چالش‌های حقوقی ثبت املاک در سامانه

برای مخاطبان ما بفرمایید طبق قانون جدید سرپرستان خانوار چه تکالیفی دارند؟
به‌موجب قانون اصلاح موادی از قانون مالیات‌های مستقیم مصوب 99.9.5 مجلس شورای اسلامی، کلیه سرپرستان خانوار مکلف هستند ظرف مهلت دوماه از تاریخ 1400.1.19 تا 1400.3.19 اطلاعات مربوط به محل اقامت خود را در سامانه ملی املاک و اسکان کشور ثبت کنند و این سامانه فقط مربوط به املاک مسکونی است و شامل ملک‌های تجاری و زراعی نخواهد بود. به‌موجب این قانون هر سرپرست خانوار می‌تواند یک اقامتگاه اصلی و یک اقامتگاه فرعی داشته باشد که اقامتگاه فرعی باید در شهری غیر از شهر محل اقامت اصلی باشد. استثنائا درصورتی که اقامتگاه اصلی خانوار به‌نام یکی دیگر از اعضای خانوار (مثل همسر یا یکی از فرزندان) باشد و این نیز واحد تملیکی باشد، سرپرست خانوار می‌تواند یک اقامتگاه فرعی در همان شهر نیز معرفی کند. اگر بخواهم مثال بزنم باید بگویم فرض کنید یک آپارتمان تملیکی در شهر تهران به‌نام همسر آقای «الف» است، آقای «الف» می‌تواند در شهر تهران یک ملک مسکونی دیگر را به‌عنوان اقامتگاه اصلی خود معرفی کند که این ملک هم به‌موجب قانون باید تملیکی باشد. در ضمن با درج عبارت «شهر» در این قانون، متوجه خواهیم شد که شخص می‌تواند در شهرهای مختلف یک استان نیز اقامتگاه اصلی و فرعی خود را انتخاب کند. مثالی می‌زنم تا موضوع روشن‌تر شود؛ آقای «ب» می‌تواند یک واحد مسکونی در شهر تهران و یک واحد در شهر اسلامشهر یا رباط‌کریم یا شهریار و دماوند داشته باشد؛ حتی اگر یکی از واحدها خالی باشد نیز مشمول مالیات نخواهد شد. شهروندان باید توجه کنند که کلیه املاک مسکونی تملیکی، استیجاری و رایگان باید در این سامانه ثبت شوند. هم مالک و هم مستاجر باید ملک را ثبت کنند. مالکیت شخص از طریق سند رسمی یا عادی، وکالتی یا تعاونی هیچ تفاوتی با هم ندارند.

مستاجران برای ثبت ملک باید اجاره‌نامه کد رهگیری‌دار داشته باشند؟ این سامانه چه ارتباطی به مالیات بر درآمد اجاره دارد؟
برای ثبت اطلاعات املاک مستاجرها نیازی به اجاره‌نامه کد رهگیری‌دار نیست. این سامانه فعلا برای اخذ مالیات بر درآمد اجاره نیست، ولی در آینده ممکن است به این سمت حرکت کند. ببینید مبنای اخذ مالیات از خانه‌های خالی که در این قانون آمده، مالیات بر درآمد اجاره است. اگر این خانه‌ها به‌مدت «120» روز خالی باشند مشمول این مالیات خواهند شد. یعنی مبنای این نوع مالیات سنگین، مالیات بر درآمد اجاره است که در سال اول 6‌برابر و در سال دوم 12برابر و در سال سوم 18برابر معادل مالیات بر درآمد اجاره باید مالیات خانه‌های خالی اخذ شود. من حس می‌کنم بعد از تکمیل این سامانه جامع اطلاعاتی، دولت و سازمان امور مالیاتی کشور به سمت‌وسوی اخذ مالیات‌های بر درآمد اجاره نیز خواهند رفت؛ چون دیگر اطلاعاتی دارند که می‌دانند کدام صاحب ملک، ملک خود را اجاره داده است و بعدا خواهند فهمید که چقدر اجاره می‌گیرد و بر این اساس این احتمال وجود دارد که ظرف یک یا دو سال آینده به این سمت حرکت کنیم.

اگر سرپرستان خانوار در این مهلت پیش‌بینی‌شده اطلاعات خود را در این سامانه ثبت نکنند، قانون‌گذار چه ضمانت اجراهای قانونی را برای آنها پیش‌بینی کرده است؟
درصورت عدم ثبت اطلاعات در مهلت دوماهه، صاحب ملک مشمول مالیات بر خانه‌های خالی خواهد شد و کلیه خدمات عمومی شامل افتتاح حساب بانکی، صدور دسته‌چک، مراجعه به مراکز تعویض پلاک، خدمات یارانه و معیشتی، ثبت‌نام در مدرسه محل اقامت، انشعاب آب و برق و گاز و تلفن و ارسال مدارکی مانند گواهینامه به محل اقامت براساس این سامانه اعطا خواهد شد و درصورت عدم ثبت طبعا این خدمات قابل انجام نیستند که این مورد آخر شامل مستاجرهایی که اقدام به ثبت نکرده‌اند نیز خواهد شد. ضمانت اجرایی بعدی هم آن است که اگر ملکی به موجب اطلاعات ثبت اسناد و املاک به‌نام شخصی است که اقدام به ثبت در سامانه املاک و اسکان کشور نکرده است، وزارت نیرو باید کنتور (شمارش‌گر) برق او را با بالاترین پلکان قیمتی محاسبه کند.

چقدر این قانون را در رفع مشکلات حقوقی خانه‌های خالی موثر می‌دانید؟
من این قانون را از جهاتی قانون خوبی می‌دانم و این موضوع که اطلاعات اقامتی شهروندان به‌عنوان یک سامانه جامع دراختیار دولت باشد، گامی مهم در توسعه اقدامات حقوقی است و به‌نظر من از این سامانه می‌توان در خدمات قضایی، آموزشی، اقتصادی و... نیز بهره گرفت، البته برخی نیز یادآور این موضوع شده‌اند که بخش مهمی از خانه‌های خالی دراختیار بانک‌ها یا بنگاه‌های اقتصادی است که سرمایه‌های کلان را در بازار مسکن به‌کار گرفته‌اند؛ بنابراین آنها راه‌های عدم پرداخت مالیات را مورد آزمایش قرار خواهند داد یا اصلا ممکن است پرداخت مالیات این خانه‌های خالی برای آنها بی‌اهمیت یا کم‌اهمیت باشد. اصلا یکی از ایرادات این قانون هم آن است که به «سرپرستان خانوار» اشاره کرده است و اشاره‌ای به اشخاص حقوقی به‌صورت دقیق و مشخص ندارد. این درحالی است که املاک مسکونی دراختیار بانک‌ها یا اشخاص حقوقی دیگر که توانمندی اقتصادی فراتری دارند به‌نوعی باید در مرکزیت توجه قرار داشته باشد. درنتیجه به‌نظر می‌رسد این قانون منجر به کاهش قیمت اجاره‌بها نخواهد شد و فقط یک درآمد مالیاتی را برای دولت به‌همراه خواهد داشت. به‌نظر بنده خوب است که دولت این منابع درآمدی را در قانون بودجه به ساخت مسکن برای فقرا و نیازمندان به مسکن اختصاص می‌داد تا مردم قدری بیشتر احساس کنند که دولت درحال ایجاد عدالت است و به‌سمت عدالت توزیعی حرکت می‌کند. اگر بخواهیم خیلی واضح موضوع را بگویم، مساله آن است که مردم با هر اقدام دولت نگران می‌شوند و به تکاپو می‌افتند، چون نگران هستند که دولت در این شرایط اقتصادی بازهم بخواهد از آنها مالیات بیشتری اخذ کند یا بخواهد با قواعد سختگیرانه آنها را تحت فشار قرار دهد؛ درحالی که از جهت حقوقی و اقتصادی یکی از اهداف اخذ مالیات آن است که به‌نوعی ثروت در جامعه بازتوزیع شود و به‌سمت عدالت اجتماعی بیشتر حرکت کنیم. در عمل مردم باید حس کنند دولت در راستای اهداف آنها حرکت می‌کند که در این صورت هر قانونی بهتر اجرا خواهد شد. امیدوارم دولت اقدامات عملی قابل‌توجهی را برای کاهش اجاره‌بها انجام دهد تا اعتماد مردم بیشتر جلب شود.