ماندگاری هاله ابهام بر سر «مالیات بر خانه های خالی»

به گزارش پایگاه 598، به نقل از خبر24 - قوانین مالیاتی یکی از منابع درآمد دولت هاست. علاوه بر این تعیین مالیات ابزاری برای اجرای سیاست های عدالتی است و فشار اقتصادی بر اقشار کم درامد را کاهش می دهد. بر این اساس ویژگی های اصلی مالیات، تحمیلی بودن، قانونی بودن و بلاعوض بودن است.

یکی از چالش های مالیاتی در سالهای اخیر قانون مالیات بر خانه های خالی است. در این قانون، مالیات کسانی که واحدهای مسکونی خالی از سکنه را نمی فروشند یا اجاره نمی دهند مشمول پرداخت مالیات به دولت می شوند. در واقع مالیاتی که به خانه های تحت اجاره تعلق می گیرد بسیار کمتر از مالیاتی است که خانه های خالی می پردازند.  

این قانون مالیاتی با هدف کم شدن قیمت اجاره بها و افزایش عرصه مسکن تصویب شده است. بر اساس این قانون تمام مالکان واحدهای مسکونی و مستأحران باید اطلاعات ملک خود را در سامانه ملی املاک و اسکان ثبت کنند. با ثبت این اطلاعات میزان دقیق خانه های خالی مشخص شده و برای عرضه مناسب آنها و ساخت مسکن جدید برنامه ریزی لازم انجام می شود.

تاریخچه قانون گذاری مالیات بر خانه های خالی

موضوع مالیات بر خانه های خالی یک سابقه طولانی در کشور ما دارد به طوری که این سابقه به پیش از انقلاب باز می گردد. در سال ۱۳۵۲، مقنن در قالب ماده ۸ قانون تعدیل و تثبیت اجاره بها به این مسئله ورود کرد و بر مبنای قانون مذکور اگر یک واحد مسکونی بیش از ۶ ماه خالی از سکنه باشد، مالک باید مالیاتی معادل ۳۰ درصد ارزش اجاره بها را به دولت بپردازد.

این قانون به دلایلی از جمله تعریف و مصادیق خانه خالی، ابهامات اجرایی و همچنین اعتراض زیاد نسبت به آن، نتوانست تاثیر زیادی بر افزایش عرضه خانه های خالی به بازار و کاهش اجاره بها داشته باشد و چندان در عمل اجرا نشد. بعد از پیروزی انقلاب اسلامی در قالب فصل دوم قانون مالیات های مستقیم مصوب 1366 ، با عنوان مالیات مستغلات مسکونی خالی مجددا به این موضوع پرداخته شد.

بر مبنای این قانون، مالیات‌ بر خانه‌ های خالی به مراکز استان های بالای ۱۰۰ هزار نفر محدود شد و بر این مبنا، در شرایطی که یک واحد مسکونی بیش از ۶ ماه تا ۱۲ ماه متوالی خالی نگه داشته شود، باید مالیاتی معادل ۲ در هزار ارزش معاملاتی مستغلات به ازای هر ماه و اگر بیش از ۱۲ ماه خالی باشد، باید معادل نرخ ۴ در هزار ارزش معاملاتی را پرداخت کند.

این قانون تا سال ۸۰ برقرار بود و در سال ۹۴ در اصلاحیه ماده ۵۴ مکرر قانون مالیات‌های مستقیم بار دیگر مطرح شد، در نهایت نیز مجلس یازدهم در چهارشنبه پنجم اذر ماه یک هزار و سیصد و نود و نه قانون اصلاح برخی از مواد قانون مالیات های مستقیم را تصویب کرد و در تاریخ بیست و شش اذر ماه همین سال توسط شورای نگهبان تائید شد و نهایتا در تاریخ چهارم دی ماه نیز توسط ریاست جمهوری ابلاغ شد.

شناسایی یک میلیون و 740 هزار خانه خالی

بر اساس آخرین اطلاعات وزارت راه و شهرسازی که توسط معاون مسکن و ساختمان این وزارت‌خانه عنوان شد، در تاریخ ۳۰ فروردین سال گذشته یک میلیون و ۳۰۰ هزار خانه خالی را بر اساس استاندارد‌ها شناسایی و در کارتابل امور مالیاتی قرار داده شده است. همچنین این اطلاعات در ۱۷ آبان ماه ۱۴۰۰ بروزرسانی و به یک میلیون و ۷۴۰ واحد مسکونی خالی رسیده است.

بنابر اظهارات معاون مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی، تاکنون نزدیک به 2 میلیون واحد مسکونی خالی توسط زیرساخت سامانه ملی املاک و اسکان مطابق قانون شناسایی شده و فهرست این واحدهای مسکونی در اختیار سازمان امور مالیاتی قرار گرفته است.

بر این اساس به استناد اظهارات مدیر کل دفتر طراحی و فرآیندهای سازمان امور مالیاتی، در قانون بودجه ۱۴۰۰ در جزء ۲ بند ۴ تبصره ۶ تکلیفی به سازمان امور مالیاتی محول شده است که تا پایان دی ماه ۱۴۰۰ به این عرصه ورود پیدا کند و مالیات بر خانه‌های خالی را به اطلاع اشخاصی که مشمول این موضوع می‌شوند برساند و مالیات را مطالبه کند و ظرف یک ماه هم اشخاصی که مشمول مالیات می‌شوند، باید این پرداختی‌ها را انجام دهند.

اتمام مهلت قانون صدور مالیات بر خانه ها

به درستی روشن نیست دلیل عدم صدور  تعرفه مالیاتی برای خانه های شناسایی شده چیست! چرا که با توجه به متن قانون بودجه 1400 و همچنین اصلاحیه ماده 54 مکرر قانون مالیات‌های مستقیم، در حال حاضر سازمان امور مالیاتی مکلف است تا برای یک میلیون و 740 هزار واحد مسکونی خالی معرفی شده از سوی وزارت راه و شهرسازی تعرفه مالیات بر واحدهای مسکونی خالی صادر کند اما با وجود گذشت 15 روز از دی ماه سال 1400، همچنان هیچ تعرفه مالیاتی صادر نشده است.

از طرفی به استناد گزارش تفریغ بودجه ارائه شده برای تکالیف بودجه‌ای سال 1400، تحقق درآمد ناشی از مالیات بر خانه‌های خالی همچنان با عدد صفر دست و پنجه نرم می‌کند و مشخص نیست، انتظار برای صدور تعرفه مالیات بر خانه‌های خالی چه زمانی میسر خواهد شد.

وزارت راه مسئول تائید اطلاعات خانه هاست

نص صریح قانون، وزارت راه را مسئول تایید اطلاعات ارائه شده می داند. ولی سازمان امور مالیاتی علت محقق نشدن صدور تعرفه مالیات بر خانه‌های خالی را مسئله شناسایی واحدهای مسکونی خالی از سوی وزارت راه و شهرسازی عنوان می‌کند. بر همین اساس یکی از مسئولان سازمان امور مالیاتی ضمن بیان این نکته که اطلاعات وزارت راه و شهرسازی در ارتباط با شناسایی واحد مسکونی خالی درست نیست، گفت:« اطلاعات واحد مسکونی به عنوان خانه خالی قطعی به ما داده نشده و مطابق بررسی‌های ما فقط 2574 خانه‌ خالی نهایی شده است.»

آنچه مسلم است، فارغ از صحت سنجی اطلاعات وزارت راه و شهرسازی، پرسشی که متوجه سازمان امور مالیاتی در این برهه زمانی است، مرتبط با این بحث است که چرا با گذشت نزدیک به 300 روز از اعلام قطعی 2574 واحد مسکونی خالی توسط سازمان امور مالیاتی، هنوز حتی یک تعرفه مالیاتی برای این مسکن‌ها صادر نشده است.

دلیل بهانه جویی های سازمان مالیاتی چیست؟

پر واضح است، صادر نشدن تعرفه مالیات بر خانه‌های خالی به بهانه صحیح نبودن اطلاعات در شرایطی عنوان می‌شود که مطابق ماده 54 مکرر قانون مالیات‌های مستقیم، مسئولیت ارائه اطلاعات واحدهای مسکونی خالی به عهده وزارت راه و شهرسازی است. با این تفسیر، در حالیکه این وزارت‌خانه اصرار بر صحیح بودن اطلاعات خود دارد، مشخص نیست چرا سازمان امور مالیاتی به وظیفه قانونی خود عمل نکرده و حتی یک برگه تعرفه مالیات بر خانه‌های خالی را در این مدت صادر نکرده است.

حمید احمدی، کارشناس حوزه مسکن در این خصوص با بیان این نکته که ساختار اجرایی اخذ مالیات در کشور بسیار ناکارآمد است، گفت:« متولیان قانون‌گذاری در کشور باید فکری به حال این ساختار اخذ مالیات کنند، زیرا با ساختار فعلی امکان پیاده‌سازی و اخذ مالیات‌های پیچیده‌ای نظیر مالیات بر خانه‌های خالی وجود ندارد و هر چقدر که قوانین در این حوزه مترقی باشند، ساختار اجرایی نامناسب سبب خنثی شدن اثر مثبت آن‌ها می‌شود.»

ایرادات 22 گانه اولیه شورای نگهبان

یک کارشناس حوزه مسکن و مالیات درباره علت طولانی شدن روند تصویب طرح مالیاتی خانه های خالی، گفت: بخش محوری این ایرادات تعریف خانه‌های خالی بود که می‌گفتند مشکل دارد. درصورتی‌که سال 94 همین تعریف تصویب شده بود اما مجلس آن را تغییر داد و در تعریف بدون ساکن و یا کاربر هم اضافه شد. یک بخش دیگر ایرادات واژگانی بود که پروژه تبدیل به طرح شد و کنتور تبدیل به شمارش‌گر شد. یک بخش دیگر تعداد خانه‌های معاف از خانه‌های خالی بود که چه تعداد از خانه‌ها باید معاف باشند.

وی افزود: بر همین اساس در قانون آمده بود خانه‌های اصلی افراد در شهر محل سکونت 1 عدد و خانوارها می‌توانند 1 خانۀ فرعی هم در سایر شهرها داشته باشند و همچنین تصویب شد که اگر به نام یکی دیگر از اعضای خانواده باشد مشکلی نیست. ایراد دیگر این بود که تا چه مدتی ضرورت دارد این مالیات از خانه‌های خالی دریافت شود و مجلس تصمیم گرفت که یک شاخصی برای این کار تعریف کند به این صورت که نسبت تعداد خانه‌های شهر به تعداد ساکنان شهر اگر به 1.25 برسد، در این حالت از خانه‌های خالی مالیاتی اخذ نشود و این مستلزم افزایش تولید است که خود محرک بهبود شرایط بازار خواهد شد.

طرح تا پایان سال عملیاتی می شود

مدیرکل دفتر طراحی و تحلیل فرایندهای سازمان امور مالیاتی با بیان اینکه اخذ مالیات از خانه های خالی تا پایان سال عملیاتی می شود، گفت: بر اساس این قانون سازمان امورمالیاتی مکلف است تا پایان دی ماه مالیات خانه‌های خالی را مطالبه کند. اشخاص مشمول هم باید ظرف یک ماه آن را پرداخت کنند. رقم مالیات بر خانه‌های خالی بر اساس قانون مصوب آذر ۹۹ معادل ۶ برابر مالیات بر اجاره در سال نخست، ۱۲ برابر مالیات بر اجاره در سال دوم و ۱۸ برابر مالیات بر اجاره در سال سوم است.

برزگری ادامه داد: برای مالیات بر خانه‌های خالی سه قانون وجود دارد. یکی قانون بودجه سال ۱۳۹۹ که اجرای آن به شهرداری‌ها واگذار شد ولی در هیئت دولت آئین نامه مربوطه تدوین نشد. یکی قانون مصوب سال ۹۴ و دیگری قانون مصوب آذر ۹۹ است. اعدادی که در خصوص تعداد خانه‌های خالی و شناسایی شده مرتب اعلام می‌شود باید دید با کدامیک از این قوانین تعیین شده است اما تا این لحظه اطلاعاتی از خانه‌های خالی به سازمان امور مالیاتی اعلام نشده است.

وی درباره اجرای قانون مالیات بر خانه‌های لوکس گفت: بر اساس این قانون سازمان امورمالیاتی مکلف است تا پایان دی ماه مالیات خانه‌های خالی را مطالبه کند. اشخاص مشمول هم باید ظرف یک ماه آن را پرداخت کنند. رقم مالیات بر خانه‌های خالی بر اساس قانون مصوب آذر ۹۹ معادل ۶ برابر مالیات بر اجاره در سال نخست، ۱۲ برابر مالیات بر اجاره در سال دوم و ۱۸ برابر مالیات بر اجاره در سال سوم است.

سخن آخر

به نظر می رسد حلقه مفقوده این طرح، اجرای همه جانبه و توجه به سایر اشکال مالیاتی است. ایجاد اینگونه پایه‌های جدید مالیاتی با هدف جلوگیری از فرار سرمایه صورت می‌گیرد اما باید دقت کرد که تا زمانی که سایر راه‌های فرار سرمایه در کشور هموار است این اقدامات چندان اثرگذار نخواهد بود. برای مثال تا زمانی که مالیات بر زمین یا مالیات بر درآمد یا مالیات بر عایدی سرمایه در کشور ما اجرایی و اخذ نشوند، در صورت اخذ مالیات بر خانه‌های خالی، افرادی که به دنبال تقاضاهای سفته‌بازانه خود هستند به سمت بازارهای دیگری می‌روند که در آن‌ها قابل ردیابی نباشند. درحالی که با مالیات بر مجموع درآمد، دیگر هردرآمدی و از هر محلی که کسب شود مشمول مالیات خواهد شد. بنابراین باید گفت مالیات بر خانه‌های خالی اتفاقی بسیار خوب است اما تا زمانی که با سلسله‌ای از تصمیمات همراه نباشد، تنها منجر به فرار سرمایه از یک بازار به بازار دیگر خواهد شد.

حالا در ماه‌های پایانی سال که صاحبان خانه‌های خالی باید نسبت به پرداخت مالیات مربوطه طبق قانون اقدام کنند، نه تعداد و نه صاحبان این خانه‌ها مشخص نیست که این موضوع اجرای این قانون در سال جاری را هاله‌ای از ابهام قرار می‌دهد و ظاهرا عزم جدی برای شناسایی خانه‌های خالی و گرفتن مالیات از آنها وجود ندارد تا با ورود این خانه‌ها به بازار و افزایش عرضه، جلوی افزایش قیمت گرفته و  مانع سوداگری و انحصار شود و اکنون که آذر ماه به پایان رسیده و در روزهای نخستین دی ماه هستیم این ناهماهنگی ها نشان از این دارد که وزارت راه و شهرسازی و سازمان امور مالیاتی نتوانسته اند برای اجرای این قانون با هم هماهنگ شوند.

نکته پایانی اینکه مدت مدیدی است طرح مالیات بر خانه های خالی و سایر طرح های حمایتی برای کاهش قیمت ها و کنترل بازار اجاره بها بین دولت و مجلس در حال پاسکاری است و اهتمام و عزم جدی در این خصوص - در دولت گذشته - مشاهده نشده است. این پاسکاری ها طالبان مسکن و به ویژه مستأجران را به کلی مستأصل کرده چرا که هر سال در فصل اجاره - فصل بهار و تابستان - قیمت مسکن اوج گرفته و به تبع آن نرخ اجاره بها سر به فلک می کشد و قشر مستاجر در واقع جز شعارهای بی نتیجه حمایتی مثل وام ودیعه - بخوانید وام بی فرجام - یا مسکن ملی با دوره تکمیل نامعلوم و اقساط نجومی، اقدام عملی و حمایتی دیگری نمی بینند و پس از آن در دو فصل بعدی پائیز و زمستان نیز شعار تثبیت قیمت ها و کنترل بازار مسکن! شنیده می شود و این داستان همواره و هر سال در حال تکرار است...