داشت که نباید آن را از نظر دور داشت.
گفته شد که حل معضل بی‌مسکنی و بد مسکنی خارج از حل مسائل کلان اقتصاد کشور از قبیل رونق تولید، رشد اقتصادی قابل قبول، افزایش اشتغال، بالا بردن بهره وری واز همه مهم‌تر زدودن بلای تورم از بدن نحیف اقتصاد ایران، امکان پذیر نیست و هرنوع تصمیم‌گیری انتزاعی و جزیره‌ای مشکلی را حل نخواهد کرد، بلکه با این تصمیمات خلق‌الساعه هیجانی و شعار زده، در میان مدت رکود وحشتناکی بر صنعت ساخت وساز تحمیل خواهد شد.
و اما در کوتاه‌مدت اگر واقعا دولت سیزدهم قصد التیام بخشیدن به این درد را دارد راهش آن است که سازندگان مجتمع‌های مسکونی را به تولید ترغیب کند و زمینه ارتباط مستقیم آنان با گروه‌های هدف متقاضی از طریق‌سازوکار کار آمد پیش فروش را فراهم سازد و بانک‌ها را متقاعد کند تا بر اساس نرخ‌های منطقی (غیر سوبسیدی) تسهیلاتی را در اختیار این سازندگان قرار دهند. حال اگر بخش دیگری از منابع مورد نیاز سازندگان از محل وجوه پیش فروش به متقاضیان نهایی تامین شود، در آن صورت انبوه‌سازان با حداقل سرمایه‌گذاری و باسرعت لازم واحدهای منطبق با الگوی مصرف متقاضیان را ساخته و به آنها واگذار می‌کنند و بانک نیز با انتقال وام سازنده به خریداران، اقساط خود را از دولت و خریداران دریافت خواهد کرد.
استفاده از مدل پیش فروش برای خریداران این حسن را دارد که خود را درمقابل ریسک ناشی از تورم آتی محافظت می‌کنند و برای سازندگان این مزیت را دارد که ریسک نقدینگی وخواب سرمایه را از خود دور می‌سازند و بالاخره برای دولت این امتیاز را ایجاد می‌کند که یارانه بهره را صرفا در اختیار نیازمندان واقعی قرار دهد. چون بسیاری از متقاضیان هم اینک بیش از مبلغ قسط با بهره ۲۰ درصد، اجاره می‌پردازند و نیازی به یارانه دولت ندارند. ولی تامین نیاز تسهیل گرایانه این عده، نه تنها از وظایف دولت است، بلکه به طور قطع در کاهش بار تقاضا از بازار فعلی مسکن و درنتیجه متعادل‌سازی قیمت‌ها نقش مهمی ایفا خواهد کرد.
* غلامرضا سلامي- صاحب‌نظر بخش مسكن
