سیاست‌گذاری مسکن؛ از حرف تا عمل

در کنار سیاست تحریک تقاضا که به دلیل انتظارات تورمی سبب تورم در حوزه زمین و مسکن می‌شود، سیاست‌های حمایت از تولید و عرضه مسکن باید وجود داشته باشد تا اثرات تورمی آن را کاهش دهد. وزارت راه و شهرسازی بارها در کنار سیاست‌های تحریک تقاضا، بر سیاست‌های حمایت از تولید و عرضه مسکن تاکید داشته است و با عنوان سیاست‌های متوازن در بازار مسکن از آن نام برده است.

سوال اساسی این است که آیا دولت و وزارت راه و شهرسازی صادقانه به گفتار خود پایبند است؟

از جمله طرح‌های سیاست حمایت از تولید و عرضه مسکن می‌توان به طرح‌های مسکن روستایی، بافت فرسوده، مسکن مهر و قانون واگذاری زمین اشاره کرد که با بررسی این طرح‌ها مشخص می‌شود که آیا دولت به طرح‌های حمایت از تولید و عرضه مسکن در کنار تحریک تقاضا پایبند بوده است یا اینکه صرفا یک سیاست را در پیش گرفته است؟

۱- مسکن روستایی:

بررسی آمارهای منتشر شده در زمینه مسکن روستایی نشان می‌دهد که طی بازه زمانی ۸۴ تا ۹۱ بیش از ۱٫۸ میلیون واحد مسکونی ساخته‌شده که مسکن روستایی به طور متوسط بیش از ۲۲۰ هزار واحد از آن را شامل می‌شود. در حال حاضر، تعداد قرارداد منعقد شده در دو سال اخیر به میانگین کمتر از ۵ هزار واحد رسیده است.

نمودار ۱. تعداد مسکن روستایی بهره‌برداری‌شده طی ۱۰ سال اخیر (هزار واحد در سال)

۲- بافت فرسوده

 برنامه دولت در این زمینه تنها به اعطای تسهیلات در این حوزه محدود شده است و برنامه برای احیای بافت و حل مشکلات شهری و خدمات زیربنایی و روبنایی آنها وجود ندارد.

در خصوص ارائه تسهیلات نوسازی بافت فرسوده، علیرغم وعده‌های داده شده برای بهبود شرایط در حالی که طی سالهای ۸۹، ۹۰ و ۹۱، سالانه بیش از ۶۰ هزار قرارداد برای پرداخت تسهیلات نوسازی بافت فرسوده شهری از محل اعتبار بانکهای عامل منعقد شده است. این رقم در سال ۹۲ با کاهش ۸۷ درصدی به کمتر از ۸ هزار فقره تنزل یافته است.

نمودار ۲. تعداد تسهیلات اختصاص‌یافته به نوسازی بافت‌های فرسوده شهری

۳-مسکن مهر

مطابق آمار بانک مسکن، در حالی که متوسط اعتبارات پرداخت شده به پروژه‌های مسکن مهر در ۹ ماهه پایانی دولت قبل، ماهانه حدود ۵۸۰ میلیارد تومان بوده است، این رقم در دی‌ماه ۹۳ با ۸۶ درصد کاهش به ۸۰ میلیارد تومان کاهش یافته است. همچنین طرح‌های جدید مسکن مهر در این دولت تعطیل شده است و طرح‌های نیمه‌تمام مسکن مهر نیز با سرعت پایین به پیش می‌رود.

نمودار ۳. میزان تسهیلات پرداختی جهت تکمیل پروژه های مسکن مهر از دی ماه ۹۱ تا دی ماه ۹۳ (میلیارد ریال)

۴- حق بهره‌برداری از زمین

یکی از جامع‌ترین قوانین کشور قانون حمایت از تولید و عرضه مسکن است که نگاه همه‌جانبه‌ای به حوزه مسکن دارد. ماده ۱ و ۲ این قانون دولت را موظف به اعطای حق بهره‌برداری از زمین به هر خانوار می‌کند. اجرای این قانون در صورت اجرا می‌تواند منجر به حذف هزینه زمین برای متقاضیان مسکن و کاهش هزینه تمام‌شده مسکن شود که اکنون در حالت تعلیق به سر می‌برد. دیگر عوامل مذکور در این قانون نیز مانند اخذ مالیات بر زمین‌های بایر و موات نیز مسکوت واقع شده‌اند.

۵- پروانه‌های ساختمانی

شواهد و مستندات، بیانگر این است که در شرایط کنونی بازار مسکن دچار رکود بی‌سابقه‌ای است و ساخت مسکن در سال ۱۳۹۳ با افت عجیبی مواجه بوده است. به طوری که تعداد پروانه‌های ساختمانی و واحدهای مسکونی صادرشده در نقاط شهری در سال ۱۳۹۳ نسبت به مدت مشابه سال قبل، به کمتر از نصف تقلیل یافته است.

جدول ۱. تعداد پروانه‌های ساختمانی و واحدهای ساختمانی صادر شده در نقاط شهری

جدول ذیل میزان عملکرد دوساله وزارت راه و شهرسازی در حوزه سیاست‌های تولید و عرضه مسکن و تحریک تقاضا را به تفکیک نشان می‌دهد.

جدول ۲. عملکرد وزارت راه و شهرسازی در حوزه سیاست‌های تولید و عرضه

با بررسی جدول بالا به عنوان طرح‌هایی از سیاست حمایت از تولید و عرضه مسکن و حمایت از تقاضا، مشخص می‌شود که دولت و وزارت راه و شهرسازی بر خلاف ادعای مطرح‌شده در زمینه متوازن‌سازی سیاست‌ها در بازار مسکن، با تعلیق و کاهش حمایت از سیاست‌های عرضه مسکن در بخش‌های مسکن روستایی، بافت فرسوده، مسکن مهر، حق بهره‌برداری از زمین و پروانه‌های ساختمانی، عملا این سیاست را نادیده گرفته است و سیاست‌های اعلامی در حوزه تولید و عرضه مسکن درحد حرف باقی مانده است. تحریک تقاضا مسکن به عنوان سیاست غالب، سبب ایجاد تورم در بخش مسکن خواهند شد، زیرا از یک سمت سیاست تحریک تقاضا خود با ایجاد انتظارات تورمی سبب افزایش تورم می‌شود و از سویی دیگر با تحریک تقاضا به سمت بازاری که خود در حال حاضر با کمبود عرضه مواجه است، سبب می‌شود که با افزایش تقاضا با کمبود بیشتر عرضه مسکن مواجه شود و مسکن فعلی پاسخ‌گوی این تحریک تقاضا نخواهد بود و مجددا سبب ایجاد تورمی دیگر در قیمت مسکن خواهد شد.

منبع:عيار