نیاز به میلیون‌ها مسکن برای جبران عقب‌ماندگی‌ها در دولت روحانی

به گزارش پایگاه 598، ابتکار راه‌های کنترل وضعیت بازار مسکن را بررسی کرده است: اگر به گذشته برگردیم می‌بینیم که صاحب‌خانه شدن آنقدر هم کار سختی نبوده و با کمی پس‌انداز و یا وام مسکن می‌شد خانه‌ای را خرید. اما اکنون شرایط از زمین تا آسمان فرق کرده و صاحب خانه شدن به رویای دور از دسترس تبدیل شده است.

با رشد قیمت افسارگسیخته ملک طی سال‌های اخیر، خانوارها را برای تامین مسکن در تنگنا قرار داده و تامین یک سقف را به معضل جدی برای آنها تبدیل کرده است. براساس آمار میانگین قیمت مسکن در بهار امسال در تهران متری ۴۶ میلیون و هر واحد مسکونی متری ۳۲ میلیون است و آنطور که نماینده مردم اهواز در جلسه علنی روز سه‌شنبه مجلس گفته است در سطح کشور میانگین قیمت زمین از ۹ میلیون شروع می‌شود و قیمت هر واحد مسکونی متری ۱۰.۵ میلیون تومان است، براساس این آمار ظرف ۱۰ سال گذشته قیمت زمین در تهران ۴۰ برابر و قیمت مسکن ۲۰ برابر شده است.

به گفته مجتبی یوسفی سه دهک جامعه برای خرید یک واحد ۷۰ متری باید ۱۲۰ سال در انتظار بمانند.

در این شرایط راهکارهایی همچون قانون جهش تولید مسکن برای سامان دادن به وضعیت آشفته بازار مسکن مطرح می‌شود. رستم قاسمی، وزیر راه و شهرسازی در جلسه علنی روز (سه شنبه) مجلس شورای اسلامی در خصوص عملکرد وزارتخانه در حوزه اجرای قانون جهش تولید مسکن اشاره کرده است: رئیس جمهور روزانه پیگیر اجرای این قانون است. مسکن یکی از مهم‌ترین بخش‌های معیشتی و شاید بزرگ‌ترین سبد معیشتی خانوار در کشور است. به طور متوسط ۴۸ درصد هزینه خانوارها به مسکن اختصاص می‌یابد که این رقم در کلان شهرها بیش از ۶۰ یا ۷۰ درصد هم است. آنچه مهم است این است که در شرایط کنونی با توجه به نیاز مردم، اهداف دولت و قانون جهش تولید مسکن شاهد اقدامات جدی در این حوزه باشیم. ساخت مسکن و اهدافی که در این قانون پیش‌بینی شده نیازمند برنامه‌ریزی‌های لازم است. اکنون سه ماه و ۱۱ روز است که از ابلاغ این قانون می‌گذرد. در این مدت ما اقداماتی انجام دادیم، زیرساخت‌های نرم‌افزاری آن همچون سامانه نهضت ملی مسکن فراهم شده است. موضوع مهم دیگر آیین‌نامه‌ها و شیوه‌نامه‌های اجرایی بود که بسیاری از آنها نیز آماده شده است. در خصوص وظایف بانک‌ها با بانک‌ها و شورای عالی پول و اعتبار جلساتی برگزار شد تا سهم بانک‌ها، شیوه ضمانت‌نامه‌ها و وضعیت اقساط تعیین تکلیف شود.

طرح جهش تولید مسکن مقداری از عقب ماندگی در تولید را جبران می‌کند

میثم مهرپور، کارشناس بازار مسکن با اشاره به صحبت‌های مطرح شده در خصوص افزایش قیمت زمین و مسکن در ده سال اخیر و همچنین قانون جهش تولید مسکن ابتکار گفت: گفته شده است که در ۱۰ سال گذشته قیمت زمین در تهران ۴۰ برابر و قیمت مسکن ۲۰ برابر شده است. درست است که یک اختلاف میان قیمت این دو بوده و به یک اندازه رشد نکرده‌اند اما این مسئله طبیعتا نشان می‌دهد که افزایش قیمت مسکن تابع و زیرمجموعه افزایش قیمت زمین است. بنابراین یک زمین ممکن است برای چند واحد مسکونی استفاده شود و این افزایش قیمت مسکن بر روی قیمت زمین سرشکن می‌شود. به هر حال ما در طی سال‌های اخیر رشد قیمت داشتیم اما اینکه طرح‌هایی همچون کاهش تولید مسکن چقدر می‌تواند بازار را تحت تاثیر قرار دهد جزئیات بسیاری دارد.

مهرپور گفت: طبق برنامه‌های توسعه و بودجه‌های سالانه ما باید حدود ۸۰۰ هزار واحد تا یک میلیون واحد مسکونی در سال بسازیم.

وی افزود: در دو دهه اخیر طبق آماری که منتشر شده است ما باید حدود ۱۷ میلیون واحد مسکونی می‌ساختیم اما در این مدت حدود ۱۰ تا ۱۱ میلیون واحد ساخته شده است. این یعنی حدودا سالانه ۵۰۰ هزار واحد مسکونی ساخته‌ایم در حالی که در برنامه‌های توسعه باید ۸۰۰ هزار تا یک میلیون واحد ساخته می‌شد و با توجه به این مسئله باید گفت که نسبت به تقاضای واقعی در بازار هر سال رقمی حدود ۳۰۰ هزار واحد کمبود عرضه در بازار مسکن داشته‌ایم و این سبب انباشته شدن تقاضا شده است.

این کارشناس بازار مسکن ادامه داد: ما اکنون حدودا به ۵ میلیون واحد مسکونی نیاز داریم. در این شرایط طرح جهش تولید مسکن به میان آمده و طبق این طرح قرار است مقداری از این عقب ماندگی جبران بشود. چرا که در طی هشت سال آینده اگر ۸ میلیون واحد هم ساخته شود باز هم نمی‌توانیم بگوییم که دیگر هیچ مشکلی در بازار وجود ندارد و یا اگر نهضت ملی به سرانجام برسد دیگر شاهد کمبود عرضه نخواهیم بود.

این کارشناس بازار مسکن تاکید کرد: یکی از ویژگی‌های بزرگی که این طرح و حتی طرح مسکن مهر در گذشته داشته این است که دولت زمین رایگان در اختیار سازندگان قرار بدهد.

وی در ادامه صحبت‌هایش با اشاره به تمایل کم خانوارها برای زندگی در مناطقی که مسکن دولتی ساخته می‌شود، افزود: دلیل اینکه قیمت خانه‌ها در چنین طرح‌هایی ارزان‌تر از خانه‌ها در بازارها بوده همین زمین رایگان است. طبیعتا دولت در نقاط مرغوب و مناطقی که شهروندان تمایل بیشتری به زندگی در آنجا دارند زمین ندارد که به صورت رایگان در اختیار سازندگان قرار بدهد. لذا این خانه‌ها در مناطقی ساخته می‌شود که تقاضای چندانی نداشته و افراد تمایلی به زندگی در این مناطق ندارند.

خانه کالایی سرمایه‌ای است

مهرپور در بخش دیگری از صحبت‌هایش به راهکارهای دیگری برای کنترل بازار و بالانس کردن عرضه و تقاضا در این بخش اشاره کرد و در این خصوص گفت: واقعیت این است که در کشور ما هر کالایی که از حالت مصرفی خارج و به یک کالای سرمایه‌ای تبدیل شود چنین معضلاتی را شاهد خواهد بود. به عنوان نمونه می‌توان به بازار خودرو اشاره کرد، در سال‌های گذشته خودرو یک کالای مصرفی در کشور بود و اگر کسی خودرویش را پس از چند سال می‌فروخت قطعاً فروش را با قیمتی پایین‌تر انجام می‌داد. اما اکنون وقتی خودرو را می‌خریم دو سال بعد همان خودروی دست دوم را با قیمت بسیار بالاتری به فروش می‌رسانیم. مسکن نیز سال‌هاست که با این چالش دست و پنجه نرم می‌کند و تبدیل به یک کالای سرمایه‌ای شده است. بزرگ‌ترین اقدامی که می‌توان برای تعادل قیمت مسکن در بازار و جلوگیری از جهش‌های سنگین قیمت انجام داد این است که اقداماتی را در دستور کار قرار دهند تا مسکن از کالای سرمایه‌ای خارج و به یک کالای مصرفی تبدیل شود.

وی افزود: یکی از راهکارهای تبدیل مسکن به کالای مصرفی متعادل کردن عرضه و تقاضا است. راهکار دیگر این است که با ابزارهای مالیاتی سرمایه بودن مسکن را سلب کنیم.

این کارشناس بازار مسکن اظهار کرد: بهترین‌ راه مالیات‌ستانی همان مالیات بر عایدی مسکن است. دولت باید با بررسی‌های دقیق و مشخص شدن اطلاعات خانه‌ها به دنبال اخذ مالیات از خانه‌های خالی باشد.

مهرپور ادامه داد: قرار بر این بود که از اولین ماه سال ۱۴۰۰ مالیات بر خانه‌های خالی با این استدلال که هم یک درآمد مالیاتی به دولت تعلق می‌گیرد و هم خانه‌هایی که احتکار شده است به دلیل مالیات به بازار عرضه خواهد شد اجرا شود اما راه‌های شناسایی خانه‌های خالی راه‌های مناسبی نبود و عملاً نه ماهه اول سال جاری تقریباً درآمد حاصل از مالیات بر خانه‌های خالی رقمی نزدیک به صفر بود. این در حالی است که دولت دوازدهم مدعی بود درآمد بالایی از این طریق می‌توان کسب کرد.

وی در پایان تاکید کرد: من معتقدم با مالیات بر عایدی مسکن و ایجاد یک پایگاه اطلاعاتی مناسب برای اعمال قوانین مالیاتی می‌توان وضعیت بازار را کنترل کرد.