همه چیز درباره مسکن مهر

«مسکن مهر طرحی بود که همه بنیادهای آن اشتباه بود از مکان یابی گرفته تا طراحی مهندسی و فنی، تامین مالی و انتخاب افراد و احساس امنیت مهمترین مساله مسکن مهر است. کسانی که طرح هایی همانند مسکن مهر را وارد نظام اقتصادی کشور کردند هم مردم را گرفتار کردند هم دولت را»

به گزارش مسیرآنلاین، «مسکن مهر» به عنوان بزرگترین پروژه عمرانی در تاریخ فعالیتهای زیرساختی کشور با ساخت 4 میلیون واحد مسکونی شهری و روستایی و اعتبار 80 هزار میلیارد تومان تسهیلات و آورده مردم و گستردگی جغرافیایی در سراسر کشور، در طول شش ماه گذشته مورد انتقادات شدید دولتمردان یازدهم قرار داشته است

هفته نامه رمز عبور در شماره نخست خود با عنوان «اگر مسکن مهر نبود ...»، در اینخصوص چنین می نویسد:

این روزها بازار تخریب دولت گذشته به واسطه عملکرد طرحهای بزرگ داغ است اما باید دید تا چه حد این نقدها بر روی پروژه های بزرگ با واقعیت منطبق است

آخرین خبری که از وضعیت بازار مسکن وجود دارد را از قول مشاور ویژه آخوندی بشنوید:

«حسین عبده تبریزی در همایش فرصت‌های سرمایه‌گذاری در سال 93، اظهار داشت: در حال حاضر در بازار مسکن با اضافه ساخت مسکن مواجه هستیم و پیش از ارقام برنامه‌ریزی شده ساخت و ساز صورت گرفته است.

وی با تاکید بر اینکه امروز تعداد خانوار و تعداد مسکن در کشور مساوی است،گفت: در 6 کلانشهر کشور با خانه خالی مواجه هستیم.

مشاور وزیر مسکن گفت: در حال حاضر تقاضای سالیانه مسکن به یک میلیون واحد در سال رسیده است.»

آمارهای مسکن مهر نشان می دهد در دولت نهم و دهم یا به عبارتی بهتر از سال 1386 که مسکن مهر شروع شد بیش از 4 میلیون واحد شهری و روستایی با تقسیم بندی زیر ساخته شده (یا درحال ساخت است):

- حدود 1 میلیون از واحدها توسط خود مردم در قالب «مسکن مهر ملکی» و یا «مهر خودمالکی» ساخته شده است؛ به این معنا که مردم زمین داشته اند و فقط از بانک مسکن تسهیلات مهر را دریافت کرده اند.

- حدود 1.500 میلیون واحد نیز روستایی بوده که 1.200 آن کامل ساخته شده و در اختیار مردم قرار گرفته و مابقی در حال تکمیل است و به جز بحث تامین مالی توسط بانکها مشکلی ندارد.(فقط مسکن روستایی است که بانکهای دیگر نیز به اندازه 10میلیون تومان به ازای هر واحد تسهیلات می دهند)

- تقریباً حدود 200 هزار واحد نیز تسهیلات در قالب بافتهای فرسوده داده شده که اینگونه واحدها هم مشکلی ندارند و ساخته شده یا در مرحله تحویلند.

- به میزان 150 هزار واحد نیز در شهرهای زیر 25 هزار نفر با تولیگری بنیاد مسکن در حال ساخت است که به علت محدود بودن پروژه ها بغیر چند پروژه ی اصلی، بقیه مشکلی ندارند.

-  800 هزار واحد نیز در شهرهای بالای 25 هزار نفر - غیر از شهر های جدید - توسط ادارات کل راه و شهرسازی در حال ساخت است که ضعف مفرط مدیریتی باعث کندی کار شده است

- و در نهایت نیز 350 هزار واحد در شهرهای جدید ساخته می شود

حال نگاهی بیندازیم به آمارهای کمبود مسکن در سال 1385 بنابر سرشماری نفوس و مسکن مرکز امار ایران:

سال 85 که آمارگیری نفوس و مسکن انجام شد، موجودی مسکن کشور 15،850،000 واحد در مقابل 17،350،000 خانوار !

یعنی حدود 1،500،000 واحد کسری واحد مسکونی، اینکه خانوارهای بدون واحد چگونه برای خود سرپناهی فراهم کرده بودند بماند

این امار در کنار میزان ازدواج سالانه که حدود 900 هزار زوج بود و همچنین وجود 8،000،000 بافت فرسوده در کشور حکایت از یک بی توجهی کامل و تمام عیار عمدی یا سهوی در بخش مسکن داشت

با پیش بینی انجام شده تا سال 92 که خانوارها به عدد 22 میلیون رسیده است و طبق آمار وزارت راه و شهرسازی تعداد واحدهای مسکونی نیز به همین عدد نزدیک شده است، حدود 6،500،000 واحد مسکونی در کشور ساخته شده است که سهم مسکن مهر از این مقدار 4 میلیون واحد مسکونی است و 1.5 میلیون واحد نیز توسط مردم بدون استفاده از تسهیلات دولتی ساخته شده است.

با یک حساب سرانگشتی می توان دریافت که اگر مسکن مهری ساخته نمی شد در حال حاضر کسری واحدهای مسکونی در کشور از 1.5 میلیون واحد در سال 1385 به رقم 4 میلیون واحد مسکونی می رسید؛ عدد مزبور در مقایسه با 22 میلیون خانوار، یعنی کسری 20درصدی واحدهای مسکونی در مقابل خانوارهای کشور.

اما ایرادهایی که به مسکن مهر گرفته می شود:

• بلحاظ مبنایی:

مبنای عملکرد در مسکن مهر که زمین به صورت رایگان در اختیار مردم قرار بگیرد و همه دستگاهها دخیل در امر ساخت مسکن برای آخاد مردم جامعه بشوند کاملاً بر مبنای صحبت حضرت امام در افتتاح حساب 100 به عنوان اولین پیام اقتصادی امام بعد از انقلاب قابل ارزیابی است

حضرت امام در پیام افتتاح حساب 100 می فرمایند:

« در این طرح به هیچ عنوان پولی در برابر خرید زمین پرداخت نشود و نیروی کار و کارگری به طور وسیع به کارافتد و دولت نیز تصمیمات لازم را در تأمین آب و برق و آسفالت و وسایل ایاب و ذهاب و مدرسه و درمانگاه و دیگر نیازمندیهای عمومی فراهم سازد. با صرفه جویی و دقت کامل خانه های ارزان قیمتی بسازند و در اختیار محرومان قرار دهند»

نگاهی دیگر به ادبیات ساخت مسکن در دنیا نیز حکایت از تیزبینی حضرت امام در برخورد با مساله مسکن به عنوان اولین دغدغه اقتصادی خانوار دارد:

کشورهای اروپایی و کشورهای آسیای شرقی همچون ژاپن و مالزی نیز اولین اقدام خود در رفع مشکلات اقتصادی شان را با ساخ مسکن شروع کردند

در حالیکه ایران در دوران سازندگی و بعد از مشکلات سیاسی داخلی و دفاع مقدس 10  ساله با سیاست تعدیل اقتصادی زمان هاشمی رفسنجانی عملاً دست به انتحاری گسترده بر اساس نسخه های پیچیده شده توسط بانک جهانی و صندوق بین المللی پول با محوریت مردان تیم اقتصادی خود همچون مرحوم نوربخش و حجت الله عادلی زد، کشورهایی شبیه ژاپن بعد از جنگ جهانی دوم به ساخت گسترده مسکن به عنوان لوکوموتیو اقتصادی برای صنایع پسین و پیشین این بخش کردند و با ساخت حجم انبوهی از مسکن علاوه بر رفع نگرانی های اقتصادی و معیشتی مردم خود تمام صنایع اقتصادی خود همچون صنایع فولاد، سیمان، بخشهای حمل و نقلی، تحرک معادن وابسته و صنایع خردی همچون کاشی، سرامیک، گچ، سنگ ساختمانی، رنگ و ... به عنوان صنایع پسین بخش مسکن و صنایعی همچون سیستمهای الکترونیک، فرش، لوازم خانگی، خودروسازی و ... به عنوان صنایع پسین حوزه مسکن و خانوار را فعال و به پیشرفت چشمگیری در اینخصوص دست یافتند که در برخی از حوزه های مربوط با این سیاست استراتژیک بازار جهانی راه هم در دستان خود گرفتند.

به همین دلیل دولت دهم با آسیب شناسی به موقع از این موضوع ساخت مسکن مهر را به صورت انبوه در دستور کار خود قرار داد

• بلحاظ اشتغال:

بعد از بخش کشاورزی، حوزه مسکن اشتغالزاترین بخش اقتصادی با تجربیات جهانی است؛ ساخت هر 52 متر در هر سال یک شغل ایجاد می کند که با احتساب ساخت 4 میلیون واحد مسکن مهر در طول 6 سال گذشته، متوسط متراژ واحدها به میزان 90 متر(به صورت ناخالص) به طور متوسط سالانه 1،200،000 شغل در کشور ایجاد کرده است و سهم بسزایی در اشتغالزایی داشته است.

• بلحاظ فنی و تخصصی:

مسکنهای مهر به لحاظ ساختمانی و تخصصی به ازعان متخصصین حال حاضر سازمان نظام مهندسی و ناظرین عالی وزرات راه و شهرسازی و با بررسی گسترده دفتر مقررات ملی ساختمان وزارتخانه، بلحاظ کیفی از استاندارد ساخت و ساز موجود در کشور که با تعبیر «بساز و بفروشی» حتی در کلانشهرهایی همچون تهران در سطحی بالاتر قرار دارد.

مضاف بر اینکه مسکن مهر صنعتی سازی در بخش ساختمانی ایران را که تا قبل آن حدود 2% ارزیابی می شد را به 25% ارتقا داد

همچنین ساخت انبوه و صنعتی مسکن و ارتقای فنی و مهندسی به حدی بود که بسیاری از شرکتهای ساختمانی کشور بعد از ساخت واحدهای مسکونی مهر خود در حال حاضر بازارهای ساخت و ساز مسکن را در عراق، افغانستان، کشورهای آفریقایی، ونزوئلا، کشورهای حاشیه دریای خزر را در دست گرفته اند و صدور خدمات فنی مهندسی وزارت راه و شهرسازی در دوران دولت نهم و بعد از طرح مسکن مهر با جهشی قابل توجه در رده کشورهای پیشرفته قرار گرفت.

• بلحاظ مالی و اعتباری:

بعد از جنگ جهانی دوم به واسطه مشکلات مالی که در حوزه کشورهای اروپایی بوجود آمد، دولت امریکا با ارائه طرح مارشال و به قول متخصصین اقتصاد با تزریق خط اعتباری دلاری با تامین مالی طرحهای عمرانی در کشورهای اروپایی منابع مالی لازم را در این اختیار این کشرها قرار داد و باعث به حرکت درامدن اقتصاد این کشورها بویژه در حوزه ساخت  ساز در بخش مسکن شد.

دولت نهم و دهم به واسطه خوشبینی به بانکها، ابتدای امر تامین مالی طرح مسکن مهر را در اختیار بانکها و از منابع داخلی بانکها بنا نهاد؛ اما متاسفانه بعد از گذشت دو سال و پیگیریهای بسیار بانکها تنها به تامین مالی حداکثر 100 هزار واحد مسکونی مهر مبادرت کردند که این بمعنای شکست کامل استفاده از توان بانکی در اجرای طرحهای عظیمی همچون مسکن مهر منجر شد

با بررسی دقیق تطبیقی و مطالعات جهانی، مقرر شد تامین مالی مسکن مهر از طریق خط اعتباری بانک مسکن، انحصاری کردن تزریق این منابع از طریق یک بانک(بانک مسکن) و از همه مهمتر مشارکت مالی متقاضیان مسکن مهر با عنوان «آورده متقاضی» به میزان 40% منابع ساخت صورت پذیرد.

شانتاژهای سیاسی همچون تزریق نقدینگی و تورم ناشی از خط اعتباری مسکن مهر را با یک خبر و بررسی شش ماهه عملکرد مالی و افزایش نقدینگی شش ماهه اخیر دولت یازدهم بدون اجرای هیچگونه عملیات عمرانی قابل توجه می توان به صور ت واضح بیان کرد:

«در حالیکه دولت یازدهم با انتقاد شدید از دولت های گذشته در بخش افزایش نقدینگی، ارائه خط اعتباری به مسکن مهر و افزایش پایه پولی را دست کردن در جیب مردم و تورم زا اعلام کرد، آمارهای جدید حکایت از آن دارد که نقدینگی در شش ماهه گذشته به میزان 40 هزار میلیارد تومان افزایش یافته است؛ میزان افزایش نقدینگی مزبور از طریق افزایش پایه پولی و صرف آن در بخشهای تولیدی و صنعتی نیست بلکه از طریق افزایش ضریب فزاینده ناشی از عملکرد بانکها - بویژه بانکهای خصوصی - است

با افزایش ضریب فزاینده از 5.1 به 5.5 در شش ماهه اخیر، نقدینگی به میزان 40 هزار میلیارد تومان افزایش یافت؛ ضریب فزاینده ناشی از عملکرد بانکها - بویژه بانکهای خصوصی- است که رابطه مستقیمی در ارائه تسهیلات و وامهای کوتاه مدت دارد. بانکها این تسهیلات را عمدتاً بجای بخشهای تولیدی، در بخشهای بازرگانی با سود بالا پرداخت می کنند.

این بدان معناست که تورم ناشی از عملکرد بانکها از جنس تورم مخرب است و تاثیر مثبتی در اقتصاد ندارد اما تورمهای ناشی از افزایش پولی که در بخشهای تولیدی بکار گرفته می شد از نوع تورم تولیدی و اشتغالزاست.

گفتنی است کل نقدینگی تزریق شده توسط مسکن مهر در طی 6 سال ، 47 هزار میلیارد تومان بوده است.»

همانطور که در بالا آمد در طی شش ماه گذشته بمیزان 6 سال مسکن مهر نقدینگی تورم زا به اقتصاد کشور در قالب تسهیلات سوداگرانه تزریق شده است بنابراین تامین مالی مسکن مهر که در جهت تولید و اشتغالزایی بوده و تامین مالی آن از طریق خط اعتباری سابقه ای جهانی داشته و دارد را نمی توان عامل تورم در اقتصاد کشور دانست.

• بلحاظ جامعه هدف

یکی از مهمترین فاکتورهای مسکن مهر، ساخت مسکن برای متقاضیان واقعی مسکن بوده است؛ در گذشته زمین و تسهیلات بانکی به انبوه ساز داده می شد و فرد یا شرکت مزبور پس از ساخت، واحدها را خودسرانه و بدون هیچگونه نظارتی با قیمتهایی به بازار سرازیر میکرد که متقاضیان واقعی واحدها، عملاً از دسترسی به واحد مطلوب خود ناامید بودند؛ اما مسکن مهر با حذف واسطه های مالکیتی، انبوه سازان را در حد یک «پیمانکار» قلمداد کرده و تسهیلات و زمین را به اسم و مالکیت متقاضیان برای ساخت به انبوه سازان سپرد.

همین موضوع در کنار زمین رایگان، باعث شد متقاضیانی که عمدتاً در دهکهای 1 تا 7 درامدی بشمار می امدند تنها با پرداخت 40% هزینه ساخت، صاحب مسکن شوند و مسکن های مهر، واحدهای مسکونی را از یک کالای سرمایه و قابل سوداگری به یک کالای مصرفی خانوار تبدیل کرد.

همانطور که در بالا امد تمام انتقادات مسکن مهر، جز یک سناریوی از پیش طراحی شده برای تخریب طرحهای بزرگ دولت نهم و دهم همچون هدفمندی یارانه ها، مدیریت مصرف سوخت، انجام طرحهای کلان و گسترده عمرانی و ... نیست.

دلیل این تخریبها بویژه در حوزه مسکن، در سابقه مدیران فعلی این بخش هم کاملاً قابل مشاهده است.

عباس احمدآخوندی در حدود 8 سال در دولتهای میرحسین موسوی و هاشمی رفسنجانی یکی از سکانداران اصلی حوزه مسکن بوده است؛ وی در دولت میرحسین رییس بنیاد مسکن و در دولت هاشمی رفسنجانی با نسبت خویشی خود با ناطق نوری، وزیر مسکن و شهرسازی وی بود.

می توان گفت شکاف سنگین عرضه و تقاضا به میزان 1،500،000 واحد مسکونی در سرشماری مسکن سال 1385 به مقدار زیادی نشأت گرفته از سیاستها و عملکرد کاملاً ناکارامد عباس آخوندی در مسوولیتهای پیشین خود در این حوزه بوده است و رجزخوانی رسانه ای وی چیز بیشتری جز سرپوش گذاشتن به عملکر 8 ساله گذشته وی در این حوزه ندارد.

مضافاً بر اینکه وی سالها در سازمان نظام مهندسی کشور حضوری منفعلانه داشته و عملاً کاری در ارتقای فنی و مهندسی و نظارتهای ویژه مهندسین ناظر بر عملیات ساخت و ساز در کشور نداشته است.

جالب آنکه وزیر جدید به جای آنکه از تلاشهای گذشته حمایت کند و بتواند بیشترین اعتبار را از هیات دولت و بانک مرکزی برای اتمام پروژه ها اخذ کند، خود در صف اولین مخالفان این طرح حضور پیدا کرد و گفت آنچه نباید میگفت و بعدها نیز فهمید که برای اتمام پروژه های مسکن مهر نیاز به حمایت چندین وزارتخانه و بانک دارد و کسی که متولی است اگر انتقاد کرده دیگران نمیتواند وادار به همکاری کند

در حال حاضر بازدیدهای کارگاهی، تجمع مردم در مقابل نهادهای مسوول همچون وزارت راه و شهرسازی، نهاد ریاست جمهوری و مجلس شورای اسلامی همگی نشان از تعطیلی و عدم فعالیت پروژه های مسکن مهر دارد

میزان تسهیلات جذب شده در 6ماهه دوم سال جاری در مقایسه با 6 ماهه دوم سال گذشته به میزان 60% کاهش یافته است؛ یعنی اگر ماهانه در سال گذشته 800 تا 1000 میلیارد تومان پروژه های مسکن مهر جذب منابع داشته اند، این میزان در دولت یازدهم به 350 تا 400 میلیارد تومان کاهش یافته است.

جالب آنکه آخوندی در نامه ای که به بت شکن (مدیرعامل بانک مسکن) می نویسد، از کاهش پرداخت تسهیلات اظهار تعجب میکند و بت شکن نیز در پاسخ نامه می نویسد : بانک مسکن مشکلی از باب پرداخت تسهیلات ندارد، پروژه ها به درصد پیشرفتی نرسیده اند که تسهیلات دریافت کنند.

به نظر میرسد ضعف مفرط مدیریتی در وزارت راه و شهرسازی دولت یازدهم عامل اصلی کندی و توقف پروژه ها مسکن مهر و اعتراضات روزافزون مردم شده است

بازدیدهای هفته ای دوبار وزیر راه و شهرسازی سابق به ماهی یکبار وزیر فعلی تقلیل یافته است

دو معاونت وزیر و دو سازمان و شرکت مهم در امر پروژه مسکن مهر به دست کسانی سپرده شده است که گذشته از مسایل فرعی و مشکلات استعلامی، هیچ تجربه ای در خصوص پروژه عظیم مسکن مهر نداشته اند.

تقریبا تمام "مردان مسکن مهر" به خاطر وابستگی به دولت دهم از کار کنار گذاشته شده اند.

مسکن ویژه تهرانسر و مسکن مهر پردیس به عنوان گل سرسبد مسکن مهرهای کشور در رکود کاملند و هنوز مدیران وزارتخانه به فکر آرایش نیروهای جدید خود در پستهای باقیمانده

مسکن مهری که حدود 12 میلیون خانوار به آن چشم دوخته اند تنها به خاطر کینه های شخصی و علایق گروهی دستخوش رکود و سردرگمی است.