بار سنگین کرونا روی دوش مستاجران

به گزارش پایگاه 598، جام جم اجرای مصوبه ستاد ملی مبارزه با کرونا درباره اجاره‌بها را بررسی کرده است: تیر سال گذشته، ستاد ملی کرونا به منظور کاهش جابه‌جایی و سرایت بیماری کرونا در مصوبه‌ای اعلام کرد که مالکان تنها می‌توانند در تهران ۲۵ درصد، در کلانشهرها ۲۰ درصد و در دیگر شهرهای کشور ۱۵ درصد قرارداد اجاره خود را افزایش دهند در غیر این صورت مستاجرین می‌توانند به مراجع قضایی شکایت و از حق خود دفاع کرده و در واحد مسکونی استیجاری خود بمانند. با این حال به دلیل تورم موجود در جامعه، مالکان نیز از قافله افزایش قیمت کالاهای مختلف عقب نمانده و با وجود مصوبه ستاد ملی کرونا درخواست اجاره بهای به مراتب بیشتری را از مستاجرین خود داشته‌اند به طوری که مرکز آمار، متوسط افزایش قیمت اجاره خانه در کشور را ۴۵ درصد اعلام کرده است با این وجود دفاتر املاک می‌گویند این افزایش بعضا تا ۹۰ درصد هم رسیده است.

 شکنندگی قانون تعیین سقف اجاره‌بها

مسوولان وزارت راه و شهرسازی نسبت به افزایش سرسام آور قیمت اجاره بهای مسکن واکنش نشان داده‌ و عمده دلیل این امر را ناآگاهی مستاجران از حقوق خود عنوان کرده‌اند. هفته گذشته مجلس شورای اسلامی درباره نرخ شدید افزایش قیمت اجاره بهای مسکن، مسوولان وزارت راه و شهرسازی را فراخواند که در این جلسه محمود محمودزاده، معاون مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی علت این امر را ناآگاهی مستاجران دانست و برقراری سیستم اجاره‌داری حرفه‌ای را برای این امر پیشنهاد داده است. محمد اسلامی، وزیر راه و شهرسازی نیز در این باره اظهار نظر کرد در تهران و شهرهای بزرگ شاهد رعایت ۶۵ درصدی و در دیگر شهرها شاهد رعایت ۸۵ درصدی قانون ستاد مقابله با کرونا بوده‌ایم؛ با این حال با رجوع به بازار مسکن شاهد این موضوع هستیم که بسیاری از مالکان از مستاجرین اجاره بهای به مراتب بیشتری را درخواست کرده‌اند که در صورت اجابت درخواست آنها از مستاجر خواسته‌اند به سرعت خانه و واحد مسکونی خود را تخلیه کند.

 وام ودیعه مسکن به کجا رسید؟

برای حمایت از مستاجرین دولت مرداد سال گذشته سیاست پرداخت وام ودیعه مسکن را در دستور کار قرار داد، تسهیلاتی که برای تهرانی‌ها ۵۰ میلیون و برای شهرهای بالای یک میلیون نفر ۳۰ میلیون و برای دیگر شهرها ۱۵ میلیون تومان و با نرخ ۱۳ درصد بود. شرایط هم به این صورت بود که رقم دریافت شده به حساب موجر (صاحب ملک) واریز می‌شد و مستاجر پس از این مدت تنها سود آن را پرداخت می‌کرد. پس از یکسال هم موجر باید پول را به بانک بازمی‌گرداند و اگر مستاجر قصد دریافت آن مبلغ را داشت می‌توانست با نرخ ۱۸درصد از بانک دریافت کند. با این حال آمارهای وزارت راه و شهرسازی نشان می‌دهد مستاجرین در سال گذشته ۹۲۰ هزار پیامک تقاضای این تسهیلات را ارسال کرده‌اند که البته ۸۰۵ هزار نفر آنها مشمول بوده و در نهایت ۳۳۷ هزار نفر بانک مربوطه را انتخاب، ۲۳۱ هزار پرونده در بانک مورد تقاضا تشکیل شده اما تنها ۲۱۴ هزار نفر این وام را دریافت کرده‌اند. قرار است امسال نیز وام ودیعه مسکن به مستاجرین پرداخت شود هر چند که در نحوه و مدل پرداخت آن اختلاف نظرهایی وجود دارد، با این حال آن چه پیداست واجدان شرایط تا شهریور ماه فرصت دارند در این طرح شرکت کرده و بانک‌ها نیز ملزم شده‌اند تا آخر آذرماه این تسهیلات را پرداخت کنند. گفتنی است سقف این تسهیلات امسال افزایش یافته و برای مستاجرین تهرانی ۷۰میلیون، برای سایر کلانشهرها ۴۰ میلیون و برای دیگر شهرها ۲۵میلیون تومان در نظر گرفته شده است.

 آشنایی با اجاره‌داری حرفه‌ای

یکی از مهم‌ترین ابزار کنترل قیمت اجاره بها در کشور ساخت مسکن و عرضه آن به بازار است به طوری که این موضوع مهم طی شش سال (از سال ۹۲ تا ۹۸) تقریبا به فراموشی سپرده شد ولی با این حال دولت سیزدهم یکی از شعارهای اصلی خود را ساخت قریب به یک میلیون مسکن در کشور عنوان کرد. از طرف دیگر قانون مالیات بر خانه‌های خالی و خانه‌های دوم و بیشتر نیز یکی از ابزارهایی است که در دیگر کشورها برای حل معضل اجاره‌نشینی به کار گرفته می‌شود، قانونی که در سال گذشته در مجلس شورای اسلامی تصویب شده و با اجرای آن می‌توانیم شاهد بهبود وضعیت اجاره‌نشینی و افزایش عرضه واحدهای مسکونی به بازار باشیم.

اجاره‌داری حرفه‌ای نیز یکی دیگر از طرح‌هایی است که توسط کارشناسان امر و مسوولان وزارت راه و شهرسازی برای کنترل اجاره بهای مسکن پیشنهاد می‌شود؛ طرحی که در آن با راه‌اندازی موسسات اجاره‌داری حرفه‌ای قرار بود طی سالیان اخیر ابزاری تنظیم‌گر در بازار اجاره ایجاد شود.

در این طرح به دولت‌ها اجازه داد می‌شد برای حمایت از تولید و عرضه مسکن اجاره‌ای توسط بخش خصوصی نسبت به واگذاری زمین در اختیار دولت متناسب با مدت بهره‌برداری از واحد مسکونی به صورت اجاره‌ای اقدام شود.

با این‌حال کارشناسان بخش مسکن اجرایی شدن این طرح در کشور را به صلاح ندانسته و معتقدند در صورتی این طرح برای کشور مفید است که زمین دولتی در اختیار سرمایه‌گذاران قرار گیرد که همین امر نیز خود یک نوع رانت بزرگ محسوب می‌شود. به این دلیل که این زمین‌ها در اختیار افراد خاصی قرار می‌گیرد و مردم عادی، افراد بدون مسکن، زوج‌های جوان و خانه اولی‌ها از آن محروم می‌شوند.

 ۴۰ درصد مردم مستاجرند

طبق آمارهای موجود، ۴۰ درصد جمعیت کشورمان مستاجر هستند، به همین دلیل ستاد ملی مبارزه با کرونا سقف افزایش اجاره‌بهای مسکن را در سال گذشته ۲۵درصد برای تهران، ۲۰ درصد برای شهرهای بزرگ و ۱۵درصد برای دیگر شهرها تعیین کرده بود، اما با این‌حال متاسفانه شاهد افزایش شدید قیمت اجاره‌ها در کشور بودیم.

برخی مالکان این قانون را اجرا نمی‌کنند و اغلب مستاجران نیز تابع قیمت‌های گفته‌شده توسط موجرین هستند. طبق قانون، خانوارهای دارای فرزندان ذکور می‌توانند اعلام کنند که خانه را برای سکونت فرزندشان می‌خواهند و اقدام به تخلیه کنند. همچنین برخی از آنها قراردادهای دستنویس و فاقد کد رهگیری منعقد کرده‌اند که این موضوع باعث می‌شود مستاجر نتواند در این زمینه اقدامات قانونی انجام دهد.

اسماعیل زهی، نایب‌رئیس کمیسیون عمران مجلس سیاست‌های دستوری تعیین قیمت اجاره‌نشینی در کشور را طرحی شکست‌خورده می‌داند و معتقد است با تصویب قانون مالیات بر خانه‌های خالی در کشور انتظار می‌رود شاهد اثرات مثبتی بر بازار مسکن باشیم که این امر با کمک سامانه ملی املاک و اسکان محقق خواهد شد.

وی در این باره می‌گوید: طبق اعلام وزیر راه و شهرسازی مبنی بر ارسال اطلاعات یک میلیون و ۳۰۰ هزار خانه خالی به سازمان امور مالیاتی که طبق خوداظهاری‌ها به دست آمده و برای حدود ۱۴۰۰ مالک پیامک ارسال شده، انتظار می‌رود با پیگیری این قانون، شاهد بهبود بازار اجاره مسکن باشیم.

 بهبود اجاره‌نشینی با ساخت یک میلیون واحد مسکن

بحث اجاره‌داری حرفه‌ای ابتدا از سوی محمود محمودزاده، معاون مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی مطرح شد. اکنون مهدی روانشادنیا، کارشناس بازار مسکن در این‌باره می‌گوید: اجاره‌نشینی در کشور با راه‌اندازی سیستم اجاره‌داری حرفه‌ای با اجرای قانون حمایت از تولید واحدهای استیجاری حل می‌شود. مسلما به‌کارگیری راهکارهای کوتاه‌مدت در حوزه مسکن به‌کار گرفته نمی‌شود و اساسا سیاست‌گذاری و مشخص شدن نتیجه راهکارها حداقل یک سال زمان نیاز دارد.

اما مکانیزم‌های تشویقی و تنبیهی می‌تواند در این زمینه راهگشا باشد. آن‌طور که برخی از کارشناسان مطرح می‌کنند راه‌حل کلان کاهش نرخ اجاره‌نشینی در کشور عرضه مسکن به‌خصوص مسکن استیجاری در کشور است، اما در کوتاه‌مدت تشویق به طولانی شدن دوره اجاره به چند سال و ایجاد ثبات در سایر بخش‌های اقتصادی و بازارها، می‌تواند به کاهش نرخ اجاره‌نشینی کمک شایانی کند.

قانون مالیات بر عایدی سرمایه هنوز تصویب نشده، اما قانون مالیات بر خانه‌های خالی به تصویب مجلس شورای اسلامی رسیده است، ولی روانشادنیا معتقد است تصویب و اجرای چنین قوانینی علاوه‌بر مزایا، معایبی هم دارد، به طوری که می‌گوید: در کنار مزایای این قوانین باید به معایب آن نیز توجه داشت. به طوری که مهاجرت سرمایه از داخل کشور به خارج و انتقال سرمایه از بازار مولد مسکن به دیگر بخش‌های بعضا غیرمولد اقتصاد، می‌تواند از تبعات این قوانین باشد.

به نظر می‌رسد برای بهبود وضعیت اجاره‌نشینی در کشور باید همانند دیگر کشورهای مطرح جهان مدل‌ها و برنامه‌های جامعی مانند اجاره‌داری حرفه‌ای و اخذ مالیات از صاحبان چندین خانه را در کشور را پیاده کنیم و تعیین سقف اجاره‌بها به صورت دستوری تاکنون پاسخ مثبتی نداشته و نمی‌تواند در شرایط کرونایی مفید واقع شود. در ایران بیش از ۸۰‌درصد سرمایه خانوار در بخش مسکن وارد می‌شود که در کشورهای دیگر این آمار بسیار کمتر است. به این دلیل که در ایران گزینه‌های متنوعی برای سرمایه‌گذاری وجود ندارد.

برآوردهای طرح جامع مسکن نشان می‌دهد بین ۸۰۰ هزار تا یک میلیون واحد مسکونی نیاز کشور است، بنابراین ساخت این تعداد واحد مسکونی توسط دولت سیزدهم می‌تواند هم در اصلاح قیمتی بازار و بهبود شرایط اجاره‌داری در کشور مثمرثمر واقع شود.

ایران اکنون با مساله رکود تورمی و کاهش ارزش پول ملی مواجه است و آحاد مختلف مردم به محض این که سرمایه‌ای پیدا می‌کنند، آن را در بخش مسکن می‌آورند. چون قصد دارند سپر تورمی برای خود ایجاد کنند و ارزش پول‌شان حفظ شود.

نقش ویژه مالیات در بازار اجاره‌بها

 از سال گذشته ستادملی مقابله با کرونا برای بازار اجاره‌بهای مسکن سقف ۲۵ درصدی در تهران و سقف‌های ۱۵ تا ۲۰ درصدی را در دیگر شهرها تعیین کرد که این مصوبه برای تنظیم بازار اجاره‌بها و عدم تخلیه واحدهای مسکونی صورت گرفت، ولی با این حال از همان ابتدا هم مشخص بود این سیاست‌ها نمی‌تواند در عمل موفقیت‌آمیز باشد. وقتی مرکز آمار ایران از میانگین ۴۵درصدی افزایش اجاره‌بهای مسکن در سراسر کشور طی سال گذشته خبر می‌دهد، باید بدانیم در شهرهای بزرگ افزایش آمار اجاره‌بها تا ۱۰۰درصد نیز افزایش یافته است. سیاست‌های کوتاه‌مدت راهکار کنترل قیمت اجاره‌بها نیست. وقتی طی یک سال اخیر شاهد افزایش ۵۰ درصدی نرخ تورم در کشور بوده‌ایم چطور باید انتظار داشته باشیم مالکان به افزایش ۲۵درصدی نرخ اجاره‌بهای مصوب ستاد مقابله با کرونا اکتفا کنند. به این دلیل که بخش زیادی از این مالکان تنها منبع درآمدشان همین خانه‌های استیجاری است. قیمت‌گذاری دستوری برای کنترل بازار اجاره‌بها در کشور مناسب نیست. با این حال معتقدم سازمان امور مالیاتی کشور با اخذ مالیات از دو میلیون و نیم واحد خالی در کشور می‌تواند به تعادل عرضه و تقاضای بازار اجاره مسکن در کشور کمک زیادی کرده، قیمت‌ها را کنترل کند. قطعا سیاست مالیات بر خانه‌های خالی می‌تواند سهم عظیمی در بهبود و تنظیم بازار مسکن داشته باشد، ولی با این حال همواره طی سال‌های گذشته سازمان امور مالیاتی از اخذ این مالیات از مالکان شانه خالی کرده است.