مسکن، پیشران تولید

به گزارش پایگاه 598، وطن امروز به بررسی چالش‌ها و فرصت‌های تأمین مالی ساخت یک میلیون واحد مسکونی پرداخته است:‌ هشتمین همایش سالانه اقتصاد مقاومتی با عنوان مسکن؛ پیشران تولید دیروز یکم اسفندماه در وزارت راه‌وشهرسازی برگزار شد. در نشست اول این همایش با موضوع هدایت هوشمندانه اعتبارات بانکی در نهضت ملی مسکن، حسین درودیان، پژوهشگر اقتصاد و مدرس دانشگاه، ضمن تاکید بر ضرورت فعال کردن حوزه مسکن، گفت: اما بحث مهم‌تر این است که بفهمیم طرح خوب مسکن چیست و نهضت‌های ملی را بر اساس آن توسعه دهیم.  

درودیان افزود: در این پروژه‌ها باید مسائل شهرسازی و معماری و... در نظر گرفته شود و این کار بسیار سخت و گلوگاه کار است. بافت مسکونی براحتی برگشت‌پذیر نیست و مسائل معماری و فنی و مهندسی اهمیت بالایی دارد و اجرای صحیح آنها بر آثار اقتصادی موثر است. دلیل اهمیت این موضوع این است که شیوه صحیح ساخت حتی روی نحوه تامین مالی و ابعاد آن اثرگذار است. طرح‌های مسکن‌سازی، در یک سر مبتنی بر پایه پولی و بودجه طراحی می‌شود که این به معنای آن است که طرح از نظر اقتصادی توجیهی ندارد و کسی حاضر نیست وام بدهد اما در سر دیگر این طیف، استفاده از تامین مالی آورده‌های مردم و پیش‌فروش قرار دارد که طرح‌های دارای توجیه اقتصادی به این نحو است.

وی درباره نهضت ملی مسکن گفت: اقتصاد کشور در موقعیتی قرار دارد که هر اقدام کلانی باید ۲ یا ۳ هدف از اقتصاد کلان را همزمان پوشش دهد، اگرنه آسیب جدی خواهد داشت. طرح مسکن باید جز توسعه شهری، جوابگوی تامین مسکن اقشار کم‌درآمد نیز باشد و بتواند حتی قیمت مسکن را کاهش دهد، البته که باید چند طرح داشت ولی مختصات اصلی آنها یکی است و تفاوت طرح‌های مختلف برای خانه‌دار کردن اقشار با درآمدهای متفاوت است. بافت شهری و مناطق مختلف به سبب تفاوت فاصله با نقاط گرانقیمت باید متفاوت باشد تا اقشار کم‌درآمد بتوانند مسکن تهیه کنند.

درودیان ضمن انتقاد از نبود تصمیم‌گیری واحد در سیاست‌های کلان کشوری گفت: باید یک هسته مرکزی تصمیم‌گیری داشته باشیم که اولویت‌ها و شرایط و ملاحظات را بداند. معضلات موجود در تامین مالی نهضت ملی مسکن ناشی از وجود این مساله است که به ترازنامه بانک‌ها و وضعیت آنها فکری نشده است. هر طرح کلان مسکن باید در نسبت با مسائل ملی دیده شود. مسائل بخش مسکن فقط دسترسی نیست، مباحثی مانند بدمسکنی، بافت فرسوده، ناایمنی و... نیز وجود دارد و باید درباره همه اینها فکر شود. نکته دیگر اینکه باید شرکت‌های صلاحیت‌دار توسعه‌گر در ساخت مسکن پیشقدم شوند که بتوانند استانداردها را رعایت و درونی کنند.  

مجید شاکری، کارشناس پولی و بانکی در نشست هدایت هوشمندانه اعتبارات بانکی در نهضت ملی مسکن ، توسعه شهری را ابزار حکمرانی اقتصادی دانست و افزود: به دلیل مشکلات ترازنامه‌ای بانک‌ها و سودده بودن فرآیند ساخت مسکن، بار اصلی تامین منابع لازم برای ساخت بافت‌های مسکونی جدید، باید از طریق مشارکت مردمی انجام شود. تهاتر نفت برای ساخت مسکن نیز تنها در صورتی قابل توجیه است که منابع ارزی آن صرف واردات فناوری‌های جدید ساخت مسکن شود.

وی ادامه داد: در بافت مسکونی مناسب نحوه تامین مالی فرق می‌کند. خیلی از روش‌های فعلی تامین مالی برای ایجاد بافت مسکونی جواب نمی‌دهد. تفاوت بافت مسکونی با مسکن این است که به طور مثال در تهران تراکم خالص با بقیه شهرهای بزرگ دنیا یکی است (نسبت تعداد افراد با متراژ) اما تراکم ناخالص یعنی نسبت جمعیت به مستحدثات شهری بسیار بالاست. بنابراین باید مسکن را در هم‌بندی با توسعه بافت شهری ببینیم. در این صورت تامین مالی و نوع ساخت و مالیات‌های حوزه مسکن متفاوت خواهد شد. بافت مسکونی صرفا به معنای ساخت مسجد و بیمارستان در کنار مسکن نیست، بلکه یک مسیر است که به طور تدریجی احساس همسایگی ایجاد می‌شود. نگاه درست این است که از توسعه شهری به عنوان ابزار تغییر حکمرانی اقتصادی استفاده کنیم. بنابراین بعضی مدل‌های تامین مالی اصلا به این مدل نمی‌خورد. شاکری در پاسخ به این سوال که چرا به تقاضا در حوزه مسکن جواب داده نشده، گفت: در گذشته قیمت‌های مسکونی لوکس و تجاری هم‌بند بودند اما از سال ۸۶ به بعد این بازارها از همدیگر به طور کامل جدا شدند. در سال ۹۹ درباره قیمت چه اتفاقی افتاده است؟ قیمت در ۱۷ محله تهران تغییر پیدا می‌کند و به کل کشور سرایت می‌کند. درست است که بخشی از این تغییر به هزینه ساخت برمی‌گردد اما آنچه به طور جدی تغییر می‌کند موقعیت سکونت است، ما دچار فقر شدید بافت مسکونی در کشور و افزایش قیمت همسایگی هستیم.

معاون وزیر اقتصاد با بیان اینکه مالیات بر عایدی سرمایه می‌تواند تقاضای ناشی از سوداگری را در حوزه مسکن پایین آورده و موجب کاهش قیمت مسکن شود، گفت: از مجلس شورای اسلامی انتظار می‌رود روند تصویب و اجرایی شدن این مالیات را سرعت ببخشد.

محمدهادی سبحانیان با بیان اینکه تامین مسکن مورد نیاز مردم یکی از شعارهای مشخص این دولت بوده است که حتما باید همه عوامل دولت به تحقق آن کمک کنند، اظهار داشت: مجموعه دولت از همان ابتدای فعالیت، به‌ دنبال ایجاد هم‌افزایی در اجزای مختلف بوده است. معاون وزیر اقتصاد با اشاره به اینکه در وزارت اقتصاد نیز تلاش کردیم تا چارچوبی طراحی کنیم که برای همه وزارتخانه‌ها و مردم سمت و سوی فعالیت اقتصای دولت را روشن کند، گفت: نقشه راه رشد غیرتورمی و عدالت‌محور با همین هدف طراحی شده است و این برنامه ۳ محور کلیدی داشت؛ یکی بحث رشد اقتصادی بود که یکی از دلایل اصلی کاهش آن در دولت گذشته کاهش سرمایه‌گذاری بود و محور دوم برنامه کنترل تورم و توجه به این مقوله بود. مساله سوم هم توجه به مقوله عدالت بود.

وی با بیان اینکه برنامه‌های افزایش رشد اقتصادی با اجرای برنامه ساماندهی فضای کسب و کار و تسهیل صدور مجوزها شروع شده، تاکید کرد: یکی از موانع اصلی رشد اقتصادی سختی ورود مردم به این حوزه و تعدد مجوزهاست که برای رسیدن به رشد اقتصادی این در دستور قرار گرفته است.

سبحانیان با اشاره به روش‌های مختلف تامین مالی بخش مسکن با لحاظ شرط جلوگیری از رشد تورم گفت: اولا سهم تسهیلات بخش مسکن باید از ۵ درصد ارتقا یابد و در عین حال باید روش‌های تامین مالی در حوزه ساخت مسکن را متنوع کرد. وی با بیان اینکه امیدواریم با بستر اجرایی که وزارت اقتصاد برای مالیات بر عایدی سرمایه در نظر گرفته است، با چالشی در این زمینه مواجه نشویم، گفت: از مجلس شورای اسلامی انتظار می‌رود روند تصویب و اجرایی شدن این مالیات را سرعت بخشد.  

معاون مسکن و ساختمان وزیر راه‌وشهرسازی گفت: همزمان با تامین زمین ساخت یک میلیون واحد نهضت ملی، از حدود ۳۶۰ هزار واحد مسکن شهری در سال ۹۸ به ساخت ۴۰۸ هزار واحد در سال ۹۹ و ساخت ۵۲۰ هزار واحد در سال ۱۴۰۰ رسیده‌ایم که نوید بازگشت به سال‌های پررونق ساخت و ساز در کشور است. محمود محمودزاده افزود: در ۵ ماه گذشته با ابلاغ قانون جهش تولید و دستور رئیس‌جمهوری، اقداماتی در حوزه مسکن انجام شده است.

وی گفت: اگر در سال یک میلیون واحد مسکن ساخته شود، تامین حداقل هزینه ساخت و خدمات آن بدون هزینه زمین به حدود ۸۰۰ هزار میلیارد تومان اعتبار نیاز دارد. بیش از ۳۲۰ هزار میلیارد تومان ارزش اقتصادی ساخت ۴ میلیون مسکن در این پروژه است. بر این اساس بیش از ۸۰ درصد نقدینگی کل کشور، چرخه مالی این پروژه و محل هزینه است. بنابراین به لحاظ نبودن بازار هدف کافی برای نقدینگی موجود و تخریبی که در سیستم ایجاد می‌کند، به ‌طور طبیعی این پروژه بستر مناسبی برای این هجمه می‌تواند باشد.