بورس املاک و مستغلات باعث افزایش قیمت مسکن می‌شود؟

اما و اگرهای فراوانی پیرامون چرایی عزم دولت برای راه‌اندازی بورس مسکن وجود دارد. از آنجایی که مسئله بورس مسکن در هیچ جای دنیا مسبوق به سابقه نیست چگونگی اجرای این برنامه را بیش از پیش دچار ابهام کرده است.

نفس اجرای سیاست‌هایی که تجربه عملیاتی آن در هیچ جای دنیا وجود ندارد مسلما نیازمند کار مطالعاتی و کارشناسی فراوان در کنار اقناع افکار عمومی برای اجرا و پیاده سازی کارآمد هر طرحی‌ می‌باشد.

همواره مسکن به عنوان یکی از مهم‌ترین مولفه‌های رشد اقتصادی در کشورهاست، تا جایی که برخی سهم مسکن را در متغیرهای کلان اقتصادی در کشور را تا 35% تخمین زده اند، از این‌روی اهمیت بحث ساخت مسکن در رونق تولید کشور را بسیار بالا است.

جدای از اهمیت بعد اقتصادی ساخت مسکن و نقش آن در......مسکن به لحاظ فرهنگی رابطه مستقیمی با نرخ ازدواج در کشور دارد. همچنین صراحت اصل 31 قانون اساسی در مکلف بودن دولت به تامین مسکن برای عموم مردم اهمیت این مسئله و لزوم دقت در سیاستگذاری این طرح در بخش کلان کشور را دوچندان کرده‌ است.

امارهای دیگری از جانب مسئولین کشور نشان می‌دهد که در حال حاضر بیشتر سهم دارایی‌های اقتصادی کشور را املاک و مستغلات تشکیل می‌دهند. در این رابطه حسین سلاح ورزی عضو شورای عالی بورس، با حضور در گفتگوی ویژه خبری بیش از 80% دارایی‌های کشور را املاک و مستغلات معرفی کرد. این عضو شورای عالی بورس کم کاری سایر بازارهای بورس را دلیل تصمیم این شورا برای راه‌اندازی بورس مسکن میداند.

همچنین شاهین چراغی دیگر عضو شورای عالی بورس در ادامه برنامه گفتگوی ویژه خبری اضافه کرد: ما به ساخت سالیانه 700 تا 800 هزار مسکن نیاز داریم و این اتفاق قطعا باید همراه با تامین مالی انبوه سازان مسکن همراه باشد. وی در ادامه به لزوم طراحی پلت فرم‌های جدید برای ریل گذاری جدید در حوزه مسکن تاکید کرد و راه‌اندازی بازار سرمایه در حوزه مسکن را اقدامی موثر در تامین مالی انبوه‌سازان حوزه مسکن عنوان کرد.

ابهام در نحوه اجرایی طرح بورس مسکن

در این بین ابهام در نحوه اجرای بورس مسکن و تناقض در گفتارهای مسئولین ذی ربط نگرانی‌ها در این رابطه تشدید کرده است.

برخی از مسئولین، بورس مسکن را برای تامین مالی شرکت‌های انبوه ساز حوزه مسکن است. در کنار این طرح برخی از اعضای شورای عالی بورس مثل شاهین چراغی از عرضه مسکن متری و آپارتمان در حوزه مسکن نیز خبر داد.

اما سوال اصلی اینجاست که با روند‌ صعودی شدید و انتظارات بالای تورمی در بور،س فروش متری املاک در این بازار آیا باعث تشدید تورم در این بازار نمی‌شود؟

بسیاری از کارشناسان بر این باورند تبدیل شدن کالاهای کشور به کالای سرمایه‌ای ذاتا باعث ایجاد تورم است، چرا که عموم تقاضا‌های شکل برای آن کالا با انتظار سوددهی صورت گرفته است که می‌تواند به افزایش قیمت آن کالا دامن بزند.

یکی از تجارب موفق کشورهای دنیا مثل انگلستان حمایت‌های مالی گسترده از شرکت‌های تامین مالی انبوه ساز مسکن است.

در کشور ما سالهاست بانک مسکن متصدی تجمیع و تامین سرمایه‌های بخش مسکن کشور می‌باشد. اما به وضوح مشخص است که این بانک که بصورت تخصصی می‌بایست شرایط تامین مالی بخش مسکن را انجام می‌داد، کارکرد خود را از دست داده است.

در این بین اگر بورس محلی برای ایجاد شرکت‌های انبوه ساز مسکن بود شاید می‌توانست به علت گرم بودن بازار سرمایه به افزایش ارزش این شرکت‌ها و در نهایت ترغیب آنان به افزایش تولید مسکن شود اما اظهارات مسئولان ذی ربط نشان از چیز دیگری دارد. گویا دولت دغدغه خود را صرفا بر رفع کسری بودجه گذاشته و قصد دارد با به فروش گذاشتن املاک دولتی و... به جبران این کسری بودجه بپردازد. وگرنه پر واضح است که عرضه متری املاک در بورس نتیجه‌ای جز انفجار قیمت در بازار مسکن را نخواهد داشت.

بسیاری از کارشناسان موافق تشکیل بورس مسکن ادعا دارند این بازار می‌تواند در روندی شفاف به ایجاد تعادل و وضع قیمت‌های منطقی در این بازار کمک کند.

در این راستا شاید دقت به آمار رشد اقتصادی کشور و مقایسه آن با روند رشد شاخص بورس در سال‌های اخیر اتفاقا نشان دهنده خلاف این موضوع است.

همانطور که در نمودار بالا مشاهده می‌شود رشد اقتصادی کشور نسبت به سال 90 در حال حاضر 7%-  بوده در حالی که همین نسبت در شاخص بورس چیزی قریب به 400% است.

همین مقایسه صرفا گویای غیرواقعی بودن قیمت سهام در بازار سرمایه است.

افزایش قدرت نقدشوندگی نیز از دیگر دلایلی است که سیاستگذاران اقتصادی کشور در توجیه ایجاد بورس مسکن می‌آورند اما با فرض قبول صحت این گزاره باید دقت داشت که در واقع به معنای این است که اتفاقا مسکن در این بازار قرار نیست کالایی مصرفی باشد چرا که اگر بود دیگر اصلا قدرت نقدشوندگی آن مزیت یا عیبی برای متقاضیان مسکن به حساب نمی‌آمد.

مطابق اصل 31 قانون اساسی، دولت‌های جمهوری اسلامی موظف به تامین مسکن برای عموم شهروندان هستند. با این شرایط دولت باید برای تامین حدودا 1 میلیون مسکن به صورت سالیانه برنامه‌ریزی داشته باشد.

بانک مسکن که در اهداف تاسیس آن محلی برای حمایت از تولید کنندگان حوزه مسکن را دارد باید به محلی برای تجمیع این سرمایه‌ها و تامین مالی شرکت‌های انبوه ساز شود همانطور که در عموم کشور‌های دنیا دولت‌ها به حمایت از شرکت‌های ساختمانی به دلیل اهمیت بالای آن در رشد اقتصادی و تامین حقوق شهروندی و مسائل فرهنگی مثل ازدواج را دارد.

از این رو بنظر می‌رسد، ایده ایجاد بورس املاک و مستغلات خروجی مناسبی را برای اقشار مختلف جامعه ایجاد نخواهد کرد و دولت باید در اجرای این طرح و یا حداقل شیوه اجرایی آن تجدیدنظر کند.

گزارش از محمد دلگشایی‌فر