در مردادماه سال ۱۳۹۲ که دولت فعلی بر سر کار آمد، میانگین قیمت هر مترمربع مسکن یا زیربنای مسکونی در شهر تهران حدود سه میلیون و ۸۳۴ هزار تومان بود. این میزان طی هفت سال اخیر با رشد چشمگیری، حالا در تیرماه امسال به حدود ۲۱ میلیون تومان رسیده که حکایت از رشد ۴۴۸درصدی دارد. به‌عبارتی‌دیگر اگر در شروع دولت اول روحانی (مردادماه ۹۲) با ۲۳۰ میلیون تومان می‌شد یک خانه ۶۰ متری خرید، حالا این میزان به یک میلیارد و ۲۶۰ میلیون تومان رسیده که قطعا کمتر خانواری در دهک‌‌های پایین و حتی با درآمد متوسط توان خرید خانه را خواهند داشت. درخصوص افزایش قیمت مسکن دلایل مختلفی ذکرشده که می‌توان همه آنها را در چهار دسته عوامل اصلی شامل سیاستهای مالی، پولی، عوامل جمعیتی و عوامل سمت عرضه و تقاضا دستهبندی کرد.
در بین این عوامل، عوامل مرتبط با عرضه و تقاضا نقش به‌سزایی در افزایش قیمت مسکن طی سالهای اخیر داشته‌اند، به‌طوری‌که در سمت عرضه، کاهش عرضه مسکن، افزایش هزینه ساخت‌وساز و افزایش قیمت زمین و در سمت تقاضا نیز، فزونی تقاضا بر عرضه و همچنین افزایش تقاضا‌‌های سرمایهای و سفتهبازانه عوامل تعیینکنندهای در افزایش قیمت مسکن بوده‌اند. برهمین اساس، منطقی است حالا که قیمت‌‌های مسکن به‌صورت نجومی رشد کرده، با درک دلایل این تورم قیمتی، سیاستهای کنترل نوسانات بازار مسکن دربرگیرنده تقویت روند عرضه واحد مسکونی، کنترل سفتهبازی در بازار زمین و مسکن و کنترل هزینه‌‌‌های ساخت باشد.
در ادامه شرح داده‌ایم که سیاستهای دولت فعلی در بخش مسکن چه ضربات سهمگینی بر این بازار وارد کرده، اما درنهایت شگفتی، اخیرا رئیس‌جمهور طی اظهاراتی در صفحه شخصی خود (صفحه توئیتر) مطالبی را در باب عملکرد دولت و توفیق این دولت در اتمام مسکن مهر و ساخت مسکن مطرح کرده که در گزارش پیشرو بدون جانبداری از دولتهای قبلی و بدون غرض‌ورزی با دولت فعلی، صحت‌وسقم این موضوع را ارزیابی کرده‌ایم. اظهارت روحانی بدین شرح است: «درحالی‌که در دولت قبل تنها ۷۷۵ هزار واحد مسکن مهر به بهره‌برداری رسیده، در این دولت بیش از یک‌میلیون و ۳۰۰ هزار واحد مسکن مهر تکمیل شده و در اختیار مردم قرار گرفته است. در هفت سال اخیر مجموعا ۴.۵ میلیون مسکن توسط دولت در کل کشور ساخته شده است.»
درخصوص مسکن مهر بررسی‌‌ها از آمارهای سامانه مدیریت مسکن مهر نشان می‌دهد از کل واحدهای مسکن مهر، ۶۳ درصد از آنها تا پایان دولت احمدی‌نژاد حتی نازک‌کاری‌شان به اتمام رسیده بوده و آنچه رئیس‌جمهور ادعا می‌کند، عمدتا مربوط به تکمیل انشعابات (برق، گاز، آب و تلفن) واحد‌هایی است که در دولت قبل همه مراحل ساخت آنها به اتمام رسیده بود.
در خصوص ساخت‌وساز‌های جدید نیز بررسی‌‌ها نشان می‌دهد تعداد واحدهای مسکونی ذکرشده در پروانههای ساختمانی صادرشده مناطق شهری کل کشور طی دوره هفت‌ساله دولت فعلی کاهش ۵۰ درصدی داشته است. همچنین طی سالهای ۱۳۹۲ تا ۱۳۹۸ حجم سرمایه‌گذاری بخش خصوصی (ارزش حقیقی) کاهش ۲۶درصدی داشته است. در بخش نوسازی و بهسازی مسکن روستایی نیز بررسی‌‌ها حکایت از آن دارد که طی سالهای ۱۳۸۴ تا ۱۳۹۸ درمجموع دو میلیون و ۱۴ هزار و ۱۹۳ واحد مسکونی در روستاهای کشور ساخته شده که ۶۸درصد آن در دولتهای نهم و دهم و ۳۲درصد آن نیز در دولت فعلی است.
مسکن مهر، همه‌اش واس ماس!
یکی از نکات قابل‌تامل و عجیبی که حسن روحانی در صفحه توئیتر شخصی خود متتشر کرده، موضوع مسکن مهر است. از این موضوع که عباس آخوندی، وزیر دولت روحانی مسکن مهر را «مزخرف» خواند و روحانی بارها مسکن مهر را خانه‌سازی در بیابان تشبیه کرد، بگذریم. رئیس‌جمهور در مطلب اخیر صفحه شخصی‌اش مطرح کرده: «درحالی در دولت قبل تنها ۷۷۵ هزار واحد مسکن مهر به بهره‌برداری رسیده که در این دولت بیش از یک میلیون و ۳۰۰ هزار واحد مسکن مهر تکمیل و در اختیار مردم قرار گرفته است.» در ادامه صحت و سقم این موضوع را بررسی کرده‌ایم که نتایج نشان می‌دهد آماری که در اختیار وی قرار داده‌اند، دقیق نیست.
همچنین ازمجموع کل مسکن مهر، سفت‌کاری ۸۰ درصد واحدها (یک‌میلیون و ۸۹۵هزار و ۹۲۴ واحد) در دولت احمدی‌نژاد به اتمام رسیده و ۲۰ درصد مابقی (معادل ۴۷۲هزار و ۹۴۴ واحد) در دولت فعلی به اتمام رسیده است. اما مهم‌ترین نکته اینکه، زمانی که محمود احمدی‌نژاد دولت را در مردادسال ۹۲ تحویل دولت فعلی داده، از کل واحدهای پیش‌بینی‌شده مسکن مهر، نازک‌کاری ۶۳ درصد از آنها (معادل یک میلیون و ۵۰۴ هزار و ۱۰ واحد) به اتمام رسیده بوده و دولت فعلی ۳۷ درصد مابقی (۸۶۴ هزار و ۸۵۸ واحد) را به‌اتمام رسانده است. از آنجا که عدم ذکر وضعیت مراحل ساخت مسکن یک مغالطه آماری است، در این بخش سعی شد به‌طور مفصل نقش دو دولت احمدی‌نژاد و روحانی در پروژه‌های مسکن مهر توضیح داده شود. به‌هرحال حتی اگر یک مولفه یعنی واحدهای در مرحله اتمام نازک‌کاری را هم مبنای قضاوت قرار دهیم، آمارها می‌گویند ۶۳درصد مسکن مهر را دولت احمدی‌نژاد به‌پایان رسانده و تنها ۳۷درصد این واحدها در دولت روحانی به سرانجام رسیده‌اند.
لازم به‌ذکر است براساس آخرین گزارش وزارت راه و شهرسازی، طی سالهای ۸۶ تا ۹۸ درمجموع دومیلیون و ۳۶۸ هزار و ۸۶۸ واحد مسکن مهر تعریف شده که تا ابتدای بهمن ماه ۱۳۹۸ تعداد دومیلیون و ۲۴ هزار و ۲۶۸ واحد به مرحله فروش اقساطی رسیده و تکلیف ۳۴۴ هزار واحد به‌جهت پیشرفت فیزیکی کمتر از ۳۰ درصد، هنوز مشخص نیست.
ازجمله شاخص‌های دیگری نیز که برای ارزیابی وضعیت ساخت‌وساز مسکن در دولت روحانی بررسی کرده‌ایم، تعداد واحدهای مسکونی ذکرشده در پروانههای ساختمانی صادرشده مناطق شهری کل کشور یا همان وضعیت شروع ساخت‌وساز جدید است. براساس آمارهای رسمی که ۱۱ سال آن در سامانه مرکز آمار ایران قابل دسترسی است، طی سالهای ۱۳۸۹ تا ۱۳۹۸ درمجموع مجوز احداث پنج میلیون و ۲۰۸هزار و ۵۹۵ واحد مسکونی در مناطق شهری کشور صادر شده که مجوز شروع ۵۲ درصد از آنها (معادل دومیلیون و ۷۰۴ هزار و ۱۹۷ واحد) در چهار و نیم‌سال پایانی دولت احمدی‌نژاد (سالهای ۸۹ تا نیمه اول سال ۹۲) و ۴۸ درصد آن (معادل دومیلیون و ۵۰۴ هزار و ۳۹۸ واحد) نیز در هفت سال و نیم اخیر که مسئولیت قوه مجریه برعهده حسن روحانی بوده، صادر شده است. همچنین در سال ۹۱ تعداد واحدهای مسکونی ذکرشده در پروانههای ساختمانی صادرشده مناطق شهری کل کشور حدود ۷۲۹هزار واحد و در سال ۹۲ نیز این تعداد حدود ۷۷۰ هزار واحد بوده که این تعداد طی هفت سال اخیر با کاهش حدود ۵۰ درصدی، به ۳۸۲ هزار و ۵۶۵ واحد در سال ۹۸ رسیده است.
سهم دولت روحانی از ساخت مسکن روستایی؛ ۳۲ درصد
براساس آمارهای ارائه‌شده از سوی بنیاد مسکن انقلاب اسلامی و دفتر هماهنگی عمرانی و خدمات روستایی سازمان شهرداری‌ها و دهیاری‌های کشور، طی سالهای ۱۳۸۴ تا ۱۳۹۸ درمجموع دومیلیون و ۱۴ هزار و ۱۹۳ واحد مسکونی در روستاهای کشور در قالب نوسازی و بهسازی مسکن روستایی ساخته و به بهره‌برداری رسیده است که ۶۸ درصد آن در دولتهای نهم و دهم (معادل یک‌میلیون و ۳۷۸ هزار و ۳۲۳ واحد) و ۳۲ درصد آن نیز در دولت فعلی (معادل ۶۳۵ هزار و ۸۷۱واحد) ساخته و به اتمام رسیده است. براساس این آمارها، در سال ۸۴ تنها ۹ هزار و ۵۹۲ واحد در روستاها نوسازی شده بود که این تعداد تا سال ۸۹ با رشد ۳۲ برابری به ۳۰۷ هزار و ۵۲۴ واحد رسیده و در ادامه نیز این تعداد به ۲۵۳ هزار واحد در سال ۹۰ و به ۱۵۲ هزار و ۶۵۸ واحد در سال ۹۱ رسیده است. در سال ۹۲ در مجموع ۱۰۸ هزار و ۶۰۶ واحد مسکونی در روستاها به بهره‌برداری رسیده که سهم دولت احمدی‌نژاد ۴۴ هزار واحد و سهم دولت روحانی نیز ۶۴ هزار و ۶۰۶ واحد بوده است. در سال ۹۳ تعداد مسکن احداث شده در مناطق روستایی به بیش از ۹۷ هزار واحد رسیده و بین سالهای ۹۴ تا ۹۶ این تعداد سالانه بین ۷۲ تا ۸۲ هزار واحد بوده است. در سالهای ۹۷ و ۹۸ با وقوع حوادث طبیعی ازجمله سیل و زلزله، تعداد مسکن نوسازی شده در مناطق روستایی کشور با رشد قابل‌توجهی به ۹۲ هزار و ۶۰۲ واحد در سال ۹۷ و به ۱۵۴ هزار و ۵۹۸ واحد در سال ۹۸ رسیده است.
از دیگر شاخص‌‌هایی که برای ارزیابی وضعیت ساخت‌وساز در دولت روحانی استفاده کرده‌ایم، وضعیت ارزش اسمی و حقیقی سرمایه‌گذاری بخش خصوصی در ساختمانی‌‌های جدید مناطق شهری کشور است. براساس آمارهای نماگر سالانه بانک مرکزی ایران، میزان سرمایه‌گذاری بخش خصوصی در بخش مسکن ایران از حدود ۳۰ هزار و ۳۳۲ میلیاردتومان در سال ۱۳۸۸ به ۶۱ هزار و ۲۵۲ میلیاردتومان تا پایان سال ۱۳۹۱ و به ۷۵ هزار و ۴۲۰ میلیاردتومان تا پایان سال ۱۳۹۲ رسیده است. در ادامه این میزان تا سال ۱۳۹۵ در دوره رکود سنگین بخش مسکن به ۶۰ هزار و ۲۲۰ میلیاردتومان تا سال ۱۳۹۵ تقلیل پیدا کرده اما طی سالهای ۱۳۹۶ تا ۱۳۹۸ این میزان از حدود ۷۴ هزار میلیاردتومان در سال ۹۶ به ۱۰۷ هزار و ۵۹۰ میلیاردتومان در سال ۱۳۹۷ و به۱۶۰ هزار میلیاردتومان در سال ۱۳۹۸ رسیده است. این ارقام که مربوط به ارزش اسمی (بدون لحاظ تورم) است، نشان می‌دهد طی دوره هفت ساله دولت روحانی رقم سرمایه‌گذاری بخش خصوصی رشد ۱۱۲درصدی داشته است.
اما درنظر داشته باشیم که این میزان رشد سرمایه‌گذاری درحالی رخ داده که قیمت مسکن طی این مدت در شهر تهران رشد بیش از ۳۰۸درصدی داشته (از حدود متری ۳.۸ میلیون تومان در مرداد ۹۲ به متری ۱۵.۶ میلیون تومان در اسفند ۹۸)، براین اساس لازم است موضوع تورم را نیز در روند‌های سرمایه‌گذاری درنظر بگیریم. براین اساس در اینجا ارزش حقیقی رقم سرمایه‌گذاری بخش خصوصی را نیز درنظر گرفتهایم که عبارت است از محاسبه ارزش سرمایه‌گذاری برحسب قیمت‌‌های سال پایه و حذف اثرات تورم از آن. همچنین نحوه محاسبه آن نیز بدین شکل است که رقم ارزش اسمی سرمایه‌گذاری هر سال تقسیم بر شاخص کل بهای کالا‌ها و خدمات مصرفی (CPI) همان سال می‌شود. محاسبات نشان می‌دهد رقم ارزش حقیقی سرمایه‌گذاری یا رقم تورم‌زدایی‌شده سرمایه‌گذاری بخش خصوصی طی سالهای ۱۳۸۸ تا ۱۳۹۸ از حدود هزار و ۲۷ میلیاردتومان در سال ۱۳۸۸ به هزار میلیاردتومان تا سال ۱۳۹۰، به هزار و ۱۶۴ میلیاردتومان در سال ۱۳۹۱، به ۷۶۵ میلیاردتومان در سال ۱۳۹۴، به ۶۷۳ میلیاردتومان در سال ۱۳۹۶، به ۷۸۴ میلیاردتومان در سال ۱۳۹۷ و به ۸۶۵ میلیاردتومان در سال ۱۳۹۸ رسیده است. بهعبارتی مختصر طی دوره هفت ساله دولت روحانی ارزش حقیقی (تورم‌زدایی‌شده) سرمایه‌گذاری بخش خصوصی در ساخت‌وساز جدید با کاهش ۲۶درصدی از هزار و ۱۶۴ میلیاردتومان در سال ۱۳۹۱ به ۸۶۵ میلیاردتومان در سال ۱۳۹۸ تقلیل یافته است.
