ثبات بهاری در بازار مسکن

آمار رسمي تحولات بهاري بازار مسكن منتشر شد
ثبات قیمت مسکن سقوط  زمين
چرا موتور قيمت زمين «دور معكوس» گرفت؟
سطح قيمت آپارتمان و اجاره‌بها در تهران كمتر از نرخ‌هاي نيمه‌رسمي

گروه مسكن- فريد قديري: قيمت زمين‌هاي مسكوني در شهر تهران پس‌از يك‌سال صعود– رشد نزديك به سه رقمي- سرانجام در بهار امسال با شيب قابل‌ملاحظه‌اي كاهش پيدا كرد. گزارش مركز آمار از اوضاع مسكن در بهار 93، ضمن تاييد ثبات نسبي قيمت آپارتمان، از سقوط قيمت زمين خبر مي‌دهد. سال گذشته اگرچه «تغييرات فصلي» قيمت‌ها در دو بازار زمين و مسکن درست از تابستان، مسير نزولي پيدا كرد، اما «تغييرات سالانه» افزايشي بود. در سال92 قيمت زمين تحت‌تاثير افت فصل به فصل در طول سال، در پايان اسفند، 28درصد نسبت به ابتداي فروردين كاهش يافت؛ اما متوسط قيمت در يك‌سال92 نسبت به يك‌سال91 معادل 50درصد رشد كرد. هم‌اكنون تحت‌تاثير دو عامل، تغييرات سالانه قيمت زمين نيز به روند كاهشي دچار شده است.

طبق گزارش جديد مركز آمار، ميانگين قيمت زمين‌هاي مسكوني تهران در بهار93 به مترمربعي 4 ميليون و 400 هزار تومان رسيد كه در مقايسه با بهار92 – تغييرات سالانه- 10درصد كاهش يافته است.
اين در حالي است كه بهار92 -با ادامه التهاب قيمتي سال91 در بازار مسكن- بازار زمين با تورم 90درصدي نسبت به  بهار91 روبه‌رو شد و قيمت زمين سال گذشته همين موقع تا متري 5 ميليون تومان افزايش يافت؛ اما در حال‌حاضر نرخ رشد سالانه قيمت زمين– ميزان افزايش قيمت در بهار نسبت به بهار سال قبل- از مثبت 90درصد سال92 به منفي 10درصد سال93 تنزل پيدا كرده است.
بررسي‌هاي «دنياي‌اقتصاد» نشان مي‌دهد: هم‌اكنون اوضاع نسبي در بازار زمين بهتر از بازار مسكن است. در بازار مسكن اگرچه روند تغييرات فصلي و ماهانه قيمت واحدهاي مسكوني طي 6 ماه گذشته همواره رشد زيرصفر داشته است؛ اما قيمت‌ها در مقايسه با ماه‌هاي مشابه سال92 همچنان بين 2/0 تا حداكثر 4درصد شيب افزايشي دارد. به‌‌عنوان نمونه، متوسط قيمت مسكن طبق گزارش سامانه رهگيري در شهريور امسال با 6/0درصد كاهش نسبت به مرداد به متري 4ميليون و 170 هزار تومان رسيد كه در مقايسه با شهريور سال92 معادل 2درصد افزايش داشته است. اين در حالي است كه در بازار زمين علاوه بر كاهش ماهانه  و فصلي قيمت‌ها، رشد سالانه نيز در سطح زيرصفر در نوسان است. بررسي‌ها درباره علت قرار گرفتن بازار زمين و آپارتمان‌هاي كلنگي قابل تخريب شهر تهران، در وضعيت «سقوط» حاكي است: آنچه باعث افت 10درصدي قيمت زمين در بهار امسال شده، دو عامل «شهرسازي» و «ساختماني» است كه عامل دوم در نتيجه عامل اول به‌وجود آمده است. در نظام «شهرسازي» تهران تقريبا از اواخر سال گذشته، بازار فروش تراكم و تغييركاربري با دستور شوراي عالي شهرسازي محدود شد. اين بازار كه توسط كميسيون ماده پنج شهر تهران اداره مي‌شود، تا پيش از اين، به بسازوبفروش‌ها اجازه مي‌داد ارزش زمين‌هاي خود را با دريافت تراكم بيشتر و كاربري بهتر، ارتقا دهند. اما در حال‌حاضر با توقف روند تغيير مقررات موردي در حوزه «شهرسازي»، انگيزه بسازوبفروش‌ها كم شده و ساختمان‌سازي كاهش پيدا كرده است. طبق گزارش معاونت امور مسكن وزارت راه‌وشهرسازي، در سه ماه اول امسال، با كاهش شديد در حجم صدور پروانه ساختماني در شهر تهران، تعداد واحدهاي مسكوني جديد 42درصد كاهش پيدا كرد.  افت ساخت‌وساز در بهار93 به عنوان عامل «ساختماني» اثرگذار بر قيمت زمين كه در نتيجه اصلاحات در عامل اول يعني «شهرسازي» اتفاق افتاده است هم‌اكنون باعث كاهش تقاضا براي تخريب آپارتمان‌ها و همچنين خريد زمين شده است و تاثير خود را به شكل انجماد قيمت زمين  در تهران بروز داده است.

 قيمت مسكن بدون تغيير
بخش ديگري از گزارش جديد مركز آمار به قيمت مسكن اختصاص دارد و نشان مي‌دهد: متوسط قيمت آپارتمان در بهار امسال با 2/0درصد افزايش نسبت به بهار92 به متري 3 ميليون و900 هزار تومان رسيد. اين ثبات نسبي در قيمت مسكن بعد از تخليه حباب در 9 ماه آخر سال92، به‌وجود آمده است.  با اين حال، مقايسه گزارش رسمي مركز آمار با گزارش‌هاي نيمه‌رسمي سامانه رهگيري معاملات مسكن كه طي ماه‌هاي اخير توسط «دنياي‌اقتصاد» منتشر شد، نشان مي‌دهد: سطح قيمت مسكن در آمار رسمي پايين‌تر از نرخ‌هاي نيمه‌رسمي است. پيش‌تر «دنياي‌اقتصاد» به نقل از سامانه رهگيري، متوسط قيمت مسكن در بهار امسال در تهران را مترمربعي 4 ميليون و 120 هزار تومان اعلام كرده بود اما هم‌اكنون با استناد به اطلاعات مركز آمار، مشخص شده ميانگين بهاري متري 9/3 ميليون تومان بوده است. هر چند مركز آمار براي اعلام قيمت مسكن از داده‌هاي سامانه رهگيري استفاده مي‌كند، اما نحوه محاسبه ميانگين قيمت در اين دو گزارش، متفاوت است. در سامانه رهگيري، قيمت‌هايي وجود دارد كه حجم معاملات صورت گرفته با آن خيلي كم است. اين قيمت‌ها سطح خيلي پايين يا خيلي بالا دارند، اما چون وزن معاملات آنها كم است در محاسبه رسمي گنجانده نمي‌شوند.

 ميانگين اجاره‌بها
گزارش مركز آمار از بازار اجاره نيز حاكي است: در بهار امسال متوسط اجاره‌بهاي هر مترمربع واحد مسكوني در تهران به 17 هزار تومان رسيد كه 5درصد نسبت به بهار سال قبل افزايش پيدا كرده است. پيش‌تر سامانه رهگيري متوسط اجار‌ه‌بهاي بهاري را متري 20هزار تومان اعلام كرده بود.

 دليل رشد معاملات
حجم خريد و فروش آپارتمان در تهران در بهار امسال 52درصد افزايش پيدا كرده است، اما در بازار زمين، معاملات با كاهش 8درصدي نسبت به بهار92 روبه‌رو شده و در بازار اجاره نيز نقل و انتقالات حداكثر 32درصد افزايش پيدا كرده است. بررسي‌هاي «دنياي‌اقتصاد» نشان مي‌دهد: رشد معاملات خريد در بهار امسال آن هم در شرايط ركودي بازار، منشا رواني داشته است. در ارديبهشت نگراني‌ها از نحوه اجراي فاز دوم هدفمندي باعث هيجان تقاضاي مسكن و در نتيجه هجوم خريداران به بازار شد در حالي كه در ماه‌هاي بعد، ميل به خريد كماكان كاهشي بود. اين هيجان هم‌اكنون رشد بهاري معاملات را رقم زده است.

 سقف برابر زمين و مسكن
در بهار امسال گران‌ترين آپارتمان فروخته شده در تهران به اندازه گران‌ترين زمين معامله شده، قيمت داشته است.
مركز آمار حداكثر قيمت هر متر مربع زمين و مسكن در تهران را به ترتيب 21 ميليون و 555هزار تومان و 21 ميليون و 468 هزار تومان اعلام كرده است. به گزارش «دنياي‌اقتصاد»، قيمت زمين در تهران در فاصله سال‌هاي 88 تا 93 تقريبا 4 برابر شده است و از متري حدود يك ميليون  و 200 هزار به 5 ميليون و 100 هزار تومان افزايش يافته است. در حالي كه قيمت مسكن در اين فاصله تنها 5/2 برابر شده و از متري 6/1 ميليون به 4 ميليون تومان رسيده است.

  اصلاح قيمت زمين توسط مركز آمار
مركز آمار اواخر سال گذشته، متوسط قيمت زمين در بهار92 را متري 5 ميليون و 800 هزار تومان اعلام كرده بود. سال گذشته مركز آمار، متوسط قيمت‌‌ها را به‌صورت «متوسط حسابي» محاسبه مي‌كرد، اما هم‌كنون مركز آمار با تغيير نحوه محاسبه و استفاده از روش محاسبه «متوسط وزني»، قيمت زمين در بهار92 را متري 4 ميليون و 900 هزار تومان اعلام كرده است. در متوسط وزني قيمت، سهم معاملات هر منطقه تهران در محاسبه قيمت كل شهر لحاظ مي‌شود به اين معني كه قيمت منطقه‌اي كه بيشترين معامله طي يك دوره زماني در آن انجام شده است، بيشترين سهم را در تعيين ميانگين قيمت دارد.