جای خالی اجاره‌داری حرفه‌ای در ایران

پایگاه 598: امروزه با توسعه مستمر شهرنشینی بیشتر شهرهای جهان برای تامین مسکن کافی و مناسب سکونت برای شهروندان خود با چالش‌هایی روبه‌رو شده‌اند. نتایج سرشماری عمومی نفوس و مسکن ایران در سال‌های 1375 تا 1395 نشان می‌دهد که جمعیت ایران طی این سال‌ها حدود 30 درصد افزایش و به همین ترتیب نسبت شهرنشینی به روستانشینی روند صعودی داشته است. خانوار اجاره‌نشین در کشور حدود یک‌سوم از کل جمعیت خانوارها را تشکیل می‌دهد و در چند سال گذشته با توجه به تحولات مسکن این ارقام افزایش یافت. اما زمانی این آمار دردناک می‌شود که بررسی‌ها نشان می‌دهد طی این سال‌ها بیش از نیمی از هزینه‌های سبد خانوار به بحث مسکن تعلق گرفته است. درواقع هزینه‌های اجاره مسکن برای اقشار متوسط و ضعیف به ابرهزینه‌ای تبدیل شده که کمر مستاجران را زیربار سنگینش خم کرده‌ است. بنابراین وظیفه دولت‌ها این است که با ایجاد تعادل بین عرضه و تقاضای مسکن گشایشی حاصل کنند. در سال‌های گذشته سیاستگذاری بسیاری از کشورها به سمت حمایت از مسکن استیجاری و اجاره‌داری حرفه‌ای سوق داشته به‌طوری که مسکن استیجاری، هزینه مسکن را برای مستأجران به‌عنوان قشر آسیب‌پذیر مقرون به صرفه ساخته و منافع مالک و مستأجر را به صورت متعادل برآورده کرده است. درواقع سیاست اجاره‌داری حرفه‌ای در کشورهای توسعه یافته به‌عنوان سیاستی موفقیت‌آمیز مورد اقبال عموم قرار گرفت و مساله کمبود مسکن را حل کرد.

 قدرت‌دهی به دلالان

در قوانین و آیین‌نامه‌های جاری کشور بحث مسکن استیجاری و اجاره‌داری حرفه‌ای همواره مطرح بوده و تکالیف یا اختیاراتی برای دولت در این حوزه تعریف شده است. ماده یک «قانون تشویق احداث و عرضه واحدهای مسکونی استیجاری» مصوب سال 1377 بیان می‌کند که دولت مکلف است هر سال حداقل 10 درصد تعداد واحدهای مسکونی، شهری منظور شده در برنامه‌های پنج ساله توسعه اقتصادی، اجتماعی و فرهنگی کشور را از طریق فراهم کردن تسهیلات لازم برای ساخت مسکن توسط وزارت مسکن و شهرسازی و عرضه به‌صورت استیجاری یا اجاره به‌شرط تملیک به متقاضیان واجد شرایط تامین کند. به‌رغم تکالیفی که برای دولت در سال‌های مختلف به‌منظور تامین، عرضه و حمایت از مسکن استیجاری در نظر گرفته شده، تاکنون اقدام خاصی در این زمینه صورت نگرفته است و همواره تقاضای مسکن استیجاری بیشتر از عرضه آن بوده است که این مازاد تقاضا منجر به افزایش مداوم نرخ اجاره‌بها شده است. درواقع عملیاتی نشدن این قانون سبب شده است شبکه مویرگی از موجران تشکیل شود که در اکثر موارد به صورت دلخواه نرخ اجاره را تعیین کنند و بنابراین مستاجران قدرت چانه‌زنی نداشته باشند.

 تجربیات موفق جهانی

موضوع کنترل اجاره برای اولین بار در دهه اول 1900 میلادی در ایالات متحده آمریکا و برخی کشورهای ‌دیگر برای کنترل افزایش اجاره‌بها در شرایط اضطراری مسکن مطرح شد. بعد از جنگ جهانی دوم، به‌ دلیل ویرانی خانه‌ها و بازگشت سربازان و همچنین گسترش صنعتی شدن و افزایش شهرنشینی، با مهاجرت از شهرها به روستاها، نیاز به اجاره مسکن افزایش یافت. به‌منظور جلوگیری از افزایش بیش از حد اجاره‌بها به دلیل افزایش تقاضا، فعالیت‌های گوناگونی در بسیاری از کشورها در غرب اروپا و آمریکای شمالی تعیین شد. در کشور انگلستان طی دهه‌های بعد از جنگ جهانی دوم و به جهت جبران کمبود‌های ایجاد شده ناشی از تخریب واحدهای مسکونی، تولید مسکن به‌شدت افزایش یافت و مقامات محلی شهرها اقدام به احداث مجموعه‌های بزرگ مسکونی کردند که هدف‌شان صرفا بهره‌برداری از آنها به شکل استیجاری بود. همگام با این فعالیت شرکت‌های تعاونی مسکن با همکاری دولت فعالیت‌هایی را جهت ایجاد مسکن برای گروه‌های کم‌درآمد آغاز کردند. سال‌های 1950 تا 1970 سال‌های بازسازی فضای جنگ و فعالیت مسکن‌سازی توسط شهرداری‌ها بود به نحوی که در سال 1979 به میزان 32 درصد از مسکن کشور انگلستان را در اختیار داشتند. به علاوه در سال‌های 2010 تا 2015 درصد اجاره‌نشینی در اغلب کشورها به‌خصوص کشورهای اروپایی افزایش داشت و در این مدت نرخ رشد خانوار اجاره‌نشین در آمریکا حدودا دو برابر اروپا بوده است. همچنین آمارها در سال 2019 نشان‌ می‌دهد که درصد اجاره‌نشینی در سوئیس57 درصد، اتریش45، کره‌جنوبی 45، ژاپن 39، فرانسه 35، آلمان 48 درصد و... است. درواقع در یک نگاه جغرافیایی در کشورهای شرق آسیا و شرق اروپا اجاره‌نشینی رواج یافته است. این آمار بالا نشان از قوانین قوی دولت‌ها در حمایت از مسکن استیجاری دارد که تمایل افراد به تملک مسکن را در این کشورها کاهش می‌دهد.

 لزوم ورود غول‌های اقتصادی

با توجه به اینکه شرکت مستقیم دولت برای تولید و عرضه مسکن اجاره‌ای تقریبا غیرممکن است لذا سیاست‌ها و برنامه‌های دولت برای تحقق آن بیشتر از طرف بخش خصوصی و تعاونی است. در کشورهایی که دارای تجارب موفق اجاره‌داری هستند، تدابیر حمایتی دولت‌ها از مسکن استیجاری، به واسطه معافیت‌های مالیاتی و ایجاد سیستم منسجم نظام‌مند منجر به منافعی می‌شود که به‌دلیل صرفه اقتصادی و درآمدزایی به‌صورت یک مشوق برای سرمایه‌گذاران بخش خصوصی جهت ورود به این حوزه تبدیل شده ‌است. مداخله نهادها و شرکت‌ها برای سرمایه‌گذاری در مسکن استیجاری سبب افزایش عرضه مسکن ‌مناسب، تنظیم بازار، بهبود کیفیت سکونت مستأجران و ایجاد درآمدهای پایدار برای‌ سرمایه‌گذاران می‌شود. ورود بخش خصوصی علاوه‌بر ایجاد تعادل در بازار مسکن استیجاری سبب ارتقای کیفیت سکونت مستأجران از طریق خدمات‌رسانی بهتر مانند بهسازی و نوسازی املاک، تعمیرات و نگهداری و تنظیم روابط بین مستاجر و موجر می‌شود. افزایش اشتغال، کاهش سرمایه‌گذاری در بخش غیرمولد و کاهش نیاز به مداخله مستقیم دولت از دیگر آثار ورود بخش خصوصی به بخش اجاره‌داری است.

 ضرورت تغییر نگاه دولت

در سال‌های اخیر اگرچه رشد نرخ اجاره‌بها کمتر از افزایش قیمت مسکن بوده، اما اولا؛ این عقب‌ماندگی و شکاف مسکن-اجاره با تاخیر اتفاق می‌افتد و ثانیا؛ همواره مبالغ اجاره فراتر از حد استطاعت خانوارها بوده و خانوارها مجبور هستند بیش از نیمی از درآمد ماهانه خود را برای هزینه مسکن صرف کنند. در نتیجه خانوارهای آسیب‌پذیر مجبور به اثاث‌کشی‌های مستمر یا حرکت به حاشیه شهرها و زاغه‌نشینی شده و به همین واسطه هزینه‌های زیادی را از لحاظ اقتصادی و زمانی برای رفت و آمد بین محل کار و محل زندگی متحمل می‌شوند. در سال‌های اخیر بسیاری از کشورها به‌منظور حل مشکل تامین مسکن سیاست‌های خود را در راستای حمایت از مسکن استیجاری در مقابل مسکن ملکی تنظیم کردند. تا جایی که نسبت مسکن استیجاری به نسبت مسکن ملکی در کشورهای توسعه یافته بسیار بالاست و مورد اقبال مردمی به‌عنوان یک انتخاب قرار گرفته است. اما با این وجود مسکن استیجاری در کشورهای درحال توسعه فراگیر نشده است و می‌طلبد تا با تشویق بخش خصوصی برای ورود به این حوزه، مساله کمبود عرضه مسکن و اجاره‌های سنگین حل شود؛ چراکه کاهش تولید مسکن تبعات اقتصادی سنگینی دارد و به‌عنوان مثال محدودیت‌های مسکن در سه شهر مهم آمریکا سبب کاهش حدودا 4 درصدی تولید ناخالص داخلی ایالات متحده شده است.

* فرهیختگان