تحریم را با کمک مسکن دور بزنیم

اما علی‌رغم تأثیرات معجزه‌آسایی که رونق‌بخشی به عرضه و تقاضای مسکن بر اقتصاد کشور ما دارد، متأسفانه در غالب اوقات، سیاست‌های دولت‌ها در این حوزه، سیاست‌های مقطعی و غیرراهبردی و فاقد چشم‌انداز و مأموریت روشن بوده است.

واضح‌تر این که الگوی اکثر دولت‌های گذشته برای تولید مسکن، الگوی کوتاه‌مدت و آمارمحور و تهی از سیاست‌های پایدارساز جریان تولید و تقاضای مسکن بوده است؛ اما در شرایط کنونی که کشور تحت بالاترین سطح از تنش‌های بیرونی بر لایه‌های مختلف اقتصاد قرار دارد، بیش از هر زمان دیگری لازم است که تصمیم‌سازی و تصمیم‌گیری در حوزه‌های اقتصادی و مدیریتی متکی بر تهدیدها و فرصت‌های اقتصاد کشور و مبتنی بر قوت و ضعف‌های داخلی تدوین شود.

اگر این اصل، مبنا و معیار قرار گیرد، آن‌گاه از هر زاویه‌ای که به موضوع نگریسته شود، حوزه مسکن، حوزه‌ای برخوردار از فرصت‌ها و قوت‌های اقتصاد کشور است که قادر به عبور کشور از تنگه‌های تحریم و فشار حداکثری خواهد شد.

با این مقدمه و صرفاً با تحلیل امکانات و ظرفیت‌های فعلی اقتصاد، توجه به چشم‌انداز اقتصادی و اجتماعی جمهوری اسلامی ایران و محاسبه پارامترهای بیرونی مؤثر بر اقتصاد داخلی، 5 اقدامی که به زعم نگارنده می‌تواند منتج به پایدارسازی عرضه و تقاضای مسکن در درازمدت شود و ضمن این که اثرات مثبت درازمدت بر اقتصاد کشور بگذارد، به شرح ذیل ارائه می‌شود:

1- تقویت امکانات تولید مسکن اگر "کمیابی" را چالش اقتصاد تلقی کرده و مأموریت علم اقتصاد را تخصیص بهینه منابع کمیاب بدانیم، آن‌گاه به روشنی درخواهیم یافت که ظرفیت‌های فعلی اقتصاد کشور قادر به پاسخ‌گویی به نیاز صنایع مختلف نیست و باید در تخصیص منابع به صنایع، اولویت‌بندی صورت پذیرد و بی‌شک در این اولویت‌بندی، صنایع پیشرانی هم‌چون مسکن، در اولویت و ارجحیت قرار خواهند داشت.

از آن‌جایی که تولید انبوه مسکن، مستلزم برخورداری از تعداد کافی کارگر ماهر و استادکار ساختمانی و میزان متناسب تولید مصالح، فرآورده و لوازم و ادوات ساختمانی و تأسیساتی و هم‌چنین دست‌یابی و استفاده از نسل‌های پیشرفته تولید و عرضه ساختمان است، لازم است که قوای سه‌‌گانه (هر یک به فراخور وظایف و مسئولیت‌های خود)، با سلسله اقدامات هم‌زمان زیر، نسبت به تقویت امکانات تولید مسکن مبادرت ورزند:

الف- تربیت کارگران ماهر و استادکاران ساختمانی و تأسیساتی از طریق اتخاذ و اجرای قوانین و سیاست‌های تشویق‌کننده مهارت‌آموزی و ضدمدرک‌گرایی.

ب- حمایت از تولیدکنندگان مصالح و لوازم ساختمانی و تأسیساتی از طریق اعطاءِ مشوق‌های مالیاتی و حمایت از مخترعان و مجریان نسل‌های جدید ساختمانی از طریق اعطاءِ تسهیلات مالی و تبلیغاتی؛ در همین زمینه باید به این نکته توجه شود که با فرض وجود تقاضای تولید بیش از یک میلیون واحد مسکونی، جمعیت فعلی استادکاران و کارگران ماهر ساختمانی و حجم تولید از لوازم و مصالح اساسی و مهم ساختمانی و تأسیساتی، توانایی تأمین تقاضای بالای ساخت‌وساز را ندارد و بدیهی است که این محدودیت‌های امکاناتی منجر به محدودیت تولید خواهد شد.

2. تقویت عرضه و حمایت از تولید مسکن با تمرکز بر بافت‌های فرسوده و ناکارآمد در برهه کنونی، زندگی حدود 20 میلیون نفر در بافت‌های فرسوده و ناکارآمد با مساحت شهری بالغ بر 140هزار هکتار، اَبَرتهدید فرهنگی و اجتماعی و اقتصادی پیش‌روی نظام برنامه‌ریزی کشور است که متمرکزسازی سیاست‌ها و برنامه‌های تولید مسکن در این بافت‌ها، ضمن تولید و تأمین مسکن موردنیاز کشور تا افق 1405، منتج به خطرزدایی اقتصادی و فرهنگی و اجتماعی از این مناطق نیز خواهد شد.

از سوی دیگر با توجه به وجود زیرساخت‌ها در بخش قابل توجهی از این بافت‌ها، هزینه تولید مسکن را به مراتب ارزان‌تر و مقرون‌به‌صرفه‌تر از سایر مناطق خواهد کرد. ناگفته نماند که مساحت بافت فرسوده و ناکارآمد شهری کشور، قابلیت ساخت حدود 10 میلیون واحد مسکونی را دارد که این میزان تعداد واحد مسکونی برای نیازهای موجود و آتی کفایت می‌کند.

از این‌رو، ضروریست که؛

الف- دولت به تکالیف خود در زمینه احیاء، بهسازی و نوسازی بافت‌های فرسوده و ناکارآمد شهری، وفق تصویب‌نامه مورخ 10/3/1397 هیأت وزیران، عمل کند که اهم این تکالیف عبارتند از؛

*تحقق تکلیف دولت در تخصیص هم‌زمان و متناسب اعتبارات به پروژه‌های اقدام مشترک

*تحقق تکالیف دستگاه‌های عضو ستاد ملی بازآفرینی به تخصیص اعتبارات به محلات هدف بازآفرینی مصوب ستاد ملی

*تحقق الزام دستگاه‌های دولتی به واگذاری رایگان اراضی در اختیار خود برای اجرای طرح‌های بازآفرینی

*تحقق مصوبات مرتبط با حمایت از توسعه‌گران

*تحقق مصوبه مرتبط با حذف یا تقسیط هزینه غیرساختمانی دستگاه‌های دولتی مربوطه و خدمات‌رسان (تخفیف و تقسیط عوارض ساختمانی، واگذاری رایگان انشعابات و اشتراکات و ...)

*تسریع، تسهیل و همراهی در اصلاح ضوابط طرح‌های توسعه شهری متناسب با برنامه‌های هدف بازآفرینی؛

ب- موانع حقوقی برای اعطای پروانه ساختمانی به املاک فاقد سند مالکیت رسمی (دارای سند عادی) و دارای کاربری مسکونی در طرح تفصیلی، واقع در بافت‌های فرسوده و ناکارآمد مرتفع شود. در همین زمینه لازم به ذکر است که محدودیت حقوقی شهرداری‌ها در اعطاء پروانه ساختمانی به زمین‌های فاقد سند مالکیت واقع در بافت، نه‌تنها مساحت قابل توجهی از این املاک را از چرخه ساخت خارج ساخته است، بلکه خود به عاملی برای گسترش بافت‌های حاشیه‌ای و ناکارآمد جدید مبدّل شده است.

بی‌شک، ایجاد سازوکار برای اعطاءِ پروانه ساختمانی به این قبیل املاک، نه‌تنها پدیده‌هایی هم‌چون "بی‌پروانه‌سازی" و "خلاف‌سازی" در این بافت‌ها را کنترل می‌کند، بلکه کمک شایانی به تقویت عرضه مسکن در شهرها خواهد کرد.

ج- با اجرای دولت الکترونیک و ارائه خدمات صدور پروانه و پایان‌کار ساختمانی در این بستر، مدت زمان صدور مجوزها تقلیل یابد؛ در برهه کنونی که نیاز به افزایش تولید مسکن، بیش از هر زمان دیگری احساس می‌شود، روند بروکراتیک در اعطا مجوزهای ساخت به عاملی برای کندی گردش سرمایه در حوزه ساخت‌و‌ساز و به مانعی برای افزایش سرعت تولید مسکن مبدّل شده است.

بدیهی است با اجرای دولت الکترونیک، ضمن مقابله با رانت ناشی از حضور و مراجعه فیزیکی متقاضیان ساخت به مراجع صدور پروانه و سایر نهادهای ذی‌مدخل، می‌توان به‌طور چشمگیری به افزایش سرعت تولید مسکن کمک رساند.

د- حمایت تقنینی و عملیاتی از "مشارکت مردم با مردم" در حوزه تولید مسکن؛ در ادوار گذشته، بالاخص طی سالیان اخیر که وزیر سابق راه و شهرسازی اعتقادی به تولید مسکن نداشت، همواره سازندگان خُرد، نقش مهمی در تولید سالانه مسکن و تامین نیاز بازار مسکن ایفا می‌کردند. اغراق نیست اگر بگوییم بخش اعظمی از تولید سالانه مسکن طی سال‌های اخیر توسط این دسته از سازندگان و عمدتاً در قالب "مشارکت مردم با مردم" صورت پذیرفته است.

با فراهم‌آوردن زیرساخت‌های قانونی جهت قوام‌بخشی به قراردادهای مشارکت مردم با مردم و تهیه و تدوین و رونمایی از الگوهای تیپ مشارکت خصوصی مورد حمایت قانونی در این حوزه از یک‌سو و از طریق شناسنامه‌دارکردن سازندگان خُرد و حمایت از حضور مهندسان عضو سازمان نظام مهندسی ساختمان به عنوان سرمایه‌گذار و سازنده حرفه‌ای (مشخصاً تعمیم صلاحیت توسعه‌گر حقیقی به مهندسان دارای پروانه اشتغال) می‌توان با اهمیت‌بخشی به تعاون در حوزه مسکن، در عین رونق‌بخشی به تولید مسکن متناسب با ذائقه اقشار مختلف، به نقش سیاست‌گذاری و حمایتی دولت در حوزه مسکن جامه عمل پوشاند و در عین حال از تبعات شکل‌گیری انحصار در بخش سرمایه‌گذاران مسکن و به اصطلاح عامیانه قراردادن تمام تخم مرغ‌ها در سبد گروهی خاص نیز جلوگیری کرد.

3. تقویت تقاضا و جذب نقدینگی به حوزه مسکن از طریق اعطاء تسهیلات خرید مسکن(مشخصاً تسهیلات صندوق مسکن یکم) به مبادلات رسمی پیش‌فروش در برهه کنونی، تسهیلات خرید مسکن از جمله تسهیلات صندوق مسکن یکم، صرفاً به ساختمان‌های دارای پایان کار اعطاء می‌شود و این در حالی است که در صورت فراهم‌شدن شرایط برای تخصیص تسهیلات مسکن یکم به مبادلات رسمی پیش‌فروش، نه‌تنها سبب افزایش سبد عرضه مسکن و تنوع‌بخشی به گزینه‌های متقاضی خرید مسکن خواهد شد.

 به این ترتیب امکان تسریع و تسهیل در خانه‌دارشدن بخشی از جامعه را که توانایی خرید مسکن طی یک بازه زمانی را دارند نه تنها فراهم خواهد شد، بلکه موجب جلب و جذب نقدینگی سرگردان در بازار نیز می‌شود. ضمن این‌که موجبات تقویت توان مالی سازنده را نیز فراهم خواهد آورد.

البته باید تاکید شود این پیشنهاد مختص قراردادهای رسمی پیش‌فروش بوده و واضح است که قابلیت تعمیم به قراردادهای غیررسمی پیش‌فروش را ندارد.

4. افزایش توان اعطاء تسهیلات از طریق ایجاد منابع جدید؛ افزایش توان ارائه تسهیلات دولت در بخش مسکن، مستلزم اینست که دولت منابع جدیدی برای ارائه تسهیلات فراهم آورد و در همین رابطه، توجه به 2حوزه زیر می‌تواند دست‌یابی به این مهم را میسر سازد:

*منابع مالی حاصل از اجرای مبحث نوزده مقررات ملی ساختمان (صرفه‌جویی در مصرف انرژی) از نقطه‌نظر رویکرد جهانی در زمینه انرژی، افزایش تقاضای انرژی، محدودیت منابع انرژی فسیلی و افزایش قیمت آن و عدم امنیت و ثبات بازار انرژی در دهه‌های اخیر هم‌سو با مسأله آلودگی و گرم‌شدن زمین مبنای رویکرد جدید در مبحث انرژی است.

در حال حاضر، بخش ساختمان‌های اداری و مسکونی در حدود 40 درصد از مصرف انرژی‌ تجدیدناپذیر کشورمان را به خود اختصاص داده است که معطوف‌شدن به این بخش ضمن بهینه‌سازی مصرف انرژی و کنترل تقاضای انرژی در ساختمان، منابع جدیدی را برای دولت فراهم می‌سازد که منابع مالی حاصل از این محل را می‌توان مصروف اعطاء تسهیلات در حوزه مسکن کرد.

اجرای مبحث 19 مقررات ملی ساختمان، حدود 5 درصد به هزینه اجرای ساختمان می‌افزاید و لکن ظرفیت سیستم‌های سرمایشی و گرمایشی حدود 40 درصد کاهش خواهد داد و بر این اساس می‌توان طی تصویب قانون و یا آئین‌نامه‌ای، با بهره‌گیری از ظرفیت شهرداری‌ها و سازمان نظام مهندسی ساختمان در ارائه مشوق و فرهنگ‌سازی، منابع حاصل از صرفه‌جویی انرژی در هر شهر را به عنوان تسهیلات به ساخت واحدهای مسکونی همان شهر تخصیص داد.

*منابع مالی حاصل از اجرای قانون مالیات بر خانه‌ها و ویلاهای خالی در شرایطی که بخش قابل توجهی از جمعیت ایران از بی‌مسکنی و بدمسکنی رنج می‌برند، وجود خانه‌های خالی در شهرها و تبدیل اراضی باارزش شمال کشور به ویلاهایی با مصرف محدود و مقطعی و عدم اخذ مالیات از این خانه‌ها و ویلاها، معنایی جز سوء مدیریت ندارد.

از این‌رو با اجرای مالیات بر خانه‌های خالی در شهرها و اخذ مالیات از ویلاهای خالی در روستاها، ضمن ایجاد منابع مالی برای اعطاء تسهیلات به ساخت خانه، می‌توان گامی در جهت تعادل عرضه و تقاضا برداشت و هم‌چنین، مانعی برای زمین‌خواری و جنگل‌خواری و ... در شمال کشور ایجاد نمود و مضافاً بر این که اخذ مالیات از ویلاهای خالی به مراتب ساده‌تر و آسان‌تر از شناسایی و اخذ مالیات از واحدهای مسکونی خالی مستقر در شهرهاست و لذا اجرای مالیات بر خانه‌های خالی می‌تواند از روستاها و ومشخصاً ویلاهای خالی آغاز شود.

5. جلوگیری از سفته‌بازی و سوداگری در حوزه خرید و فروش و اجاره مسکن از طریق سامان‌دهی به مشاوران املاک بررسی روند بازار مؤید این حقیقت است که مشاوران املاک، همواره نقش مؤثری در قیمت‌سازی و هیجانات بازار املاک و مستغلات داشته‌اند؛

با امعان نظر به این درجه از اثرگذاری مشاوران املاک، لازم است که شرایط تأسیس و صلاحیت مؤسس دفاتر املاک و مستغلات مورد بازنگری قرار گرفته و صدور پروانه مشاور املاک منوط به برخورداری متقاضی از مدرک تحصیلی دانشگاهی مرتبط و قبولی در آزمون استاندارد و ملی و کسب حداقل امتیاز علمی، امکاناتی و سابقه‌ای مقرر در قالب آئین‌نامه‌ای شود.

در قالب آئین‌نامه موضوع ماده 13 قانون سامان‌دهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن تدوین می‌شود و در قالب همین آئین‌نامه، هرگونه اقدام یا مباشرت در قیمت‌سازی‌‌ها و سوداگری‌ها، جرم‌انگاری‌ شود و مجازات حقوقی و کیفری این قبیل اقدامات به صورت صریح و روشن، تبیین شود.

در پایان تأکید می‌شود  مجموعه اقدامات فوق، شاید تمام اقدامات لازم برای ایجاد رونق پایدار در تولید و تقاضای مسکن نیست، لکن مشتمل بر اقدامات و سیاست‌هایی است که منبعث از تحلیل علمی، تجربی و مشاهدات عینی در بازار مسکن حاصل شده است و تحقق این اقدامات حتما منتج به نتایج ملموس و مؤثر در بازار خواهد شد و بخش مهمی از چالش‌ها را حل خواهد کرد.

مهدی برزگر-کارشناس مسکن