طرح مسکن مهر اشتباه نبود

به گزارش پایگاه 598 به نقل از فارس،ابوالفضل صومعلو معاون سابق امور مسکن و ساختمان وزیر راه و شهرسازی در دولت دهم که چندین سال در دولت احمدی نژاد در بخش مسکن فعالیت کرده و فردی با تجربه در این بخش است معتقد است که مسکن مهر نگاه جامع به موضوع تأمین مسکن با کیفیت و امن برای اقشار جامعه با محوریت گروه‌های کم‌درآمد و آسیب پذیر است، در حال حاضر احداث دو میلیون و 300 هزار واحد مسکونی شهری در قالب مسکن مهر، جمعیتی در حدود 7 میلیون نفر یعنی 14 درصد جمعیت شهرنشین را در بر می گیرد. بدیهی است طرح به این گستردگی و بزرگی مشکلات و نقاط ضعف هم در بعد اقتصادی و اجتماعی و هم در برنامه ریزی فضایی داشته باشد.

وی می گوید:ساخت مسکن مهر نه تنها اشتباه نبود بلکه با زحمات و تلاش های شبانه روزی آقای مهندس نیکزاد و تیم پرکار و همراه ایشان و هماهنگی سایر دستگاه‌های ذیربط کشور، بیشترین تعداد مسکن در این دوره ساخته شد. لیکن ایرادی که به نیکزاد وارد است این است که به توصیه صاحب نظران و مجریان با تجربه در افزایش سهمیه مسکن در برنامه و عدم شروع پروژه های جدید از سال 1391 به بعد که امکان اتمام طرح‌ها در مهلت باقی‌مانده وجود نداشت توجه نکردند و همین اشتباه باعث شد تعدادی از پروژه هایی که در اواخر دولت گذشته شروع شد با مشکل مواجه و امکان اتمام و تحویل آنها میسر نشد.

صومعلو در خصوص سیاست‌های دولت یازدهم برای خانه دار شدن به روش پس انداز نیز معتقد است:روش پرداخت تسهیلات خرید مسکن با سپرده گذاری یا روش تشویق مردم برای خرید مسکن طی یک یا چند سال آینده استراتژی مناسبی هم برای انتقال بخشی از تقاضا به آینده و هم جلوگیری از رکود در دوره پیش روی مسکن است.

متن کامل مصاحبه با ابوالفضل صومعلو را با هم می خوانیم:

فارس:تحلیل شما از سیاست های دولت یازدهم و وزارت راه و شهرسازی در بخش مسکن چیست؟

صومعلو: عمده برنامه های مسکن دولت یازدهم شامل 7 محور است:

اول؛ تکمیل واحدهای باقیمانده مسکن مهر که طبق اطلاع آقای مهندس مهرآبادی حدود 500 هزار واحد در دولت یازدهم تکمیل و تحویل متقاضیان شده است و پیشرفت فیزیکی طرح 87 درصد است.
دوم؛ برای کمک به مسکن طبقات متوسط جامعه تسهیلات 80 ، 60 ، 40 میلیونی که اخیراً توسط بانک مسکن اعلام شد، عاملی برای تحریک حوزه تقاضا و هم کمک به ساخت و ساز است.
سوم؛ مسکن اجتماعی : برای اقشار ضعیف جامعه که توان پس انداز و یا پرداخت اقساط تسهیلات را ندارند درنظر گرفته شده است گروه‌های هدف این طرح معلولان، سالمندان، خانواده های بدون سرپرست و زوج های جوان خانه اولی هستند که براساس وضعیت اقتصادی و اجتماعی دهک های اول تا چهارم درآمدی را شامل می شود.
اخیراً تفاهم نامه ای بین سازمان ملی زمین و مسکن و بنیاد مستضعفان، سازمان بهزیستی و بنیاد مسکن منعقد شده و قرار است برای 8700 خانوار فاقد مسکن دارای دو معلول جسمی واحدهای مسکونی به متراژ تقریبی 75 مترمربع احداث
شود. در این طرح سازمان ملی زمین را بصورت رایگان تأمین خواهد کرد و منابع مالی آن توسط بنیاد مستضعفان و بهزیستی و بنیاد مسکن تامین خواهد شد.
چهارم؛ ارائه مشوق های بیشتر برای احیا بافت های فرسوده شهری با تسهیلات 50 ، 40 و 30 میلیون تومانی، همچنین وام ودیعه اسکان موقت 25 و 20 میلیون تومانی که 9 درصد نرخ سود را دولت تأمین خواهد کرد. با رویکرد متفاوت بهره جستن از توان
انبوه سازان، مسکن جوانان، اولویت تجمیع پلاک‌های کوچکتر و برنامه ریزی برای احیا و بازسازی و احداث سالیانه 300 هزار واحد در طول برنامه ششم.

پنجم؛ تشکیل صندوقهای زمین و ساختمان به استناد ماده 14 قانون ساماندهی مهم ترین مزیت صندوق زمین و ساختمان جایگزینی تامین مالی از طریق تسهیلات بانکی با تامین مالی از طریق بازار سرمایه برای صاحبان پروژه است به این صورت سرمایه گذاری روی پروژه های ساختمانی از حالت بدهی محور به سمت پروژه های مشارکتی سوق پیدا کرده و به این ترتیب با فراگیر شدن این صندوق ها، فشار سازندگان از روی سیستم بانکی جهت دریافت تسهیلات تا حدود زیادی برداشته می شود از منظر کلان نیز تشکیل صندوق های زمین و ساختمان به تقویت عرضه واحدهای ساختمانی در بازار مسکن منجر می شود.

ششم؛ آزاد شدن خرید و فروش اعیانی مسکن مهر که اجرای آن باعث افزایش عرضه مسکن و کمک به بازار اجاره مسکن شده و به لحاظ اقتصادی و اجتماعی طرح درستی محسوب می شود.
و هفتم دولت یازدهم و بانک مرکزی تصمیم گرفته اند از محل بازپرداخت اقساط مسکن مهر تحویل شده، وام ساخت و تکمیل واحدهای مسکن مهر باقیمانده را تامین نماید این امر به معنای کندتر شدن سرعت تکمیل آن واحدهای خواهد بود.

*مسکن مهر؛گسترده ترین برنامه ساخت و عرضه متمرکز مسکن در سالهای اخیر

فارس:آیا مسکن مهر را یک طرح موفق می دانید؟ چه ایرادهایی به مسکن مهر وارد است؟

صومعلو: طرح مسکن مهر تنها یک برنامه موردی در یکی از زیربخشهای اقتصادی نبوده است. این طرح یکی از مهم ترین برنامه اقتصادی و اجتماعی دولت های نهم و دهم و هم گسترده ترین برنامه ساخت و عرضه متمرکز مسکن در سالهای اخیر کشورمان بوده است.

مسکن مهر نگاه جامع به موضوع تأمین مسکن با کیفیت و امن برای اقشار جامعه با محوریت گروه‌های کم درآمد و آسیب پذیر است. ابعاد مسکن مهر بسیار بزرگ تعریف شد، بطوریکه در سال 1388 قرار شد حدود یک میلیون نفر متقاضی ثبت نام شده از طریق واگذاری زمین های دولتی و عموماً از مکانیزم دریافت تسهیلات و خط اعتباری بانک مرکزی صاحب خانه شوند. پس از شروع عملیات اجرایی مسئول نهایی طرح مسکن مهر وزارت مسکن و شهرسازی وقت معرفی شد و ارائه تسهیلات در بانک مسکن متمرکز گردید که در حال حاضر احداث دو میلیون و 300 هزار واحد مسکونی شهری در قالب مسکن مهر، جمعیتی در حدود 7 میلیون نفر یعنی 14 درصد جمعیت شهرنشین را در بر می گیرد. بدیهی است طرح به این گستردگی و بزرگی مشکلات و نقاط ضعف هم در بعد اقتصادی و اجتماعی و هم در برنامه ریزی فضایی داشته باشد، اما با نگاه منصفانه، مسکن مهر علاوه بر تحقق عدالت اجتماعی و افزایش اعتماد عمومی به نظام سیاسی و بهبود سرانه های کشور و ایجاد امید و نشاط و کرامت انسانی در بین مردم کم درآمد، نقش بی بدیلی در ایجاد اشتغال مستمر ایفا نمود حتی بعضی از کارشناسان و پژوهش گران معتقدند مسکن مهر آثار تحریم ظالمانه را در سالهای 1391 و 1392 کم اثر کرد. لذا با عنایت به محسنات و اثرات مثبت طرح مسکن مهر، نامهربانی با این طرح در دولت یازدهم جایز نبود.

*مسکن مهر اشتباه نبود/ انتقادی که به نیکزاد وارد است

فارس: آیا اگر بازهم به گذشته بازگردید به نیکزاد وزیر راه و شهرسازی توصیه هایی درخصوص این طرح مبتنی بر اینکه روش کنونی مسکن مهر اشتباه است ارائه خواهید کرد؟
صومعلو: از نظر من ساخت مسکن مهر نه تنها اشتباه نبوده است بلکه در نتیجه زحمات و تلاش های شبانه روزی آقای مهندس نیکزاد و تیم پرکار و همراه ایشان و هماهنگی سایر دستگاه‌های ذیربط کشور، بیشترین تعداد مسکن در این دوره ساخته شد. لیکن ایرادی که به نیکزاد وارد است این است که به توصیه صاحب نظران و مجریان با تجربه در افزایش سهمیه مسکن در برنامه و عدم شروع پروژه های جدید از سال 1391 به بعد که امکان اتمام طرحها در مهلت باقیمانده وجود نداشت توجه نکردند و همین اشتباه باعث شد تعدادی از پروژه هایی که در اواخر دولت گذشته شروع گردید مواجه با مشکل گردیده و امکان اتمام و تحویل آنها میسر نگردد.

چنانچه قرار باشد به گذشته برگردیم مسکن مهر را مطابق با نیازهای واقعی و با استفاده از تجربیات مفید بدست آمده و بهره گیری از نظرات مجریان و کارشناسان خبره در امر ساخت مسکن و برابر با شرایط و امکانات روز اجرا میکردیم.

*دفاع از جانمایی مسکن مهر

فارس:نظر شما درخصوص سیاست های بخش مسکن در دولت دهم چیست ؟
صومعلو: دولت نهم در اجرای قانون ساماندهی و عرضه مسکن بسترهای لازم برای اجرای موفق این طرح را فراهم کرد کار مکان یابی و شناسایی زمین برای ساخت واحدهای مسکونی به دلیل سرعت کار، در بعضی از استانها در نقاط نامناسب انتخاب شده ولی چنانچه در زمان مسئولیت معاونت مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی گفته ام و الآن هم عرض می کنم اکثر زمین های واگذار شده برای ساخت مسکن مهر تقریباً در نقاط مناسب و نزدیک خدمات شهری بوده است.
در آن زمان دولت نهم تشخیص داد که برای ثبت نام و پالایش متقاضیان از ظرفیت و توان وزارت تعاون سابق استفاده نماید و آن وزارتخانه هم همکاری لازم را بخوبی انجام داد لیکن وقتی عملیات اجرایی شروع شد بعضی از تعاونی ها توانایی لازم و
تجربه مورد نیاز برای ساخت و اتمام واحدهای انبوه مسکونی را نداشتند همین موضوع سبب شد از ظرفیت انبوه سازان با شیوه انعقاد تفاهم نامه سه جانبه در کار ساخت مسکن مهر بیشتر استفاده شود.
عمده سیاست های اجرایی در دولت دهم عبارت بود از:
اول؛ تغییر سیاست تحویل زمین به تعاونی ها به سیاست ساخت و تحویل واحد ساخته شده.
دوم؛ سرعت بخشیدن به ساخت و ساز مسکن مهر با افزایش مبلغ تسهیلات مسکن مهر.
سوم؛ استفاده از امکانات و توانائیهای بخش خصوصی و افزایش تولید مسکن پرداخت وام مسکن مهر به مالکین دارای زمین یا ساختمان بعنوان طرح خود مالکین
چهارم؛ ایجاد رونق نسبی و مداوم در ساخت و ساز و خرید و فروش بصورت توأمان.
پنجم؛ تقویت نهاد مدیریت امور مسکن در استانها به عنوان شورای عالی مسکن استانها و شورای عالی مسکن کشور.
ششم؛ توسعه زیرساخت های مسکن مهر با افزایش پرداخت یارانه منجمله احداث مساجد، مدارس، کلانتری، مراکز تجاری،فضای سبز و فضای بازی و ... .
هفتم؛ تأمین مسکن و ایجاد سهولت دسترسی فاقدین مسکن بویژه گروه های کم درآمد به خانه مناسب از طریق پرداخت تسهیلات و یارانه (مددجویان سازمان بهزیستی و تحت پوشش های کمیته امداد).
8هشتم؛ استفاده از فن آوری نوین و تولید صنعتی مسکن بمنظور صرفه جویی در مصرف انرژی و سرعت بخشیدن به تولید مسکن.
نهم؛ اعمال معافیت های مالیاتی و تأمین سایر نهاده های مورد نیاز بخش مسکن.

*سیاست های زمین در بخش مسکن در دهه 60 و 70 تبدیل به نوعی رانت برای طبقه متوسط و بالا شد

فارس:تحلیل شما از سیاست های زمین در بخش مسکن چیست ؟
صومعلو: طی دو دهه 60 و 70 زمین سنگ بنای سیاست های مسکن در ایران بوده است. وجود زمین در شهرها و اطراف آن به دولت امکان داد که اراضی وسیعی را در اختیار بگیرد. بیش از نیمی از اراضی عرضه شده برای مسکن توسط بخش دولتی تأمین شده و بیشترین بخش یارانه مسکن بصورت زمین رایگان یا بسیار ارزان ارائه شده است، هدف این سیاست، حذف فعالیتهای سوداگرانه در معاملات زمین، عرضه زمین شهری به گروههای آسیب پذیر و کنترل قیمت بوده است.
این شیوه هر چند آن زمان توانست به نیاز تعداد زیادی از متقاضیان پاسخ دهد و طبق آرشیو بانک اطلاعات زمین حدود 1877 هزار خانوار را صاحب زمین و مسکن نمود اما رفته رفته تبدیل به نوعی رانت برای افراد طبقه متوسط و حتی با درآمد بالا شد.
از سویی تقلیل موجودی اراضی شهری در شهرها و همچنین افزایش جمعیت شهری و سایر مشکلات پیش آمده دولت را بر آن داشت در برنامه دوم و سوم توسعه، واگذاری زمین با قیمت منطقه ای از سیاست بخش مسکن حذف و سیاست های ساخت مسکن از جمله مسکن اجتماعی مدنظر قرار گیرد.

*باید میان کارایی اقتصادی وعدالت اجتماعی نوعی توازن برقرار کرد

فارس: آیا هدف گیری دولت در دادن یارانه به بخش مسکن افراد نیازمند درست است؟
صومعلو: هدف گیری خوب یارانه ها یعنی افراد کم درآمد یارانه بیشتری را دریافت کنند.
طراحی یارانه های معطوف به تقاضا به منظور ارتقاء توان تملک اولیه مسکن و کاهش مبلغ وام درخواست شده از قبیل یارانه های پیشاپیش، هرچند این اقدام در آغاز بار سنگین تری بر بودجه تحمیل خواهد کرد اما کنترل آنها آسان است و برای دولت تعهدات پیش بینی نشدۀ بلند مدت ایجاد نخواهند کرد.

هدف گیری این یارانه ها آسان است و می توان آنها را تا تغییر شرایط اقتصاد کلان و بازار مسکن تعدیل کرد.
یارانه های معطوف به تقاضا بهتر از یارانه های معطوف به عرضه اند و علاوه بر اینها باید از اتلاف کارایی یارانه نیز یاد کرد که علّت آن معطوف به عرضه بودن بسیاری از یارانه ها بجای معطوف به تقاضا بودن آنهاست. این وضعیت باعث تمرکز بالای جمعیت کم درآمد در یک ناحیه و ایجاد آلونک نشین هایی می شود که بسیاری از کشورها آن را تجربه کرده اند، بنابراین باید میان کارایی اقتصادی و عدالت اجتماعی نوعی توازن برقرار کرد. چنانچه این موارد محقق گردد قطعاً هدف گیری درست خواهد بود.

فارس: علل شکل گیری سکونت گاههای غیر رسمی غیر از مسایل اقتصادی چیست؟
صومعلو: مقررات انعطاف ناپذیر کاربری زمین که مانع از گسترش به موقع محدوده های شهری و بازسازی و یا افزایش تراکم محله ها می شود عرضه خصوصی زمین را محدودتر می کند و باعث ایجاد سکونت گاههای غیررسمی می شود.
و دوم؛ در طرحهای توسعه شهری برنامه ریزی مسکن برای اقشار کم درآمد وجود ندارد یعنی تعیین سطح مسکونی در طرحهای توسعه شهری صرفاً براساس جمعیت صورت می گیرد نه براساس دهک های درآمدی جمعیت.

*روش پرداخت تسهیلات خرید مسکن با سپرده گذاری استراتژی مناسبی است

فارس: تحلیل جنابعالی از سیاست جدید وزارت راه و شهرسازی مبنی بر خانه دار شدن با روش پس انداز چیست؟ آیا موفقیت آمیز خواهد بود؟
صومعلو: روش پرداخت تسهیلات خرید مسکن با سپرده گذاری یا روش تشویق مردم برای خرید مسکن طی یک یا چند سال آینده استراتژی مناسبی هم برای انتقال بخشی از تقاضا به آینده و هم جلوگیری از رکود در دوره پیش روی مسکن است.

عمدتاً گروه‌های متوسط درآمدی را که دارای پس اندازهای حداقلی بوده و با اندک یاری دولت و یا با اتکاء به درآمدهای آتی قادر به تأمین مسکن خواهد بود مخاطب قرار می دهد براساس اعلام عضو هیأت مدیره بانک مسکن در کمتر از سه هفته از زمان افتتاح حساب خانه اولی، بیش از 2800 فقره حساب با مبلغ 500 میلیارد ریال سپرده گذاری افتتاح شده است و پیش بینی حاکی از روند خوبی برای صاحب مسکن شدن دهک های 5 و 6 درآمدی است.

فارس: تفاوت مسکن اجتماعی دولت یازدهم با دولت سازندگی چیست؟
صومعلو: با توجه به اینکه مسکن اجتماعی در دولت یازدهم هنوز عملیاتی نشده است لذا در حال حاضر امکان مقایسه مسکن اجتماعی مدنظر دولت یازدهم با دولت آقای هاشمی اصولاً نمی تواند درست باشد.