«آخوندی» چه بلایی بر سر بخش مسکن کشور آورد؟

به گزارش پایگاه 598، افزایش قیمت مسکن در شهرهای بزرگ در سال های اخیر به گونه ای شده است که خرید مسکن برای بسیاری از خانواده ها رویایی بیش نیست. برای بعضی از خانواده ها سال های انتظار برای خانه دار شدن، یعنی تعداد سال هایی که یک خانواده با پس انداز کردن یک سوم درآمد خود بتواند یک مسکن متوسط را تهیه کند، به بیش از 50 سال رسیده است.

البته این مسئله منحصر به خرید مسکن نمی شود و بازار اجاره نیز متاثر از بازار مسکن حال و روز خوشی ندارد. مستاجرانی که به هر شکلی با مشکلات ناشی از شیوع بیماری کرونا و گرانی سایر هزینه های زندگی کنار آمده بودند، دیگر توان افزایش شدید اجاره بهای خود را ندارند. هزینه ای که در شهری مانند تهران به صورت متوسط نیمی از درآمد مستاجران را به خود اختصاص می دهد و در دهک های پایین درآمدی، این هزینه به 70 درصد درآمد خانواده ها نیز می رسد.

بی شک بخشی از افزایش قیمت مسکن متاثر از افزایش عمومی قیمت هاست ولی نباید از تصمیمات و اشتباهات درون بخشی مسکن نیز چشم پوشی کرد. تصمیمات و اقداماتی که می توانست اثر تغییرات کلان اقتصاد بر این بخش را کاهش دهد و حتی بتواند تاثیر مثبت بر آن بگذارد. بررسی این تصمیمات که شرایط فعلی بخش مسکن در کشور را رقم زده است، تنها و تنها به یک فرد منتهی می شود که او کسی جز «عباس آخوندی» وزیر سابق راه و شهرسازی نیست. فردی که با تفکرات و تصمیمات خود که بر آن ها پافشاری می نمود، بلای فعلی بازار مسکن را بر سر مردم آورده است!

در این گزارش به بخشی از عملکرد ناموفق آخوندی در بخش مسکن در دولت‌های یازدهم و دوازدهم می پردازیم که آثار آن امروز موجب افزایش قیمت‌های شدید در بازار مسکن شده است:

*توقف مسکن مهر و نا امیدی خانوارهایی که دل به اجرای این طرح بسته بودند
در سال های پایانی دهه 80، طرح مسکن مهر استوار بر سه اصل حذف هزینه زمین، انتقال سود حاصل از ساخت به مصرف کنندگان مسکن و اعطای وام ساخت شروع به کار نمود. خانواده های بسیاری که هیچ گاه تصور خانه دار شدن را نمی کردند در این طرح ثبت نام نموده و بسیاری نیز خانه دار شدند. حتی با کمک نهادهای حمایتی، بعضی از خانواده های تحت پوشش نیز در این طرح توانستند صاحب خانه شوند.

مشخصا در سال های 89 تا 92 که به واسطه ازدواج بیش از 850 هزار زوج در سال، اوج تقاضای مسکن بود و البته تحریم‌های فلج کننده نیز علیه کشور وجود داشت، طرح مسکن مهر توانست التهاب بازار مسکن را تا حد زیادی کنترل نماید. ضمنا رونق حاصل از ساخت یک میلیون مسکن روستایی و شهری موجب رونق ساخت و ساز و به تبع آن سایر بخش های اقتصاد شده بود.

در صورت تداوم این طرح دیگر تقاضای انباشته ای در بازار مسکن وجود نداشت و افزایش شدید قیمت مسکن و اجاره نیز علتی نمی‌توانست داشته باشد زیرا هر خانواده ای متناسب با توان خود می‌توانست صاحب خانه شود.

اما با روی کار آمدن دولت یازدهم و سکان‌داری عباس آخوندی بر بخش مسکن کشور، امید خانوارهای متوسط و ضعیف جامعه برای خانه دار شدن تبدیل به یأس شد. با تلاش آخوندی، هیئت دولت در جلسه 8 آبان ماه 92، عملا دستور توقف مسکن مهر در دولت یازدهم صادر شد.
 
*عملکرد ناموفق در تحویل واحدهای باقی مانده مسکن مهر
در مورد تکمیل واحدهای باقی مانده طرح مسکن مهر نیز با وجود وعده های بسیار، هنوز هم متقاضیان بسیاری وجود دارند که واحدهای خود را تحویل نگرفته اند. پیشرفت بسیار کند پروژه های مسکن مهر و اهمیت بالای این موضوع در زندگی متقاضیان این طرح که عموما از اقشار ضعیف و متوسط بودند، باعث شد که مقام معظم رهبری در دیدار با رئیس جمهور و اعضای هیات دولت در 5 شهریورماه 1393 صراحتا خواستار توجه جدی دولت یازدهم برای تکمیل پروژه های ناتمام مسکن مهر شوند و فرمودند: «اگر احتمالاً با اصل طرح مسکن مهر و یا نحوه تزریق اعتبارهای بانکی به آن مخالفتی وجود دارد، اما این را هم بدانیم که اکنون چند میلیون نفر چشم انتظار تکمیل مسکن مهر هستند و باید این کار به طور جدی پیگیری شود و به اتمام برسد».

با این وجود، آخوندی اهتمام جدی به تکمیل این پروژه نداشت. در حالی که بسیاری از پروژه ها با 70 درصد پیشرفت در اختیار آخوندی و تیم او قرار گرفته بود، با گذشت بیش از 5 سال از وزارت وی، هنوز 500 هزار واحد مسکن تکمیل نشده بود. تنها در شهر جدید پردیس از 84 هزار واحد مسکن مهر، کمتر از 20 هزار واحد آماده و تحویل داده شده بود. همین مسئله باعث شد بسیاری از خانواده ها که آینده روشنی در تحویل واحدهای خود نداشتند، مسکنی که هزاران امید را بدان بسته بودند، به ثمن بخش به دلالان پردیس واگذار کنند. در واقع، اگر امروز شهر پردیس محمل سوداگران و دلالان مسکن شده است، مقصر اصلی این اتفاق فردی جز عباس آخوندی نیست.

* انتقادهای ناجوانمردانه از طرح مسکن مهر
تیم اقتصادی دولت روحانی بخصوص شخص آخوندی به توقف مسکن مهر و بدعهدی در تکمیل واحدهای باقی مانده اکتفا نکردند. آن ها به هر بهانه و هر مناسبتی طرح مسکن مهر را مورد انتقاد و حتی تهمت قرار دادند. برای آن که بر عملکرد ناموفق خود در تکمیل این طرح توجیه کنند، دروغی چون مسکن مهر بدون متقاضی را مطرح کردند و عنوان کردند، تعدادی از واحدهای مسکن مهر بدون متقاضی است. در حالی که با تمام تلاش آن ها از 2.3 میلیون واحد مسکن مهر شهری و 1.7 مسکن مهر روستایی تنها 100 هزار واحد بدون متقاضی معرفی شدند. علت این ماجرا هم ممانعت از ثبت نام برای این واحدها بود که از سال 92 به بعد اتفاق افتاد. بدون تردید، هیچ واحد مسکن مهر تکمیل شده و دارای امکانات اولیه زندگی، بدون متقاضی وجود ندارد.

همچنین استفاده از تعابیر توهین آمیزی مانند «طرح مزخرف» و «طرح پوپولیستی»، تهمت های غیرواقع و بدون بررسی کارشناسی بعد از زلزله کرمانشاه و ... موجب شد اولا دستگاه های مختلف که باید امکانات جانبی طرح مسکن مهر را فراهم می کردند، رغبتی به این کار نداشته باشند و البته فرصت بررسی کارشناسی و نقد و استفاده از این طرح نیز وجود نداشته باشد. بماند که بعد از استعفای آخوندی، طرح اقدام ملی مسکن که الگویی ناقص و گران از طرح مسکن مهر است، ارائه شد و دولتیان که ناجوانمردانه طرح مسکن مهر را مورد تهمت و انتقاد قرار می دادند، خود به این الگو متمسک شده اند.
 
*بی عملی آخوندی در مقابله با سوداگری در بازار مسکن
در سال های اخیر، سهم تقاضاهای سرمایه ای و سوداگرانه در بازار مسکن کشورمان به بیش از 70 درصد رسیده است. این در حالی است که دولت ها بخاطر ویژگی های خاصی که مسکن و بازار آن دارد، قاعده گذاری هوشمند و هدفمندی را پایه گذاری می‌کنند. راه‌اندازی سامانه های اطلاعاتی زمین و مسکن که مالکیت و معاملات و قیمت مسکن را ثبت نماید و همچنین مالیات های تنظیمی در عمده کشورهای دنیا، سابقه اجرای چندین و چند ساله دارد.

آخوندی در این سال ها یکی از جدی ترین مخالفین اجرای مالیات های تنظیمی در بازار مسکن بود و همین امر منجر به افزایش سهم تقاضاهای سرمایه ای و سوداگرانه در بازار مسکن شد.  در همین راستا، می توان به عدم تکمیل سامانه ملی املاک و به تبع آن اجرا نکردن مالیات بر خانه های خالی و همچنین مقابله با تصویب مالیات بر سوداگران بازار مسکن اشاره کرد که در ادامه توضیحات آن آمده است:

الف) تکمیل نکردن سامانه ملی املاک و اسکان کشور: مجلس شورای اسلامی در تبصره 7 ماده 169 مکرر قانون مالیات های مستقیم وزارت راه و شهرسازی را موظف کرده بود تا پایان بهمن ماه 94، سامانه ملی املاک و اسکان کشور را ایجاد کند. این سامانه باید به گونه‌ای طراحی می شد که در هر زمان امکان شناسایی بر خط مالکان و ساکنان یا کاربران واحدهای مسکونی، تجاری، خدماتی، اداری و پیگیری نقل و انتقال املاک و مستغلات به صورت رسمی، عادی، وکالتی و غیره را در تمامی نقاط کشور فراهم شود. اما وزارتخانه تحت امر آخوندی از راه اندازی سامانه ملی املاک و اسکان کشور ناتوان بود و هر چند ماه یکبار این وظیفه به یکی از سازمان ها و زیر مجموعه های وزارتخانه محول و بعد از مدتی پیشرفتی حاصل نمی شد. حتی در رسانه فرافکنی می کرد و بعضا سازمان امور مالیاتی را مسئول تکمیل این سامانه عنوان می کرد. در نهایت پس از گذشت سی ماه از مهلت قانونی وزارت راه و شهرسازی برای تکمیل این سامانه مهم و ضروری، اوایل مردادماه 97، آخوندی پیشنهاد حذف فوری قانون ایجاد این سامانه را داد! البته این پیشنهاد وزیر مستعفی راه و شهرسازی آنقدر غیر کارشناسی بود که در هیئت دولت بررسی هم نشد.

ب) اجرایی نکردن مالیات بر خانه های خالی علی رغم الزام قانونی: احتکار مسکن از طریق خالی نگه داشتن خانه ها و فروش آن ها در زمان مناسب، یکی از مسیرهایی است که سود تضمین شده ای دارد و سوداگران را تشویق می کند بجای تولید مسکن که هزینه ها و دردسرهای خود را دارد، این مسیر غیر مولد را انتخاب کنند. بخشی از تقاضاهای سرمایه ای بازار مسکن برای این هدف شکل می گیرد.

دولت ها با اخذ مالیات سنگین بر خانه های خالی، جذابیت احتکار و خالی نگه داشتن مسکن را کاهش می دهند. عدم اجرای این سیاست در کشور سبب شده است تعداد واحدهای مسکونی خالی کشور در سال های 90 تا 95 ، با افزایش نگران کننده 1 میلیون واحدی به 2.6 میلیون واحد برسد. در همین راستا، طرح مالیات بر خانه های خالی به عنوان بخشی از لایحه اصلاح قانون مالیات های مستقیم در سال 1394، به تصویب مجلس رسید. بر اساس ماده 54 مکرر این قانون، واحدهای مسکونی واقع در شهرهای با جمعیت بیش از ۱۰۰ هزار نفر که به استناد سامانه ملی املاک و اسکان کشور به عنوان واحد خالی شناسایی شوند، از سال دوم به بعد مشمول این مالیات خواهند شد.

با وجود این الزامات قانونی که به معنای الزام دولت به اجرایی کردن مالیات بر خانه های خالی از سال 1395 بود، اتفاق قابل توجهی برای اجرای این سیاست رخ نداد زیرا آخوندی علاقه ای به اجرای آن نداشت و با دستاویز شدن به بهانه های غیرکارشناسی از اجرای آن سر باز می زد. به عنوان مثال، آخوندی در مصاحبه ای، دریافت مالیات بر خانه های خالی را طرحی زمان‌بر دانست و یا در مصاحبه دیگری، این مالیات را بی ارزش خواند. در حالی که اگر واقعا ایرادات کارشناسی مانع اجرای این مالیات بود، آخوندی می توانست لایحه ای را آماده و در اختیار مجلس بگذارد و آن را اصلاح نماید.
 
ج) مخالفت جدی با تصویب و اجرای مالیات بر عایدی سرمایه در بخش مسکن: یکی از مهم‌ترین ابزارهای دولت‌ها برای کنترل سوداگری در بازار زمین و مسکن، وضع مالیات بر عایدی سرمایه یا همان  CGT است. در این مالیات، دولت ها درصدی از ما به تفاوت قیمت خرید و فروش را از فروشنده مسکن اخذ می‌کنند تا حاشیه سود در معاملات مسکن پایین آمده و انگیزه تقاضاهای سوداگرانه کاهش پیدا کند. شایان ذکر است خانه اول هر فرد که تقاضای مصرفی است و تولید‌کنندگان مسکن از این مالیات معاف هستند.

اصلی ترین مخالف اجرای این مالیات در کشور کسی جز عباس آخوندی وزیر راه و شهرسازی دولت روحانی نبود. سوم مردادماه 97، آخوندی در برنامه تلویزیونی «نگاه یک» این مالیات را تهدیدی بر حضور سرمایه در بازار مسکن قلمداد کرد و گفت: «وقتی صحبت از مالیات بر عایدات سرمایه مطرح می‌شود یقین بدانید ضد سرمایه‌گذاری و اشتغال بوده و قطعا اگر در دولت نیز مطرح شود من با آن مخالفت می‌کنم زیرا به اعتقاد من این مسئله کاملا با مواضع کشور ما که نیاز به سرمایه‌گذاری دارد مخالف است چراکه سرمایه‌گذاری را تهدید کرده و جلوی آن را می‌گیرد». قبلا نیز آخوندی با اجرای این مالیات مخالفت کرده بود. در جریان بررسی لایحه اصلاح قانون مالیات‌های مستقیم توسط مجلس در سال 93، آخوندی در نامه خود به رئیس مجلس شدیدا خواستار حذف مالیات بر عائدی سرمایه در بخش املاک شد و ادعا کرد: «مالیات بر عائدی سرمایه نه از دیدگاه نظری و نه از دیدگاه اجرایی قابل توصیه نیست». همین نامه آخوندی، نقش مهمی در به تصویب نرسیدن این موضوع در مجلس نهم داشت.

*نوسازی بافت فرسوده قربانی اختلاف نظرهای آخوندی و مسئولین دولتی
در چارچوب هدف‌گذاری‌های برنامه ششم توسعه کشور وزارتخانه‌های راه و شهرسازی، کشور و شهرداری‌ها مکلف شدند در طول برنامه نسبت به احیاء، بهسازی، نوسازی و مقاوم‌سازی و بازآفرینی سالانه حداقل دویست و هفتاد محله در قالب مطالعات مصوب ستاد ملی بازآفرینی شهری اقدام نمایند. با شروع دولت دوازدهم، توجه ویژه‌ای به موضوع بازآفرینی محلات فرسوده شهری شد. به‌طوری‌که در 19 بهمن ماه 96 با حضور رئیس‌جمهور، وزیر راه و شهرسازی و‌ رئیس‌کل بانک مرکزی به‌صورت هم‌زمان آیین عملیات اجرایی طرح ملی بازآفرینی شهری دراستان‌های بوشهر، تهران، فارس، کردستان، خراسان رضوی، همدان، مازندران و اصفهان به‌صورت ویدئو کنفرانس آغاز شد و رئیس‌جمهور به نوسازی سالانه 10 درصد از بافت‌های فرسوده و ناکارآمد شهری تأکید داشتند.

علی رغم آغاز این طرح با برگزاری جلسات متعدد و فضاسازی رسانه ای فراوان، به دلیل اختلاف نظرهای مسئولین دولتی خروجی مشخصی نداشت، اختلافی که آخوندی در نامه استعفای خود خطاب به رئیس جمهور در تاریخ ۱۰ شهریورماه به عنوان یکی از دلایل این تصمیم خود به آن اشاره کرده است. در واقع، در حالی که از مراسم کلنگ زنی فاز اول این طرح با حضور رئیس جمهور در محله سیروس تهران در بهمن ماه پارسال، ماهها می گذرد اما هنوز طرح بازآفرینی شهری هیچ پیشرفتی نداشته و همچنان متوقف است.

تا جایی که روزنامه دنیای اقتصاد در گزارشی که 6 تیرماه 97، با عنوان «نمره مردودی نوسازی پایتخت» منتشر کرد، میزان پیشرفت پروژه های شهر تهران که قرار بود الگویی برای طرح بازآفرینی شهری در پایتخت باشند را صفر اعلام کرد!