چرا کدرهگیری در خرید خانه حذف شد؟

عضو هیات مدیره کانون سردفتران و دفتریاران درخصوص اجرای کدرهگیری درگذشته گفت: گرفتن مفاصاحساب های متعدد در گلوگاه معاملات رسمی که توسط ادارات و وزارتخانه ها برای مردم ایجاد شده بود، قانونگذار را مکلف کرد تا در سال 85، این مشکلات را تسهیل کند.

احمد علی سیروس گفت: این مشکلات، هزینه های زیادی را متوجه مردم و دولت می کرد، زیرا پس از تنظیم سند قولنامه ای اکثر مردم راهی دادگاه ها و دادگستری ها می شدند و هزینه های زمانی و مالی که در این زمینه صرف می شد بسیار بیشتر از رقم مالیاتی بود که باید به عنوان مالیات می پرداختند.

به گفته عضو هیات مدیره کانون سردفتران و دفتریاران، براساس برآوردی که در هزینه در هر پرونده در دادگستری از هزینه دادرسی و گرفتن وکیل و مرحله تجدیدنظر وغیره به دست آمد به طور متوسط بین 8 تا 10 میلیون تومان هزینه دادرسی هر پرونده است که به دولت تحمیل می شود. علاوه بر آن فشارهای روانی که در راهروهای دادگاه ها بر ارباب رجوع وارد می شود موجب کاهش بهره وری کاری در مردم می شود که باکاهش مراحل ثبت رسمی معاملات ، این هزینه مادی ومعنوی به دولت و مردم کاهش یافت .

بانک اطلاعاتی موازی با سازمان ثبت

قبل از تصویب قانون تسهیل تنظیم اسناد در دفاتر اسناد رسمی مصوب سال 85، مشکلاتی در ادارات برای مردم اوجود داشت و قانونگذار در پی رفع این مشکل برآمد واستعلامات لازم برای انجام معامله و نیز تنظیم اسناد رسمی را کاهش داد. از این رو کمیته مسکن هیات دولت در یک مصوبه ای در سال 87 ادارات و مشاوران املاک را مکلف کرد که بدون کدرهگیری که توسط بنگاهها صادر میشود هیچگونه خدماتی به مردم ارائه ندهد. با این حساب دو بانک اطلاعاتی موازی در وزارت بازرگانی و سازمان ثبت در قوه قضاییه ایجاد شد.

سیروس ضمن اشاره به وجود این دو بانک معتقد است که ضرورتی به وجود دو بانک اطلاعاتی موازی در بدنه دولت و قوه قضاییه نبود زیرا در این زمینه صدها میلیارد تومان هزینه شد که تغییری در اهداف و اوضاع به وجود نیامد؛ درحالی که طبق دستورالعمل ها، قوانین و موازین ، یک بانک اطلاعاتی کفایت می کرد.

وی به ایجاد این بانک در دولت گذشته اشاره می کند و معتقد است که این اقدام دولت برای به دست آوردن برخی اطلاعات بود: اما در سال 86 قوه قضاییه متوجه خطر آن برای امنیت اجتماعی و بهداشت روانی مردم شد بنابراین سعی کرد که این بانک اطلاعاتی فقط با ضابطه در اختیار هرکس قرار بگیرد. به گونه ای که هرکس امکان استفاده از بانک اطلاعاتی املاک و اموال مردم را نداشته باشد.

ناکامی اهداف کدرهگیری

سیروس درباره اهداف ایجاد کدرهگیری می گوید؛ هدف از ایجاد این بانک اطلاعاتی جلوگیری از سوداگری مسکن و جلوگیری از فرار مالیاتی بود. درحالی که اگر اسم شخصی در بانک اطلاعاتی وارد شود، چگونه می توان از فعالیت اقتصادی او جلوگیری کرد یا جلوی فرار مالیاتی او را گرفت ضمن اینکه مردم هرگز از مالیات ناچیز نقل و انتقال فرار نکرده اند. زیرا مالیات نقل و انتقال طبق ماده 59 قانون مالیات بر مستقیم، طبق ارزش معاملاتی است. زمانی مردم به فرار مالیاتی و عدم تنظیم سند علاقمند می شدند که با موانع خاصی ازجمله ندادن مفاصاحساب، موانع متعدد اداری برای بازدید و طولانی شدن مراحل اداری روبه رو می شدند.

به گفته برخی کارشناسان یکی از اهداف ایجاد کدرهگیری، برای برنامه ریزی های کلان کشوری بود، اما عضو هیات مدیره کانون سردفتران و دفتریاران در این خصوص مطلب اذعان می دارد که کدرهگیری نه تنها به برنامه ریزی های کلان کمکی نکرد بلکه دولت را منحرف کرد در حالیکه سند رسمی چنین مشکلی را ایجاد نمی کرد و نتیجه عکس داشت زیرا طبق آمار موجود بین 25 تا 30 درصد مردم به بنگاه ها مراجعه نمی کنند و از طریق درج آگهی ویا آشنایان به خرید وفروش ملک مبادرت می نمایند حال آنکه این دسته از مردم نیز ملزم به مراجعه به بنگاه و تنظیم قولنامه جهت اخذ کد رهگیری میشدند و به طبع قیمت اعلام شده خیلی کمتر از مبلغ واقعی معامله بوده تا حق الزحمه کمتری به بنگاه پرداخت شود و مسئولین بنگاه هم چون مبادرت به تنظیم قرارداد صوری می کردند برای پرداخت مالیات شغلی کمتر حتی المقدور مبلغ را کمتر در قولنامه ذکر می کردند.

با مشکل به وجود آمده و برنامه ریزی اشتباه کمیته مسکن هیات دولت، طبعا مشاوران املاک هزینه دلالی ای را دریافت می کردند که استحقاق آن را نداشتند. سیروس در خصوص حمایت دولت نهم و دهم از بنگاه ها در دلال بازی می گوید: کدرهگیری مردم را ملزم به پرداخت کمیسیونی می کرد که علی رغم قانون تجارت هیچ حق الزحمه ای به مشاور املاک تعلق نمی گرفت ولی مجبور بودند طبق همان تعرفه یا کمتر پول پرداخت کنند که عملا موجب نارضایتی گسترده مردم شد و در دیوان عدالت اداری شکایتی به این مضمون مطرح شد که نشان از گسترش دلال بازی داشت.

افزایش 80 درصدی صنف املاک

وی به آمار اتحادیه اصناف املاک اشاره می کند و می گوید: آمار اتحادیه صنف املاک نشان می دهد که کل بنگاه های پروانه دار فعال در سال 87 در کشور 69 هزار بنگاه بود، در حالی که این آمار در سال 92 با رشد 80درصدی مواجه شد و به 124هزار مشاور املاک رسید.

آنگونه که عضو هیات مدیره کانون سردفتران و دفتریاران می گوید: 80 درصد افزایش در مشاوران املاک یعنی کاهش 80 درصدی خدمات بالقوه کشور و گرایش مشاغل و حرفه های مختلف تولیدی به سمت دفاتر مشاور املاک و دلالی و سوداگری مسکن که در نهایت موجب افزایش قیمت ها و اجاره بها شد.

یکی دیگر از مواردی که سیروس به آن اشاره می کند و جزو مسائل اجتماعی این قضیه محسوب می شد اثبات نسبت خانوادگی درجه اول در نقل و انتقال اموال و املاک بود. وی می گوید: وزارت دارایی درخصوص اخذ کدرهگیری موارد قابل استثنایی هم داشت ازجمله برای اقوام درجه یک، وزارتخانه ها، بنیاد مسکن و انتقالات اجرایی اینچنینی نیازی به گرفتن کدرهگیری نبود. اما اثبات برخی موارد در خانواده درجه یک خالی از اشکال نبود و مسائلی پیش می آمد که درصورت انتقال قطعی اموال در مرحله انحصار وراثت دچار مشکلات فراوان به وجود می آمد.

تنظیم سند در دفاتر اسناد رسمی

وی درخصوص شکایت ارسالی به دیوان عدالت اداری می گوید: هیات عمومی دیوان عدالت اداری، در پی شکایت فردی از سازمان امور مالیاتی، به این قضیه ورود کرد و پس از بررسی و گرفتن نظرات کارشناسی ازجمله از کانون سردفتران و دفتریاران، بخشنه وظیفه ای خارج از قانون به مردم تحمیل بشود جرم است بین دو ماه تا دو سال زندان دارد.

عضو هیات مدیره کانون سردفتران و دفتریاران معتقد است که وجود مشاوران املاک در نقل و انتقال اسناد انکار ناپذیر است و در جایگاه خود نقش مهمی ایفا می کند، اما از نظر حاکمیتی و امور اجتماعی، قولنامه ها در جایی باید تنظیم شود که تبعات کمتری برای مردم داشته باشد و مجبور نشوند که بعد از تنظیم سند قولنامه ای و ردوبدل شدن مبالغی پول به دادگستری ها مراجعه کنند.

به گفته وی، قانون پیش فروش ساختمان به صراحت اعلام کرده است که بنگاه‌ها حق نوشتن قولنامه را ندارند و فقط در دفاتر اسنادرسمی نوشته شود و بنگاه ها حق تنظیم هیچگونه قراردادی را ندارند. علی رغم قانونمند شدن این موضوع اما، این بحث همچنان مسکوت و حل نشده باقی مانده است.

آنگونه که سیروس می گوید، نرخ حق التحریر در دفاتر اسناد رسمی به صورت نزولی و حدود 0.5 درهزارمبلغ منطقه بندی است، در حالیکه مشاوران املاک به ماخذ مبلغ اصلی معامله و نیم درصد کمیسیون دریافت می کنند.

در گوشه و کنار شهر و در کوچه پس کوچه های شهر بعضا دیده می شود که برخی از مشاوران املاک، به مثابه دفاتر اسناد رسمی شماره بندی شده اند و همانند دفاتر اسناد رسمی عمل می کنند، سیروس در این خصوص می گوید: سال گذشته این موضوع مطرح بود که در پی اعتراض و انعکاس کانون سردفتران و دفتریاران به وزارت صنعت و معدن، وزارت کشور و اتحادیه املاک این قضیه متوقف شد و در همان مرحله اولیه لغو شد.

اما سازمان امور مالیاتی را خلاف قانون تشخیص داد و با مجاب شدن اینکه این بخشنامه تا چه اندازه می تواند از نظر اقتصادی به ضرر دولت و مجلس باشد، آن را ابطال کرد.

سیروس در پاسخ به این پرسش که رای دیوان عدالت از چه زمانی قابل اجراست؟، می گوید: رای دیوان عدالت اداری از زمان صدور رای قابل اجرا است و آن دسته از متعاملینی که بدون مراجعه به بنگاه، برای گرفتن مفاصاحساب مالیاتی به حوزه مالیاتی می روند، دیگر نیازی به گرفتن کدرهگیری نخواهند داشت.