کارشناس اقتصاد مسکن در گفت‌وگو با «وطن‌امروز» درباره عملکرد دولت یازدهم در حوزه مسکن:
عمده کارهای اصلی در بخش مسکن که در سال‌های اخیر باید انجام می‌شده، انجام نشده است. در حال حاضر عرضه نسبت به تقاضا در بخش مسکن عقب‌ماندگی دارد.
به گزارش پایگاه 598، مسکن یکی از اساسی‌ترین نیاز‌های جامعه ایرانی به شمار می‌رود تا جایی که
دغدغه گرانی و کمبود مسکن جزو لاینفک زندگی ایرانی است. دولت‌ها نقش موثری
در بازار مسکن و ساماندهی آن به عهده دارند اما به اذعان کارشناسان، دولت
یازدهم نتوانسته عملکرد مطلوبی در حوزه مسکن داشته باشد و با تولید و عرضه
آن از سطح تقاضای بازار بکاهد. عدم کنترل سوداگری در بخش مسکن نکته دیگری
است که متاسفانه دولت آقای روحانی در این بخش هم ناکارآمد بوده است. چنانکه
افشین پروین‌پور، کارشناس اقتصاد مسکن عملکرد دولت روحانی در حوزه مسکن را
بسیار بد توصیف می‌کند.
این کارشناس به «وطن امروز» توضیح داد: «عمده کارهای اصلی در بخش مسکن که در سال‌های اخیر باید انجام می‌شده، انجام نشده است. در حال حاضر عرضه نسبت به تقاضا در بخش مسکن عقب‌ماندگی دارد. موجودی مسکن کم داریم و باید کمک شود بیشتر تولید شود اما متأسفانه در این زمینه هیچ کار خاصی انجام نشده و این در حالی است که در کشورهای مختلف وقتی عقب‌ماندگی عرضه نسبت به تقاضا ایجاد می‌شود، دولت‌ها با استفاده از ابزارهایی که در اختیار دارند بخش عرضه را تقویت می‌کنند اما در دولت روحانی هیچ گونه تلاشی در این باره انجام نشده است.» وی با اشاره به سوداگری در بخش مسکن ادامه داد: «ما شاهد سطح بالایی از سوداگری در بخش مسکن هستیم. می‌توان گفت سوداگری به شکل کامل در این بخش حکمفرما است و برای کنترل و مهار آن در بخش مسکن هیچ‌گونه کاری صورت نگرفته است، بنابراین می‌توان گفت عملکرد دولت یازدهم نزدیک به صفر بوده و کار شاخص، مهم و عمده‌ای صورت نگرفته است. البته صحبت‌هایی بود مبنی بر اینکه وام خرید مسکن به مردم ارائه شود یا صندوقی هم به اسم صندوق پس‌انداز و مسکن جوانان تأسیس شود اما مقدار وام، کم و از طرفی اقساط آن بالاست و به همین دلیل همه نمی‌توانند از آن استفاده کنند.» پروین‌پور با بیان اینکه درباره مسکن‌مهر هم هنوز بسیاری از مردم شکایت دارند، گفت: «در ابتدای دولت یازدهم عنوان شد تا پایان سال 93 مسکن‌مهر تکمیل و تحویل می‌شود، بعد گفتند در سال 94 مسکن‌مهر را تحویل مردم می‌دهیم و بعد شد سال 95 و حالا هم قرار شده تا پایان سال 96 این امر به سرانجام برسد اما بعید می‌دانم این اتفاق تا پایان امسال هم رقم بخورد.»
کارشناس اقتصاد مسکن با اشاره به برخی انتقاد‌ها از جمله جانمایی‌های نامناسب برخی از مسکن‌های مهر عنوان کرد: «با این حال بسیاری از مردم متقاضی همان مسکن‌های مهر در همان مناطق هستند. در هر صورت اگر مسکن‌مهر جانمایی بد شده، باز هم مالکانی دارد که منتظرند خانه شان ساخته و به آنها تحویل داده شود. اینها بهانه است و در حقیقت اراده‌ای برای تکمیل مسکن‌مهر وجود ندارد.» وی در پاسخ به این سوال که برای کنترل بازار مسکن چه کاری باید انجام شود؟ گفت: «سطح عرضه نسبت به تقاضا بالاتر است؛ یعنی تقاضا در حوزه مسکن بیشتر از عرضه و موجودی مسکن است. دولت باید کمک کند عرضه مسکن بیشتر و در نهایت عرضه و تقاضا در بخش مسکن متعادل شود.» این کارشناس افزود: «در این زمینه دولت کمک‌هایی می‌توانست انجام دهد که انجام نداد. مثلا تسهیلات ارزان‌قیمت برای ساخت مسکن به مردم بدهد یا کمک کند تا واحدهای نیمه‌کاره با پرداخت تسهیلات زودتر ساخته شوند. همینطور دولت می‌توانست از زمین‌هایی که در اختیار دارد، استفاده کند و با دادن تسهیلات برای آن زمین‌ها کاری کند که مسکن‌های بیشتری ساخته شود. دولت می‌توانست همین مسکن‌های نیمه‌کاره مهر را با سرعت بیشتری به پایان برساند!»وی در ادامه به خانه‌های خالی و عدم کنترل مالیاتی دولت بر آنها اشاره کرد و گفت: «ما حدود 3 میلیون مسکن خالی داریم که به بازار عرضه نمی‌شوند. دولت می‌تواند با استفاده از ابزارهای مالیاتی کاری کند صاحبان آنها مجبور شوند آنها را در اختیار مردم قرار دهند. این کار در همه دنیا اتفاق می‌افتد.»
سوداگری بر بازار مسکن حاکم است
پروین‌پور ابراز کرد: «همه کشورها عرضه و تقاضای مسکن را کنترل می‌کنند و استثنایی هم در آن وجود ندارد.» وی با بیان اینکه سوداگری در بخش مسکن به این معناست که مسکن به صورت عادلانه بین همه توزیع نشود، ادامه داد: «وقتی می‌گوییم سوداگری بر بازار مسکن حکمفرما است، یعنی عده‌ای در بازار مسکن انحصارگری می‌کنند و منتظرند قیمت‌ها افزایش پیدا کند و بعد آن را عرضه کنند. سوداگری در بخش مسکن یعنی در شرایطی که بسیاری از مردم خانه ندارند، عده‌ای چند خانه داشته باشند و از طریق آن کسب سود کنند.» کارشناس اقتصاد مسکن تصریح کرد: «در همه جای دنیا این قانون یعنی توزیع عالانه مسکن رعایت می‌شود به این دلیل که نهاده تولید در مسکن، زمین است و زمین کالایی محدود است که نمی‌توان آن را تولید کرد. به همین دلیل مسکن باید عادلانه بین همه مردم توزیع شود اما متاسفانه توزیع مالکیت واحدهای مسکونی عادلانه نیست.» وی راهکار توزیع عالانه مسکن در جامعه را راه‌اندازی یک سامانه اطلاعاتی در حوزه مسکن دانست و افزود: «سیاست‌گذار باید یک سامانه اطلاعاتی داشته باشد و در آن تعداد واحدهای مسکونی در کشور و مالکان آنها و مستأجران مشخص شود. سامانه ثبت مسکن از 70 سال پیش در دنیا ایجاد شده است.» پروین‌پور با بیان اینکه دولت‌ها با ابزار سامانه اطلاعاتی مسکن، وضعیت بخش مسکن و زمین را رصد می‌کنند، اضافه کرد: «بر این اساس کسانی که مسکن اضافه بر نیاز خود خریده باشند، با استفاده از ابزارهای مالیاتی وادار می‌شوند این مسکن‌ها را در مالکیت خود نگه ندارند یا آن را احتکار نکنند؛ یعنی هزینه نگهداری از مسکن را به قدری اضافه می‌کنند که نرخ نگهداری از آن برای مالک زیاد شود و احتکار مسکن سودی برای مالک نداشته باشد. این کار با انواع مالیات‌ها مانند مالیات بر مسکن‌های خالی یا مالیات بر خانه‌های دوم و بیشتر، زمینه سوداگری و احتکار در بخش مسکن را از بین می‌برد.» وی با تاکید بر اینکه سوداگری برای بخش مسکن ضررهایی دارد و علاوه بر آن برای کلیت اقتصاد مضر است، افزود: «وقتی راه سوداگری در این بخش باز باشد، در هر کشوری، اصولا فعالان اقتصادی به سمت تولید نرفته و سرمایه خود را در این بخش‌ها هزینه می‌کنند. در این شرایط اقتصادی کسی به فکر تولید نیست. دلیل اصلی رکود اقتصادی در کشور ما همین است. سرمایه به سمت حوزه‌های مولد حرکت نمی‌کند و فعالان اقتصادی ترجیح می‌دهند پول خود را در املاک و دلار و ارز هزینه کنند.»
بانک‌ها مسکن را به انحصار درآوردند
پروین‌پور یادآور شد: «بانک‌ها یکی از دلایل انحصارگری در مسکن هستند. بانک‌ها بسیاری از نقدینگی مردم را در اختیار دارند و به جای آنکه این پول را در تولید هزینه کنند، وارد بخش ملک و املاک شده‌اند. همه بانک‌ها بویژه بانک‌های خصوصی وارد این حوزه شده‌اند. در حقیقت بازیگران اصلی در بخش مسکن همین بانک‌ها هستند.» کارشناس اقتصاد مسکن در پاسخ به اینکه آیا برای جلوگیری از این معضل با خلأ قانونی روبه‌رو هستیم، گفت: «خلأ قانونی هست اما امکان اصلاح قانون هم وجود دارد ولی ذی‌نفوذان اجازه نمی‌دهند. در حقیقت اراده‌ای وجود ندارد و دلیل آن را باید در اقتصاد سیاسی جست‌وجو کرد. در کشورهایی مثل ایران که اقتصاد در آنها رشد نکرده، کسانی که صاحب ثروت هستند، عمدتا ثروت خود را در بخش‌های غیرتولیدی مانند مسکن متجلی می‌کنند. عمده اینها هم افراد صاحب نفوذ و قدرتمندی هستند که بعضا در ارکان قدرت حضور دارند یا با ارتباطات بسیار محکمی که دارند، اجازه نمی‌دهند بحث اصلاح وضعیت مسکن پیش برود چون منافع آنها به خطر می‌افتد.» وی ادامه داد: «ما هر جا تلاش کردیم در این زمینه قدمی برداریم، قانونی تصویب شود یا سامانه اطلاعاتی راه‌اندازی شود؛ یک اراده پنهانی وجود داشته که مانع کار شده است. این اراده متعلق به یک شخص خاص نیست. گروهی از صاحبان منفعت هستند که شفافیت در بازار مسکن، انحصارگری منافع آنها را به خطر می‌اندازد و آنها با لابی‌های قدرتمندی که دارند اجازه نمی‌دهند مسکن به سیر طبیعی خود و اصلاح مقررات و سیاست‌گذاری‌ها برود.» پروین‌پور معتقد است: در دولت دوازدهم وضعیت مسکن به سمت بدتر شدن می‌رود البته این اظهارنظرها را به حال بازار مفید نمی‌دانم. با این حال مسکن در دولت دوازدهم به همان سبک و سیاقی که در دولت یازدهم بوده، حرکت خواهد کرد. حتی اگر وزیر تغییر می‌کرد، همین روال ادامه پیدا خواهد کرد و اتفاق خاصی نخواهد افتاد. به اعتقاد وی «قیمت مسکن از این بیشتر نمی‌تواند بشود و می‌توان گفت با توجه به وضعیت اقتصاد کشور، هیچ جهش قیمتی در بازار مسکن در راه نیست چون قدرت خرید مردم افزایش پیدا نکرده و باز هم مردم نمی‌توانند خانه بخرند لذا اتفاق خاصی در سطح کلان در حوزه مسکن رخ نمی‌دهد، بنابراین افزایش قیمت هم رخ نخواهد داد. اصلا ظرفیتی نیست که بخواهد قیمت مسکن را افزایش دهد و اگر کارشناسی درباره گرانی مسکن نظری دارد، باید کارشناسانه باشد و دلیل بیاورد. این جو را هر از گاهی سوداگران بخش مسکن ایجاد می‌کنند تا بازار را بیشتر تحت کنترل قرار دهند. رسانه‌ها نباید به این مسائل دامن بزنند.» وی ادامه داد: «در حقیقت به دلیل حباب قیمتی موجود و اینکه قیمت‌ها تا همین امروز هم غیرواقعی بالا رفته است، تقاضاها منجر به خرید مسکن نمی‌شود و با توجه به وضعیت بازار مسکن افزایش قیمت‌ها در سال جاری خیلی جزئی یعنی 2 تا 3 درصد خواهد بود؛ واقعیت این است که اقتصاد ایران ظرفیت افزایش بیشتر قیمت را ندارد».
این کارشناس به «وطن امروز» توضیح داد: «عمده کارهای اصلی در بخش مسکن که در سال‌های اخیر باید انجام می‌شده، انجام نشده است. در حال حاضر عرضه نسبت به تقاضا در بخش مسکن عقب‌ماندگی دارد. موجودی مسکن کم داریم و باید کمک شود بیشتر تولید شود اما متأسفانه در این زمینه هیچ کار خاصی انجام نشده و این در حالی است که در کشورهای مختلف وقتی عقب‌ماندگی عرضه نسبت به تقاضا ایجاد می‌شود، دولت‌ها با استفاده از ابزارهایی که در اختیار دارند بخش عرضه را تقویت می‌کنند اما در دولت روحانی هیچ گونه تلاشی در این باره انجام نشده است.» وی با اشاره به سوداگری در بخش مسکن ادامه داد: «ما شاهد سطح بالایی از سوداگری در بخش مسکن هستیم. می‌توان گفت سوداگری به شکل کامل در این بخش حکمفرما است و برای کنترل و مهار آن در بخش مسکن هیچ‌گونه کاری صورت نگرفته است، بنابراین می‌توان گفت عملکرد دولت یازدهم نزدیک به صفر بوده و کار شاخص، مهم و عمده‌ای صورت نگرفته است. البته صحبت‌هایی بود مبنی بر اینکه وام خرید مسکن به مردم ارائه شود یا صندوقی هم به اسم صندوق پس‌انداز و مسکن جوانان تأسیس شود اما مقدار وام، کم و از طرفی اقساط آن بالاست و به همین دلیل همه نمی‌توانند از آن استفاده کنند.» پروین‌پور با بیان اینکه درباره مسکن‌مهر هم هنوز بسیاری از مردم شکایت دارند، گفت: «در ابتدای دولت یازدهم عنوان شد تا پایان سال 93 مسکن‌مهر تکمیل و تحویل می‌شود، بعد گفتند در سال 94 مسکن‌مهر را تحویل مردم می‌دهیم و بعد شد سال 95 و حالا هم قرار شده تا پایان سال 96 این امر به سرانجام برسد اما بعید می‌دانم این اتفاق تا پایان امسال هم رقم بخورد.»
کارشناس اقتصاد مسکن با اشاره به برخی انتقاد‌ها از جمله جانمایی‌های نامناسب برخی از مسکن‌های مهر عنوان کرد: «با این حال بسیاری از مردم متقاضی همان مسکن‌های مهر در همان مناطق هستند. در هر صورت اگر مسکن‌مهر جانمایی بد شده، باز هم مالکانی دارد که منتظرند خانه شان ساخته و به آنها تحویل داده شود. اینها بهانه است و در حقیقت اراده‌ای برای تکمیل مسکن‌مهر وجود ندارد.» وی در پاسخ به این سوال که برای کنترل بازار مسکن چه کاری باید انجام شود؟ گفت: «سطح عرضه نسبت به تقاضا بالاتر است؛ یعنی تقاضا در حوزه مسکن بیشتر از عرضه و موجودی مسکن است. دولت باید کمک کند عرضه مسکن بیشتر و در نهایت عرضه و تقاضا در بخش مسکن متعادل شود.» این کارشناس افزود: «در این زمینه دولت کمک‌هایی می‌توانست انجام دهد که انجام نداد. مثلا تسهیلات ارزان‌قیمت برای ساخت مسکن به مردم بدهد یا کمک کند تا واحدهای نیمه‌کاره با پرداخت تسهیلات زودتر ساخته شوند. همینطور دولت می‌توانست از زمین‌هایی که در اختیار دارد، استفاده کند و با دادن تسهیلات برای آن زمین‌ها کاری کند که مسکن‌های بیشتری ساخته شود. دولت می‌توانست همین مسکن‌های نیمه‌کاره مهر را با سرعت بیشتری به پایان برساند!»وی در ادامه به خانه‌های خالی و عدم کنترل مالیاتی دولت بر آنها اشاره کرد و گفت: «ما حدود 3 میلیون مسکن خالی داریم که به بازار عرضه نمی‌شوند. دولت می‌تواند با استفاده از ابزارهای مالیاتی کاری کند صاحبان آنها مجبور شوند آنها را در اختیار مردم قرار دهند. این کار در همه دنیا اتفاق می‌افتد.»
سوداگری بر بازار مسکن حاکم است
پروین‌پور ابراز کرد: «همه کشورها عرضه و تقاضای مسکن را کنترل می‌کنند و استثنایی هم در آن وجود ندارد.» وی با بیان اینکه سوداگری در بخش مسکن به این معناست که مسکن به صورت عادلانه بین همه توزیع نشود، ادامه داد: «وقتی می‌گوییم سوداگری بر بازار مسکن حکمفرما است، یعنی عده‌ای در بازار مسکن انحصارگری می‌کنند و منتظرند قیمت‌ها افزایش پیدا کند و بعد آن را عرضه کنند. سوداگری در بخش مسکن یعنی در شرایطی که بسیاری از مردم خانه ندارند، عده‌ای چند خانه داشته باشند و از طریق آن کسب سود کنند.» کارشناس اقتصاد مسکن تصریح کرد: «در همه جای دنیا این قانون یعنی توزیع عالانه مسکن رعایت می‌شود به این دلیل که نهاده تولید در مسکن، زمین است و زمین کالایی محدود است که نمی‌توان آن را تولید کرد. به همین دلیل مسکن باید عادلانه بین همه مردم توزیع شود اما متاسفانه توزیع مالکیت واحدهای مسکونی عادلانه نیست.» وی راهکار توزیع عالانه مسکن در جامعه را راه‌اندازی یک سامانه اطلاعاتی در حوزه مسکن دانست و افزود: «سیاست‌گذار باید یک سامانه اطلاعاتی داشته باشد و در آن تعداد واحدهای مسکونی در کشور و مالکان آنها و مستأجران مشخص شود. سامانه ثبت مسکن از 70 سال پیش در دنیا ایجاد شده است.» پروین‌پور با بیان اینکه دولت‌ها با ابزار سامانه اطلاعاتی مسکن، وضعیت بخش مسکن و زمین را رصد می‌کنند، اضافه کرد: «بر این اساس کسانی که مسکن اضافه بر نیاز خود خریده باشند، با استفاده از ابزارهای مالیاتی وادار می‌شوند این مسکن‌ها را در مالکیت خود نگه ندارند یا آن را احتکار نکنند؛ یعنی هزینه نگهداری از مسکن را به قدری اضافه می‌کنند که نرخ نگهداری از آن برای مالک زیاد شود و احتکار مسکن سودی برای مالک نداشته باشد. این کار با انواع مالیات‌ها مانند مالیات بر مسکن‌های خالی یا مالیات بر خانه‌های دوم و بیشتر، زمینه سوداگری و احتکار در بخش مسکن را از بین می‌برد.» وی با تاکید بر اینکه سوداگری برای بخش مسکن ضررهایی دارد و علاوه بر آن برای کلیت اقتصاد مضر است، افزود: «وقتی راه سوداگری در این بخش باز باشد، در هر کشوری، اصولا فعالان اقتصادی به سمت تولید نرفته و سرمایه خود را در این بخش‌ها هزینه می‌کنند. در این شرایط اقتصادی کسی به فکر تولید نیست. دلیل اصلی رکود اقتصادی در کشور ما همین است. سرمایه به سمت حوزه‌های مولد حرکت نمی‌کند و فعالان اقتصادی ترجیح می‌دهند پول خود را در املاک و دلار و ارز هزینه کنند.»
بانک‌ها مسکن را به انحصار درآوردند
پروین‌پور یادآور شد: «بانک‌ها یکی از دلایل انحصارگری در مسکن هستند. بانک‌ها بسیاری از نقدینگی مردم را در اختیار دارند و به جای آنکه این پول را در تولید هزینه کنند، وارد بخش ملک و املاک شده‌اند. همه بانک‌ها بویژه بانک‌های خصوصی وارد این حوزه شده‌اند. در حقیقت بازیگران اصلی در بخش مسکن همین بانک‌ها هستند.» کارشناس اقتصاد مسکن در پاسخ به اینکه آیا برای جلوگیری از این معضل با خلأ قانونی روبه‌رو هستیم، گفت: «خلأ قانونی هست اما امکان اصلاح قانون هم وجود دارد ولی ذی‌نفوذان اجازه نمی‌دهند. در حقیقت اراده‌ای وجود ندارد و دلیل آن را باید در اقتصاد سیاسی جست‌وجو کرد. در کشورهایی مثل ایران که اقتصاد در آنها رشد نکرده، کسانی که صاحب ثروت هستند، عمدتا ثروت خود را در بخش‌های غیرتولیدی مانند مسکن متجلی می‌کنند. عمده اینها هم افراد صاحب نفوذ و قدرتمندی هستند که بعضا در ارکان قدرت حضور دارند یا با ارتباطات بسیار محکمی که دارند، اجازه نمی‌دهند بحث اصلاح وضعیت مسکن پیش برود چون منافع آنها به خطر می‌افتد.» وی ادامه داد: «ما هر جا تلاش کردیم در این زمینه قدمی برداریم، قانونی تصویب شود یا سامانه اطلاعاتی راه‌اندازی شود؛ یک اراده پنهانی وجود داشته که مانع کار شده است. این اراده متعلق به یک شخص خاص نیست. گروهی از صاحبان منفعت هستند که شفافیت در بازار مسکن، انحصارگری منافع آنها را به خطر می‌اندازد و آنها با لابی‌های قدرتمندی که دارند اجازه نمی‌دهند مسکن به سیر طبیعی خود و اصلاح مقررات و سیاست‌گذاری‌ها برود.» پروین‌پور معتقد است: در دولت دوازدهم وضعیت مسکن به سمت بدتر شدن می‌رود البته این اظهارنظرها را به حال بازار مفید نمی‌دانم. با این حال مسکن در دولت دوازدهم به همان سبک و سیاقی که در دولت یازدهم بوده، حرکت خواهد کرد. حتی اگر وزیر تغییر می‌کرد، همین روال ادامه پیدا خواهد کرد و اتفاق خاصی نخواهد افتاد. به اعتقاد وی «قیمت مسکن از این بیشتر نمی‌تواند بشود و می‌توان گفت با توجه به وضعیت اقتصاد کشور، هیچ جهش قیمتی در بازار مسکن در راه نیست چون قدرت خرید مردم افزایش پیدا نکرده و باز هم مردم نمی‌توانند خانه بخرند لذا اتفاق خاصی در سطح کلان در حوزه مسکن رخ نمی‌دهد، بنابراین افزایش قیمت هم رخ نخواهد داد. اصلا ظرفیتی نیست که بخواهد قیمت مسکن را افزایش دهد و اگر کارشناسی درباره گرانی مسکن نظری دارد، باید کارشناسانه باشد و دلیل بیاورد. این جو را هر از گاهی سوداگران بخش مسکن ایجاد می‌کنند تا بازار را بیشتر تحت کنترل قرار دهند. رسانه‌ها نباید به این مسائل دامن بزنند.» وی ادامه داد: «در حقیقت به دلیل حباب قیمتی موجود و اینکه قیمت‌ها تا همین امروز هم غیرواقعی بالا رفته است، تقاضاها منجر به خرید مسکن نمی‌شود و با توجه به وضعیت بازار مسکن افزایش قیمت‌ها در سال جاری خیلی جزئی یعنی 2 تا 3 درصد خواهد بود؛ واقعیت این است که اقتصاد ایران ظرفیت افزایش بیشتر قیمت را ندارد».
اخبار ویژه
قربانی کردن قانون به نفع فرد!
شایعه دیدار ایلان ماسک با سفیر ایران:
نظرات بینندگان
جدیدترین اخبار پربازدید ها
