مسکن به رکود فرورفته است

به گزارش پایگاه 598، زین العابدین صادقی در گفت‌وگو با ایسنا، اظهار کرد: در دنیا هر زمان که بخواهند اقتصاد را از رکود خارج کنند، بخش مسکن را فعال می‌کنند، به این دلیل که بخش مسکن، با صنایع و خدمات زیادی مرتبط است. حرکت بخش مسکن، صنایع و خدمات دیگر را تحت تاثیر قرار می‌دهد و این عامل باعث می‌شود که اقتصاد رونق یابد.

وی با اشاره به دلایل رکود بازار مسکن در ایران توضیح داد: کمتر از دو سال است که بخش مسکن در ایران دچار رکود شده است. بخشی از این رکود ناشی از سیاست‌های انقباضی دولت برای کنترل تورم است که تا حدی زیادی در مهار تورم موفق بوده است. عامل دیگری که بخش مسکن را در رکود قرار داده است، این است که سرمایه‌گذاران نسبت به آینده اطمینان کافی ندارند. این عدم اطمینان ناشی از مشخص نبودن نتایج مذاکرات هسته‌ای است و همه منتظر یک خبر خوب هستند که بر اساس آن خبر تصمیمات اقتصادی بگیرند.

استادیار دانشگاه شهید باهنر کرمان افزود: پیش‌بینی من این است که اطمینان به آینده افزایش یابد. به طور مثال نتایج مذاکرات ۱+۵ ، اقتصاد ما را تحت تاثیر قرار می‌دهد و در راستای آن، رونق بخش مسکن به دلیل اینکه، یک رکود بلندمدت داشته است حتما آغاز خواهد شد. به نظر من سودآوری آن نسبت به گذشته خیلی مطلوب‌تر خواهد بود، اما این مطلوبیت بستگی به پیش‌بینی عاملان اقتصادی نسبت به شرایط آینده و ورود به عرصه ساخت و ساز دارد.

وی با بیان آنکه، رونق بازار مسکن در سال های گذشته حبابی بوده است، اظهار کرد: در سال‌های گذشته با توجه به تورم بالایی که وجود داشت و عدم اطمینان به آینده، مردم به دنبال تبدیل پول به یک دارایی بودند که ارزش پولی خود را حفظ کنند و بیشترین بخشی که این جذابیت را داشت، بخش مسکن بود. به اعتقاد من، بخشی از رونق بخش مسکن در ۲ یا ۳ سال گذشته، ناشی از این حباب بوده است. حباب وقتی تخلیه می‌شود، سودآوری را کاهش داده و باعث رکود می‌شود.

این اقتصاددان ادامه داد: همه بازارهای دارایی(بازار مسکن، طلا، سهام، ارز و ... ) به یکدیگر مرتبط هستند و رونق در یکی باعث رکود در دیگری می‌شود و برعکس. یکی از راهکارهایی که دولت می‌تواند در اقتصاد رونق ایجاد کند، کمک به سرمایه‌گذاری در بخش مسکن است. مسکن به دلیل واسطه‌ای بودنش، می‌تواند تاثیر زیادی در رشد اقتصادی بگذارد.

وی بیان کرد: در کشورهای پیشرفته، بانک‌ها حدود ۸۰ درصد هزینه خرید مسکن را وام می‌دهند. فرد با این تسهیلات می تواند یک منزل مسکونی تهیه کند و در طول دوره‌ای که در این منزل سکونت دارد، وام بانک مستهلک می‌شود. اما در ایران آن وامی که دولت می‌دهد، نسبت به قیمت تمام شده مسکن خصوصا در شهرهای بزرگ بسیار ناچیز است. با این تسهیلات گره‌ای از مشکل خریدار مسکن باز نمی‌شود.

عضو هیات علمی دانشگاه شهید باهنر کرمان ادامه داد: اگر دولت می‌خواهد در بخش مسکن رونق ایجاد کند، باید وام هایی که در اختیار مردم قرار می‌دهد، بخش عمده‌ای از هزینه مسکن را تامین کند، اما در اینجا یک مساله ای که به عوان یک آفتی از گذشته در ایران بوده است، این است که برخی از افراد، وام‌هایی که دریافت می‌کنند را در بخش‌های دیگر سرمایه گذاری می‌کنند. در اینجا باید دولت با ایجاد مکانیسم‌های نظارتی، این مشکل را حل کند.

وی اظهار کرد: دولت قبل در مسکن مهر برنامه ریزی‌ها و سرمایه گذاری‌هایی کرد و اگر دولت جدید بتواند گره‌های کور(ناکارایی مدیریت برخی تعاونیهای مسکن مهر، تامین نشدن نقدینگی و ایجاد نشدن زیرساخت‌های لازم و ...) که در مسکن مهر ایجاد شده است را برطرف کند، خود به خود رونقی در پروژه‌های مسکن مهر ایجاد می‌شود.

صادقی تاکید کرد: وقتی که دولت قبل در بازار مسکن ورود پیدا کرد، سرمایه‌گذاران بخش مسکن از این بازار تا حدودی بیرون رفتند، اما واقعیت این است و باید قبول کرد، با همه کاستی‌های مسکن مهر، کسانی با مسکن مهر خانه دار شدند که به این سادگی نمی‌توانستند با این مبالغ خانه‌دار شوند.

وی با بیان اینکه، ما در خیلی از مناطق شهری به خصوص در شهرهای بزرگ، خانه خالی زیاد داریم ادامه داد: همانگونه که در جامعه توزیع درآمد عادلانه نیست، تملیک این دارایی‌ها نیز عادلانه صورت نمی‌گیرد.

استادیار بخش اقتصاد و مدیریت دانشگاه شهید باهنر کرمان با تشریح عامل پایین بودن تقاضای مسکن افزود: زوج‌های ما نیاز به خانه دارند، اما توانایی مالی خرید مسکن ندارند. اگر دولت در این زمینه بتواند تامین مالی کند خود به خود رونق و تقاضای موثر در این بخش ایجاد می‌شود. وام در صورتی باعث تورم می‌شود که در بخشی غیر از مسکن سرمایه گذاری شود، اما دولت با نظارت می‌تواند این مشکل را حل کند. اگر وامی صرف خرید مسکن شود و بازدهی از طریق خرید خانه بدست می‌آید خیلی از بحث‌های مربوط به سود بالای وام‌ها منتفی می‌شود.

وی با بیان اینکه، در دنیا مسکن را به عنوان یک کالای با دوام می‌دانند و دولتها از طریق اعطای تسهیلات به افراد، خرید این کالا را میسر می‌کند، اظهار کرد: اگر درآمد متوسط جامعه در نظر گرفته شود، متوجه می‌شویم که با قیمت فروش آپارتمان‌های مسکونی همخوانی ندارد.

این اقتصاددان ادامه داد: دولت می‌تواند مسکن را وارد بازار بورس کند. اگر زیرساخت‌ها و مکانیسم‌هایش در ایران ایجاد شود می‌توان مسکن را بصورت متری وارد بازار بورس کرد، به این نحو که، فرد ابتدا در بازار بورس، به طور مثال سالی ۱۰ متر مربع مسکن متری خریداری کند و به مرور زمان آن را افزایش دهد، به این ترتیب بعد از ده سال صاحب ۱۰۰ متر آپارتمان می‌شود. این خرید یک نوع سرمایه گذاری است. وقتی که به سطح مطلوب رسید فرد می‌تواند صاحب خانه شود.

وی ادامه داد: ابعاد خانه‌های ما نسبت به ابعاد خانه‌های دنیا بزرگ است، که باید در این خصوص فرهنگ سازی انجام شود. خانه بزرگ خوب است، اما فرد می‌تواند با ابعاد کوچک زندگی خود را شروع کند و به مرور ابعاد خانه را افزایش دهد. در کشور ما متاسفانه هنوز روی این موضوع کار نشده است.

صادقی افزود: تجهیزاتی که بتواند زندگی یک زوج را در ۳۰ مترمربع سامان دهد، نداریم. باید شرکت‌هایی که در بخش تجهیزات خانه فعالیت دارند، مثل مبلمان و یخچال، این موضوع را ساماندهی کنند و به سمت ساخت تجهیزاتی روند که استفاده بهینه از مکان را فراهم می‌کنند. همچنین باید برای مردم فرهنگ سازی شود که زندگی در ابعاد کوچک نیز شدنی است. این مساله دارای محاسنی نیز است، از جمله اینکه قیمت تمام شده مسکن برای خانوار کاهش می‌یابد و همچنین سبب استفاده بهینه از مکان می‌شود.

وی بیان کرد: افراد بیشتر از نیاز خود تجهیزات در خانه نگهداری می‌کنند و چشم و هم چشمی نیز این عامل را تقویت می‌کند، که این خیلی مطلوب نیست. مشکل دیگری که در بخش مسکن وجود دارد، این است که متوسط رشد شهرنشینی در ایران نسبت به آسیا بالاتر است. این موضوع باعث شده که تامین مسکن، یک معضلی در ایران شود.

این اقتصاددان ادامه داد: یکی از دلایل رشد جمعیت شهری در ایران خشکسالی‌های اخیر است که باعث مهاجرت روستاییان به شهرها شده و تقاضای مسکن را شهرها بالا برده است. حاشیه نشینی یکی از عوارض این پدیده می‌باشد.