زمان انتظار خانه‌دار شدن، ‌۵۳ سال ناقابل!

به گزارش پایگاه 598، اگر تا چند سال گذشته رویای خانه‌دار شدن برای یک زوج جوان یا یک خانواده کوچک چهارنفره یک رویای دست‌یافتنی بود و خانوارهایی که جزء اقشار درآمدی متوسط جامعه محسوب می‌شدند، می‌توانستند با پس‌انداز بخشی از درآمد ماهانه خود، پس از چند سال صاحب یک خانه کوچک شوند، اما طی یک سال اخیر، خانه‌دار شدن نه‌تنها به یک رویای دست‌نیافتنی تبدیل شده، بلکه توانایی مالی اقشار متوسط جامعه به حدی کاهش یافته که آینده بازار مسکن و وضعیت معیشت بسیاری از خانوارها را در هاله‌ای از ابهام فرو برده است.

اوایل سال گذشته و پس از آنکه بازار ارز با التهابات قیمتی مواجه شد و در نتیجه ارزش پول ملی به‌شدت کاهش یافت، ‌بازار مسکن نیز تحت‌الشعاع نوسانات نرخ ارز قرار گرفت و به ناگهان آمار متقاضیان و خریداران مسکن افزایش یافت. افزایش تقاضا در بازار مسکن دستاوردی جز افزایش بی‌حساب و کتاب قیمت مسکن به همراه نداشت و موجب شد تقاضای کاذب که عمدتا از سوی دلالان و واسطه‌گران به‌منظور کسب سود بیشتر بود نیز افزایش یابد. در این میان متقاضیان واقعی مسکن که طی سال‌های ماقبل آن کوشیده‌ بودند با جمع‌آوری و پس‌انداز درآمد خود، در سال 97 رویای خانه‌دار شدن خود را محقق کنند، در شوک افزایش نامتعارف و ناگهانی قیمت مسکن، از قافله خریداران مسکن جا ماندند. آنچه در این میان بیش از هر امر دیگری، نمک بر زخم متقاضیان مسکن پاشید، ناتوانی دولت در کنترل بازار مسکن و عدم اتخاذ سیاست درستی بود که بتواند این بازار را از التهابات به وجودآمده مصون نگه دارد.

 افزایش شاخص دسترسی به مسکن
یکی از شاخص‌های اصلی برای سنجش سطح توانایی خرید مخاطبان بازار مسکن شاخص «دسترسی به مسکن» و «دوره انتظار» است؛ آماری که چند سالی است از سوی مرکز آمار به دلایل نامعلومی منتشر نمی‌شود. آخرین آمار از شاخص دسترسی به مسکن و دوره انتظار از سوی وزارت راه و شهرسازی منتشر شده است که این آمار نیز به شکل عجیبی متناقض است. برای مثال در آمار ارائه‌شده از سوی وزارت مسکن، راه و شهرسازی در سال 95 طول دوره انتظار برای خرید مسکن در سال 94، 21 سال عنوان شده است، در حالی‌که در آمار منتشرشده در سال 97، طول دوره انتظار در سال 94 برای خرید خانه، 18 سال ذکر شده است! این تناقض نشان می‌دهد آمار دقیقی از طول زمان دسترسی به مسکن به‌ویژه در پایتخت وجود ندارد. با وجود این، می‌توان با درنظر گرفتن قیمت یک مترمربع واحد مسکونی در تهران، میزان درآمد و هزینه‌ یک خانوار، نرخ تورم و سهم مسکن در سبد معیشت یک خانوار شهری، شاخص دسترسی به مسکن و طول دوره انتظار را برای یک خانوار شهری محاسبه کرد.

شاخص دسترسی مسکن از نسبت ارزش خرید یک واحد مسکونی ۷۵ مترمربعی به کل درآمد متوسط خانوارهای شهری محاسبه می‌شود و مفهوم عدد به دست‌آمده، قدرت مالی خانوارها در برابر قیمت مسکن برای صاحبخانه شدن را نشان می‌دهد. هر قدر قیمت مسکن تحت‌تاثیر جهش‌های دوره‌ای افزایش پیدا کند و در مقابل، قدرت خرید خانوارها از تقویت سقف ریالی تسهیلات بانکی یا بهبود درآمد سالانه محروم بماند، شاخص دسترسی به مسکن افزایش پیدا می‌کند که نشانگر بدترشدن وضعیت متقاضیان مسکن است‌.

53 سال زمان برای خانه‌دار شدن!
براساس آمار ارائه‌شده از سوی بانک مرکزی، قیمت مسکن تا پایان دی‌ماه سال 97 معادل 92 درصد نسبت به مدت مشابه سال 96 افزایش داشته است، این در حالی است که براساس آمار موجود در حال حاضر انباشت تقاضایی به میزان 5/3 میلیون واحد مسکونی در کشور وجود دارد و بدیهی است که با کاهش قدرت خرید مسکن، میزان تقاضای انباشت‌شده در این بازار افزایش خواهد یافت. از سوی دیگر، براساس آماری که مرکز آمار ایران هرساله از متوسط درآمد سالانه و متوسط هزینه سالانه یک خانوار شهری منتشر می‌کند، در سال 90 متوسط درآمد کل سالانه یک خانوار شهری 13 میلیون تومان و متوسط هزینه کل یک خانوار شهری در سال معادل 13 میلیون و 270 هزار تومان بوده است. در سال 90، مسکن در سبد معیشت یک خانوار، سهمی معادل 30.6 درصد داشته است؛ به عبارت دیگر، 30 درصد از درآمد یک خانوار، رقمی معادل سه میلیون و 900 هزار تومان، در سال به مسکن اختصاص یافته است.

بر این اساس اگر قیمت یک واحد مسکونی 75 متری در سال 90 معادل 79 میلیون‌تومان بوده باشد، یک خانوار شهری پس از 20 سال می‌توانسته یک واحد مسکونی 75 متری خریداری کند. این درحالی است که براساس آمار بانک مرکزی متوسط قیمت یک متر واحد مسکونی در شهر تهران در اسفند ۹۷ به حدود ۱۱ میلیون‌تومان رسیده است‌، که در مقایسه با اسفند 90 رشد 941 درصدی داشته است. بر این اساس، قیمت یک واحد مسکونی ۷۵ متری در شهر تهران به‌طور متوسط به ۸۲۵ میلیون‌تومان رسیده است. درنتیجه شاخص دسترسی مسکن در شهر تهران به ۱۸ و دوره انتظار مسکن نیز به ۵3 سال افزایش یافته است.

دولت حمایت نمی‌کند
ایرج رهبر، نایب‌رئیس انجمن صنفی انبوه‌سازان استان تهران در گفت‌وگو با «فرهیختگان» دو راهکار را برای کاهش دوره انتظار مسکن و کاهش شاخص دسترسی به مسکن در شرایط کنونی کشور پیشنهاد کرده و می‌گوید: «افزایش قدرت خرید و کاهش قیمت مسکن دو راهکاری است که دولت می‌تواند برای بهبود وضعیت بازار مسکن اتخاذ کند، منتها استفاده از این دو راهکار مشروط به باید‌ها و نبایدهایی است که مسیر درستی را برای بهبود شاخص‌های مذکور پیش‌روی دولت قرار می‌دهد. به گفته وی، کاهش قیمت مسکن تنها درصورتی اجرایی خواهد شد که دولت با ارائه تسهیلات به انبوه‌سازان، تولید مسکن در کشور را افزایش دهد. به‌عبارت دیگر، با توجه به اینکه درحال حاضر برای پاسخ به تقاضای مسکن در کشور، باید سالانه یک میلیون واحد مسکونی تولید شود، درنتیجه نیاز است دولت ابتدا با ارائه تسهیلات ازجمله زمین ارزان‌قیمت و سایر تسهیلات ارزان، زمینه افزایش تولید مسکن را فراهم کند.»

رهبر معتقد است اگرچه ایرادات بسیاری بر سیاست مسکن مهر وارد است، اما اتخاذ سیاست‌های سلیقه‌ای در دولت یازدهم و دوازدهم درمقابل مسکن مهر موجب شد سیاست انبوه‌سازی و تولید مسکن از طریق ارائه تسهیلات ارزان‌قیمت به سازندگان با شکست مواجه شود. این درحالی است که اگر دولت یازدهم و دوازدهم حمایت از مسکن مهر و به سرانجام رسیدن این بخش را در دستور کار خود قرار می‌دادند، امروز، چالش‌های بازار مسکن تا حد زیادی برطرف شده بود. باید بپذیریم که دولت سیاست یکسان و ثابتی را در بخش مسکن، طی سال‌های اخیر اتخاذ نکرده است. مضاف‌بر اینکه بی‌رغبتی دولت به تکمیل مسکن مهر منجر شده تا درمواردی، سنگ‌اندازی‌هایی از سوی دولت پیش پای انبوه‌سازان اتفاق بیفتد.
ایرج رهبر ادامه می‌دهد: «آنچه درحال حاضر در بازار مسکن کشور اتفاق افتاده است، تحریک تقاضا از طریق ارائه تسهیلات به متقاضیان است، این درحالی است که تحریک تقاضا بدون تولید مسکن، تنها موجب رشد قیمت مسکن، کاهش قدرت خرید، افزایش شاخص دسترسی به مسکن و درنتیجه افزایش دوره انتظار برای خرید مسکن به‌ویژه برای اقشار کم‌درآمد جامعه می‌شود. بدیهی است تا زمانی که شکاف میان عرضه و تقاضای مسکن در کشور روزبه‌روز عمیق‌تر شود، دوره طول انتظار مسکن نیز افزایش خواهد یافت.»

تعادل بازار مسکن طی 12 سال
بیت‌الله ستاریان، انبوه‌ساز و کارشناس بازار مسکن نیز معتقد است که برای جبران کسری میان عرضه و تقاضای بازار مسکن، برنامه درازمدتی نیاز است که باید براساس آن زمینه تولید متناسب با تقاضا آغاز شود. برای اجرای این طرح باید همه ابزارهای مالی در اختیار مسکن و بخش خصوصی قرار داده شود. از سوی دیگر باید قوانین مربوط به این بخش تسهیل و زمین‌های شهری و زمین‌های موردنیاز تولید مسکن در اختیار سازندگان قرار داده شود تا بخش خصوصی بتواند برای تولید مسکن اقدام کند.

به گفته وی در کوتاه‌مدت نمی‌توان به نتیجه مطلوب رسید و فاصله فاحش میان عرضه و تقاضا را کاهش داد. باید حداقل یک تا یک‌سال‌و نیم زمان برای برنامه‌ریزی در نظر گرفت که به حتم اجرای این طرح برای رسیدن به تعادل میان نیاز جامعه و تولید و عرضه مسکن حداقل به ۱۰ سال زمان نیاز دارد. درنتیجه اگر دولت همین امروز برنامه‌ریزی خود را آغاز کند، به حتم در ۱۱ تا ۱۲ سال آینده می‌توان به تعادل میان تولید و عرضه و نیاز جامعه به مسکن دست یافت.
 
اگر تا چند سال گذشته رویای خانه‌دار شدن برای یک زوج جوان یا یک خانواده کوچک چهارنفره یک رویای دست‌یافتنی بود و خانوارهایی که جزء اقشار درآمدی متوسط جامعه محسوب می‌شدند، می‌توانستند با پس‌انداز بخشی از درآمد ماهانه خود، پس از چند سال صاحب یک خانه کوچک شوند، اما طی یک سال اخیر، خانه‌دار شدن نه‌تنها به یک رویای دست‌نیافتنی تبدیل شده، بلکه توانایی مالی اقشار متوسط جامعه به حدی کاهش یافته که آینده بازار مسکن و وضعیت معیشت بسیاری از خانوارها را در هاله‌ای از ابهام فرو برده است.

اوایل سال گذشته و پس از آنکه بازار ارز با التهابات قیمتی مواجه شد و در نتیجه ارزش پول ملی به‌شدت کاهش یافت، ‌بازار مسکن نیز تحت‌الشعاع نوسانات نرخ ارز قرار گرفت و به ناگهان آمار متقاضیان و خریداران مسکن افزایش یافت. افزایش تقاضا در بازار مسکن دستاوردی جز افزایش بی‌حساب و کتاب قیمت مسکن به همراه نداشت و موجب شد تقاضای کاذب که عمدتا از سوی دلالان و واسطه‌گران به‌منظور کسب سود بیشتر بود نیز افزایش یابد. در این میان متقاضیان واقعی مسکن که طی سال‌های ماقبل آن کوشیده‌ بودند با جمع‌آوری و پس‌انداز درآمد خود، در سال 97 رویای خانه‌دار شدن خود را محقق کنند، در شوک افزایش نامتعارف و ناگهانی قیمت مسکن، از قافله خریداران مسکن جا ماندند. آنچه در این میان بیش از هر امر دیگری، نمک بر زخم متقاضیان مسکن پاشید، ناتوانی دولت در کنترل بازار مسکن و عدم اتخاذ سیاست درستی بود که بتواند این بازار را از التهابات به وجودآمده مصون نگه دارد.

 افزایش شاخص دسترسی به مسکن
یکی از شاخص‌های اصلی برای سنجش سطح توانایی خرید مخاطبان بازار مسکن شاخص «دسترسی به مسکن» و «دوره انتظار» است؛ آماری که چند سالی است از سوی مرکز آمار به دلایل نامعلومی منتشر نمی‌شود. آخرین آمار از شاخص دسترسی به مسکن و دوره انتظار از سوی وزارت راه و شهرسازی منتشر شده است که این آمار نیز به شکل عجیبی متناقض است. برای مثال در آمار ارائه‌شده از سوی وزارت مسکن، راه و شهرسازی در سال 95 طول دوره انتظار برای خرید مسکن در سال 94، 21 سال عنوان شده است، در حالی‌که در آمار منتشرشده در سال 97، طول دوره انتظار در سال 94 برای خرید خانه، 18 سال ذکر شده است! این تناقض نشان می‌دهد آمار دقیقی از طول زمان دسترسی به مسکن به‌ویژه در پایتخت وجود ندارد. با وجود این، می‌توان با درنظر گرفتن قیمت یک مترمربع واحد مسکونی در تهران، میزان درآمد و هزینه‌ یک خانوار، نرخ تورم و سهم مسکن در سبد معیشت یک خانوار شهری، شاخص دسترسی به مسکن و طول دوره انتظار را برای یک خانوار شهری محاسبه کرد.

شاخص دسترسی مسکن از نسبت ارزش خرید یک واحد مسکونی ۷۵ مترمربعی به کل درآمد متوسط خانوارهای شهری محاسبه می‌شود و مفهوم عدد به دست‌آمده، قدرت مالی خانوارها در برابر قیمت مسکن برای صاحبخانه شدن را نشان می‌دهد. هر قدر قیمت مسکن تحت‌تاثیر جهش‌های دوره‌ای افزایش پیدا کند و در مقابل، قدرت خرید خانوارها از تقویت سقف ریالی تسهیلات بانکی یا بهبود درآمد سالانه محروم بماند، شاخص دسترسی به مسکن افزایش پیدا می‌کند که نشانگر بدترشدن وضعیت متقاضیان مسکن است‌.

53 سال زمان برای خانه‌دار شدن!
براساس آمار ارائه‌شده از سوی بانک مرکزی، قیمت مسکن تا پایان دی‌ماه سال 97 معادل 92 درصد نسبت به مدت مشابه سال 96 افزایش داشته است، این در حالی است که براساس آمار موجود در حال حاضر انباشت تقاضایی به میزان 5/3 میلیون واحد مسکونی در کشور وجود دارد و بدیهی است که با کاهش قدرت خرید مسکن، میزان تقاضای انباشت‌شده در این بازار افزایش خواهد یافت. از سوی دیگر، براساس آماری که مرکز آمار ایران هرساله از متوسط درآمد سالانه و متوسط هزینه سالانه یک خانوار شهری منتشر می‌کند، در سال 90 متوسط درآمد کل سالانه یک خانوار شهری 13 میلیون تومان و متوسط هزینه کل یک خانوار شهری در سال معادل 13 میلیون و 270 هزار تومان بوده است. در سال 90، مسکن در سبد معیشت یک خانوار، سهمی معادل 30.6 درصد داشته است؛ به عبارت دیگر، 30 درصد از درآمد یک خانوار، رقمی معادل سه میلیون و 900 هزار تومان، در سال به مسکن اختصاص یافته است.
بر این اساس اگر قیمت یک واحد مسکونی 75 متری در سال 90 معادل 79 میلیون‌تومان بوده باشد، یک خانوار شهری پس از 20 سال می‌توانسته یک واحد مسکونی 75 متری خریداری کند. این درحالی است که براساس آمار بانک مرکزی متوسط قیمت یک متر واحد مسکونی در شهر تهران در اسفند ۹۷ به حدود ۱۱ میلیون‌تومان رسیده است‌، که در مقایسه با اسفند 90 رشد 941 درصدی داشته است. بر این اساس، قیمت یک واحد مسکونی ۷۵ متری در شهر تهران به‌طور متوسط به ۸۲۵ میلیون‌تومان رسیده است. درنتیجه شاخص دسترسی مسکن در شهر تهران به ۱۸ و دوره انتظار مسکن نیز به ۵3 سال افزایش یافته است.

دولت حمایت نمی‌کند
ایرج رهبر، نایب‌رئیس انجمن صنفی انبوه‌سازان استان تهران در گفت‌وگو با «فرهیختگان» دو راهکار را برای کاهش دوره انتظار مسکن و کاهش شاخص دسترسی به مسکن در شرایط کنونی کشور پیشنهاد کرده و می‌گوید: «افزایش قدرت خرید و کاهش قیمت مسکن دو راهکاری است که دولت می‌تواند برای بهبود وضعیت بازار مسکن اتخاذ کند، منتها استفاده از این دو راهکار مشروط به باید‌ها و نبایدهایی است که مسیر درستی را برای بهبود شاخص‌های مذکور پیش‌روی دولت قرار می‌دهد. به گفته وی، کاهش قیمت مسکن تنها درصورتی اجرایی خواهد شد که دولت با ارائه تسهیلات به انبوه‌سازان، تولید مسکن در کشور را افزایش دهد. به‌عبارت دیگر، با توجه به اینکه درحال حاضر برای پاسخ به تقاضای مسکن در کشور، باید سالانه یک میلیون واحد مسکونی تولید شود، درنتیجه نیاز است دولت ابتدا با ارائه تسهیلات ازجمله زمین ارزان‌قیمت و سایر تسهیلات ارزان، زمینه افزایش تولید مسکن را فراهم کند.»

رهبر معتقد است اگرچه ایرادات بسیاری بر سیاست مسکن مهر وارد است، اما اتخاذ سیاست‌های سلیقه‌ای در دولت یازدهم و دوازدهم درمقابل مسکن مهر موجب شد سیاست انبوه‌سازی و تولید مسکن از طریق ارائه تسهیلات ارزان‌قیمت به سازندگان با شکست مواجه شود. این درحالی است که اگر دولت یازدهم و دوازدهم حمایت از مسکن مهر و به سرانجام رسیدن این بخش را در دستور کار خود قرار می‌دادند، امروز، چالش‌های بازار مسکن تا حد زیادی برطرف شده بود. باید بپذیریم که دولت سیاست یکسان و ثابتی را در بخش مسکن، طی سال‌های اخیر اتخاذ نکرده است. مضاف‌بر اینکه بی‌رغبتی دولت به تکمیل مسکن مهر منجر شده تا درمواردی، سنگ‌اندازی‌هایی از سوی دولت پیش پای انبوه‌سازان اتفاق بیفتد.
ایرج رهبر ادامه می‌دهد: «آنچه درحال حاضر در بازار مسکن کشور اتفاق افتاده است، تحریک تقاضا از طریق ارائه تسهیلات به متقاضیان است، این درحالی است که تحریک تقاضا بدون تولید مسکن، تنها موجب رشد قیمت مسکن، کاهش قدرت خرید، افزایش شاخص دسترسی به مسکن و درنتیجه افزایش دوره انتظار برای خرید مسکن به‌ویژه برای اقشار کم‌درآمد جامعه می‌شود. بدیهی است تا زمانی که شکاف میان عرضه و تقاضای مسکن در کشور روزبه‌روز عمیق‌تر شود، دوره طول انتظار مسکن نیز افزایش خواهد یافت.»

تعادل بازار مسکن طی 12 سال
بیت‌الله ستاریان، انبوه‌ساز و کارشناس بازار مسکن نیز معتقد است که برای جبران کسری میان عرضه و تقاضای بازار مسکن، برنامه درازمدتی نیاز است که باید براساس آن زمینه تولید متناسب با تقاضا آغاز شود. برای اجرای این طرح باید همه ابزارهای مالی در اختیار مسکن و بخش خصوصی قرار داده شود. از سوی دیگر باید قوانین مربوط به این بخش تسهیل و زمین‌های شهری و زمین‌های موردنیاز تولید مسکن در اختیار سازندگان قرار داده شود تا بخش خصوصی بتواند برای تولید مسکن اقدام کند.

به گفته وی در کوتاه‌مدت نمی‌توان به نتیجه مطلوب رسید و فاصله فاحش میان عرضه و تقاضا را کاهش داد. باید حداقل یک تا یک‌سال‌و نیم زمان برای برنامه‌ریزی در نظر گرفت که به حتم اجرای این طرح برای رسیدن به تعادل میان نیاز جامعه و تولید و عرضه مسکن حداقل به ۱۰ سال زمان نیاز دارد. درنتیجه اگر دولت همین امروز برنامه‌ریزی خود را آغاز کند، به حتم در ۱۱ تا ۱۲ سال آینده می‌توان به تعادل میان تولید و عرضه و نیاز جامعه به مسکن دست یافت.