بازار بی‌روح مسکن تهران

به گزارش پایگاه 598 به نقل از ایسنا، نوسانات مقاطع کوتاه مدت درخصوص قیمت مسکن شهر تهران، پیش‌بینی از وضعیت آینده‌ی بازار آن را مقداری دشوار کرده است. با این‌که آمارهای بلندمدت سیر کاهشی قیمت را نشان می‌دهد، داده‌های کوتاه مدت نشان از افزایش ناچیز قیمت دارد که البته آمارهای کوتاه مدت فصلی می‌تواند شاخص بهتری برای ارزیابی ورود یا عدم ورود مسکن به دوره‌ی پیش‌رونق باشد.

جدول زیر حداقل، حداکثر و متوسط قیمت فروش یک متر مربع زیربنای مسکونی و درصد تغییرات آن در شهر تهران طی زمستان 1394 را نشان می‌دهد:

شاید یکی از دلایل افزایش قیمت مسکن شهر تهران در زمستان نسبت به پاییز 1394 به رشد نسبی معاملات مربوط شود که البته کارشناسان معتقدند این رشد بیش از آن‌که به افزایش توان متقاضیان مصرفی مربوط باشد ناشی از اثرات روانی برجام است. به همین دلیل نمی‌توان آن را به تاثیرپذیری مسکن از تحرکات اقتصاد کلان مربوط دانست.

معاملات مسکن شهر تهران از مهرماه روند افزایشی به خود گرفته و قیمت‌ها در سه ماهه آخر سال مقدار اندکی بالا رفت که البته در فروردین امسال مجددا افت کرد. متوسط قیمت مسکن پایتخت در ماه‌های دی، بهمن و اسفند به ترتیب 38، 39.2 و 42.1 میلیون ریال بوده است که در فروردین ماه 95 به 39.9 میلیون ریال تنزل کرد.

تعداد معاملات نیز در ماه‌های دی، بهمن و اسفند 16 هزار و 300، 16 هزار و 400 و 13 هزار و 100 مورد بوده که نسبت به مدت مشابه سال قبل به ترتیب 8.5 درصد افزایش، 5.6 درصد افزایش و 8.5 درصد کاهش یافته است.

آمار فوق نشان می‌دهد با این‌که یخ‌های رکود مسکن بسیار کند در حال آب شدن است، انتظار تحول یا جهش یکباره قیمت مسکن در آینده‌ای نزدیک دور از ذهن به نظر می‌رسد. هنوز 1.7 میلیون خانه خالی در کشور وجود دارد، هنوز 250 هزار خانه شهر تهران بدون سکنه است، هنوز 118 هزار مسکن مهر بدون متقاضی مانده و هنوز حجم معاملات کشور یک دهم دوران رونق مسکن است.

البته وزیر راه و شهرسازی، 1395 را سال خروج غیرتورمی مسکن از رکود می‌داند اما برخی کارشناسان معتقدند بازار مسکن 2 سال دیگر رونق می‌گیرد، نه امسال؛ چرا که افزایش تسهیلات مسکن نمی‌تواند تاثیر چندانی در خروج مسکن از رکود داشته باشد. در این راستا عضو هیات نمایندگان اتاق بازرگانی تهران می‌گوید: با توجه به آمار صدور جوازهای ساختمانی، خروج زودهنگام بخش مسکن از رکود یک پیش‌بینی غیرواقعی به نظر می‌رسد و سال خروج مسکن از رکود را سال 1397 می‌داند.

تعداد خانه‌های خالی استان تهران نیز بنا به گفته‌ی حسام عقبایی، رییس اتحادیه املاک تهران بین 200 تا 250 هزار واحد مسکونی است. لذا با توجه به جهش یکباره قیمت مسکن در سال 1391 یافتن مشتری برای 250 هزار واحد استان تهران به دغدغه این روزهای دفاتر مشاور املاک تبدیل شده است.

افزایش 20 درصدی معاملات تهران در فروردین ماه 95 نسبت به مدت مشابه سال قبل نیز نمی‌تواند مسکن را از خواب عمیق بیدار کند؛ زیرا برای این‌که بتوان در یک بخش صحبت از رونق کرد باید شرایط فعلی آن را با بهترین دوره آن بخش مقایسه کرد؛ نه با بدترین روزهای آن.

به نظر می‌رسد اطلاعاتی که از سوی مراکز آماری ارایه می‌شود تماما نسبت به سال 1393 است که در آن سال حال و روز صنعت ساختمان جالب نبود. اما اگر معاملات و ساخت و ساز در سال 1394 را با دوران رونق مسکن مقایسه کنیم باید بگوییم سال 1394 سالی سخت برای حوزه صنعت ساختمان و تجربه‌ای تلخ برای کارآفرینان و حرفه‌مندان واقعی این صنعت بود.

بنابراین گزارش، متوسط قیمت مسکن شهر تهران در زمستان 1394 معادل 4 میلیون و 105 هزار و 800 تومان بود که نسبت به فصل مشابه سال قبل از آن 6 دهم درصد ارزان‌تر شد.

متوسط قیمت فروش هر متر مربع زیربنای مسکونی معامله شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی در شهر تهران 4 میلیون و 105 هزار و 800 تومان با میانگین مساحت 87 متر مربع و متوسط عمر بنای 9 سال بوده که نسبت به فصل قبل 2.3 درصد افزایش و نسبت به فصل مشابه سال قبل 6 دهم درصد کاهش داشته است.

هم‌چنین تعداد معاملات فروش زیربنای مسکونی انجام شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی در شهر تهران نسبت به فصل قبل 24.7 درصد افزایش و نسبت به فصل مشابه سال قبل 8.4 درصد کاهش داشته است.

در میان مناطق 22 گانه شهرداری تهران بیشترین متوسط قیمت فروش یک متر مربع زیربنای مسکونی معامله شده حدود 8 میلیون و 699 هزار و 600 تومان با میانگین مساحت 151 متر مربع و متوسط عمر بنای 7 سال در منطقه 1 و کمترین آن حدود 2 میلیون و 18 هزار و 300 تومان با میانگین مساحت 71 متر مربع و متوسط عمر بنای 8 سال در منطقه 18 بوده است.

از کل معاملات فروش انجام شده در مناطق 22 گانه شهر تهران، منطقه 5 با 13 درصد بیشترین سهم و منطقه 22 با 1 درصد کمترین سهم را داشتند.