تحلیل استراتژیهای محور مقاومت و غرب در تنشهای منطقهای؛
مطابق چشم‌اندازي كه براساس تحقيقات چندوجهي براي بازار مسكن ترسيم شده، در سال۹۴ حداقل ۵ نوع ورودي مختلف پيش‌روي دو طيف سرمايه‌گذار و مصرف‌كننده مسكن قرار دارد كه پيش از انتخاب گزينه بهينه از بين آنها بايد سود و زيان هر كدام از معبرهاي موجود مورد ارزيابي قرار گيرد.
به گزارش پایگاه 598، بازار مسكن سال آينده براساس بررسي‌هايي كه پيش‌تر «دنياي‌اقتصاد» با
استناد به سيكل‌هاي تجاري دوره‌‌هاي قبلي و شاخص‌هاي اثرگذار بر وضعيت
آينده انجام داده بود، حالت «اواخر ركود» به خود خواهد گرفت به‌طوري‌كه
پيش‌‌بيني‌هاي كارشناسي از بهبود نسبي و تدريجي حجم فعاليت‌هاي ساختماني و
معاملات مسكن در سال ۹۴ به دور از هر نوع جهش يا ريزش شديد قيمت حكايت
دارد. در چنين فضايي، طيف «تقاضاي مصرفي» كه شامل صاحب‌خانه‌هاي متقاضي
خريد آپارتمان بهتر و همچنين متقاضيان فاقد مسكن مي‌شود، با سه انتخاب
«خريد» يا «پيش‌خريد» يا «تمدید تاخير در ورود به بازار» مواجهند و طيف
«سرمايه‌گذار» كه بسازوبفروش‌ها و خريداران سرمايه‌اي ملك را در برمي‌گيرد
نيز بايد از بين دو گزينه «شروع سرمايه‌گذاري» يا «انتظار براي بهبود
اوضاع» يكي را برگزيند.
در آزمون ورودي به بازار مسكن۹۴، آنچه بايد به عنوان شاخص و معيار كليدي، محور انتخاب بهترين معبر قرار بگيرد، «رفتار آتي قيمت» است. چشم‌اندازي كه براي نحوه نوسان قيمت مسكن قابل تصور است، نشان مي‌دهد: اگرچه قيمت اسمي احتمال دارد با افزايش خفيف روبه‌رو شود اما سطح قيمت واقعي –در مقايسه با تورم- براي حداقل نيمه اول۹۴، منفي خواهد بود. به اين ترتيب، سازنده‌ها مي‌توانند در سال آينده مراحل اوليه پروژه‌هاي جديد را آغاز كنند تا بعد از دو سال، همزمان با صعود احتمالي قيمت‌ها، حجم بالاي عرضه بتواند مانع جهش شود.
در سال جاري، منافع مالي پيش‌خريد نيز به مراتب بيشتر از خريد آپارتمان آماده، براي تقاضاي مصرفي خواهد بود. چرا که با توجه به بضاعت مالی، سمت تقاضا، در حالت پیش‌خرید با پرداخت کمتر از نصف بهای آپارتمان، می‌توان صاحب خانه با قیمت مقطوع شد. طی دو سال آینده افزایش احتمالی قیمت، مزیت پیش‌خرید را تقویت می‌کند ضمن اینکه تصویب افزایش وام خرید در سال ۹۴ فرصت استفاده از این تسهیلات را برای پیش‌خریداران محفوظ می‌گذارد اما خریداران آپارتمان‌های آماده در دوران قبل از افزایش وام، جزو محرومان وام مسکن جدید خواهند بود.
با اين حال، آيا مطالعات كارشناسي نيز اين چشم‌انداز را تاييد مي‌كند؟ وضعيت آينده قيمت مسكن را مي‌توان از روي منحني نوسانات ماه‌هاي اخير، برآورد كرد. امسال از یکسو خانوارهای متقاضی مسکن، کماكان در صحنه معاملات حضور داشتند و از سوی دیگر قیمت مسکن در کلان‌شهری همچون تهران که معمولا خیلی سخت و در طول زمان شیب کاهشی به خود می‌گیرد، ماه به ماه کاهش یافت و صورت تقریبا منظمی از افت قیمت آپارتمان را در بازار به نمایش گذاشت. از طرفي خرید و فروش آپارتمان در تهران طی ماه‌های اخیر حدود ۱۰ تا ۱۵درصد به‌طور نسبی افزایش ماهانه پیدا کرد.
امسال به‌طور متوسط بین ۹ تا ۱۲ هزار فقره مبایعه‌نامه در هر ماه در بنگاه‌های مسکن برای متعاملین واحدهای مسکونی ثبت شد. هر چند این حجم معامله در مقایسه با انعقاد ۱۷ تا ۲۰ هزار فقره مبایعه‌نامه در زمان رونق مسکن طی دو سال قبل، به معنای «رکود حال حاضر» است، اما همین حجم فعلی خرید و فروش در مقایسه با دوره‌های رکودی سال‌های گذشته، به مراتب بیشتر است.
درباره تفاوت افت و خیز قیمت مسکن در سال۹۳ نسبت به رکودهاي قبلي، اعداد و ارقام نشان می‌دهد: نوعی نظم نسبی و كم‌سابقه در تخلیه حباب طی ماه‌های اخیر برقرار بوده است. میانگین قیمت مسکن در شهر تهران بهار سال۹۲ به‌عنوان زمان اوج رونق و جهش قیمتی، ۷۱درصد نسبت به مدت مشابه در سال۹۱ افزایش پیدا کرد که بیشترین رشد قیمتی از سال۸۶ تا آن زمان بود اما از تیر سال۹۲ تا کنون، نرخ رشد قیمت مسکن همواره پله‌های نزول را طی کرده است. در حال حاضر نرخ بازدهی سرمایه‌گذاری در بازار مسکن منفی ۵/ ۳درصد برآورد می‌شود به این معنی که آن دسته از افرادی که ابتدای امسال وارد بازار ملک شدند و در تهران آپارتمان خریداری کردند، امروز نه تنها سود نکرده‌اند که به زیان ۵/ ۳درصدی نیز دچار شده‌اند.
البته این میزان زیان براساس قیمت اسمی مسکن محاسبه شده درحالی‌که با احتساب نرخ تورم، افت ارزش واقعی دارایی‌های ملکی، بیشتر از این خواهد بود. هم‌اکنون میانگین قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در شهر تهران ۴ میلیون تومان است و متوسط قیمت کشوری نیز حدود نصف این رقم برآورد می‌شود. مرور بازار مسكن سال۹۳ نشان مي‌دهد: امسال سه ويژگي متفاوت در اين بازار بروز كرده است؛ «كاهش قيمت مسكن»، «افزايش نسبي معاملات» و «افت شديد ساخت‌وساز».
شناسايي اثر تركيبي اين سه رخداد بر بازار سال آينده، مي‌تواند ورودي بهينه از بين ۵ انتخاب پيش‌روي خريداران و سرمايه‌گذاران بازار ملك۹۴ را مشخص كند. در اين باره، تحقيقاتي توسط مركز آموزش روزنامه «دنياي‌اقتصاد» انجام شده است كه نتايج آن تصريح مي‌كند: سال آينده به‌عنوان سال پاياني ركود مسكن، موقعيت حساسي را براي قشر مصرف‌كننده ايجاد مي‌كند كه بايد هزينه-فايده تاخير عمدي يا تصميم قطعي به خريد آپارتمان، به شكل دقيق محاسبه و مبناي اقدام متقاضيان قرار گيرد. در اين تحقيق، بهروز ملكي كارشناس و صاحب‌نظر اقتصاد مسكن استراتژي‌هاي مختلف و مختصات ۵ محل ورودي بازار مسكن۹۴ را بررسي كرده و سپس با تشريح ويژگي‌هاي دوره «اواخر‌ركود»، بهترين گزينه براي دو طيف فعال بازار را معرفي كرده است.
نتايج اين تحقيق كه در قالب لوح فشرده توسط مركز آموزش «دنياي‌اقتصاد» تهيه و منتشر شده است، نشان مي‌دهد: با توجه به اينكه حباب قيمت مسكن كه در اوايل سال۹۲ به بيشترين حجم رسيده بود، در ماه‌هاي گذشته از سال۹۳ تقريبا خالي شد و هم‌اكنون سطح قيمت مسكن به نقطه كف نزديك شده است، در سال آينده نوسانات قيمت به مراتب كمتر از امسال خواهد بود، هرچند انتظار كاهش دوباره قيمت مسكن در سال۹۴ وجود دارد اما وضعيت ثبات، بيشتر انتظار مي‌رود. بخش ديگري از اين تحقيق تاكيد مي‌كند: در سال آينده براي سرمايه‌گذاري در دو حوزه ساخت‌وساز يا خريد ملك بايد نرخ بازدهي ساير بازارها از جمله بازار پول كه هم‌اكنون بيشترين نرخ سود نسبي را به سپرده‌‌گذاران ارائه مي‌دهد، مبناي محاسبه قرار گيرد. پيش‌بيني مي‌شود در سال آينده نيز اين بازار همچنان در صدر باشد.
در اين حالت، بايد رفتار سازنده‌ها و سرمایه گذاران متناسب با نرخ بازدهي مسكن، تنظيم شود. ضمن اینکه در سال ۹۴ چشم‌انداز روشنی برای سود سرمایه‌گذاری در خرید مسکن وجود ندارد. از سوي ديگر، ريسك تاخير بيشتر در خريد مصرفي مسكن در سال۹۴ بالا خواهد بود اما اينكه از بين دو گزينه خريد يا پيش‌خريد، كدام بايد در اولويت انتخاب متقاضيان باشد، بايد چشم‌انداز بلندمدت قيمت‌ها در اين انتخاب لحاظ شود. در لوح فشرده تهيه شده توسط مركز آموزش «دنياي‌اقتصاد»، علاوه‌بر تشريح استراتژي بهينه خريد و سرمايه‌گذاري در بازار مسكن۹۴، تحليل‌هاي رسمي معاون مسكن و مشاور مالي وزير راه‌وشهرسازي نيز درباره آينده قيمت مسكن، بازار آپارتمان‌هاي ارزان‌قيمت و گران‌قيمت و همچنين تاثير سياست‌هاي جديد دولت بر بازار، منعكس شده است.
در آزمون ورودي به بازار مسكن۹۴، آنچه بايد به عنوان شاخص و معيار كليدي، محور انتخاب بهترين معبر قرار بگيرد، «رفتار آتي قيمت» است. چشم‌اندازي كه براي نحوه نوسان قيمت مسكن قابل تصور است، نشان مي‌دهد: اگرچه قيمت اسمي احتمال دارد با افزايش خفيف روبه‌رو شود اما سطح قيمت واقعي –در مقايسه با تورم- براي حداقل نيمه اول۹۴، منفي خواهد بود. به اين ترتيب، سازنده‌ها مي‌توانند در سال آينده مراحل اوليه پروژه‌هاي جديد را آغاز كنند تا بعد از دو سال، همزمان با صعود احتمالي قيمت‌ها، حجم بالاي عرضه بتواند مانع جهش شود.
در سال جاري، منافع مالي پيش‌خريد نيز به مراتب بيشتر از خريد آپارتمان آماده، براي تقاضاي مصرفي خواهد بود. چرا که با توجه به بضاعت مالی، سمت تقاضا، در حالت پیش‌خرید با پرداخت کمتر از نصف بهای آپارتمان، می‌توان صاحب خانه با قیمت مقطوع شد. طی دو سال آینده افزایش احتمالی قیمت، مزیت پیش‌خرید را تقویت می‌کند ضمن اینکه تصویب افزایش وام خرید در سال ۹۴ فرصت استفاده از این تسهیلات را برای پیش‌خریداران محفوظ می‌گذارد اما خریداران آپارتمان‌های آماده در دوران قبل از افزایش وام، جزو محرومان وام مسکن جدید خواهند بود.
با اين حال، آيا مطالعات كارشناسي نيز اين چشم‌انداز را تاييد مي‌كند؟ وضعيت آينده قيمت مسكن را مي‌توان از روي منحني نوسانات ماه‌هاي اخير، برآورد كرد. امسال از یکسو خانوارهای متقاضی مسکن، کماكان در صحنه معاملات حضور داشتند و از سوی دیگر قیمت مسکن در کلان‌شهری همچون تهران که معمولا خیلی سخت و در طول زمان شیب کاهشی به خود می‌گیرد، ماه به ماه کاهش یافت و صورت تقریبا منظمی از افت قیمت آپارتمان را در بازار به نمایش گذاشت. از طرفي خرید و فروش آپارتمان در تهران طی ماه‌های اخیر حدود ۱۰ تا ۱۵درصد به‌طور نسبی افزایش ماهانه پیدا کرد.
امسال به‌طور متوسط بین ۹ تا ۱۲ هزار فقره مبایعه‌نامه در هر ماه در بنگاه‌های مسکن برای متعاملین واحدهای مسکونی ثبت شد. هر چند این حجم معامله در مقایسه با انعقاد ۱۷ تا ۲۰ هزار فقره مبایعه‌نامه در زمان رونق مسکن طی دو سال قبل، به معنای «رکود حال حاضر» است، اما همین حجم فعلی خرید و فروش در مقایسه با دوره‌های رکودی سال‌های گذشته، به مراتب بیشتر است.
درباره تفاوت افت و خیز قیمت مسکن در سال۹۳ نسبت به رکودهاي قبلي، اعداد و ارقام نشان می‌دهد: نوعی نظم نسبی و كم‌سابقه در تخلیه حباب طی ماه‌های اخیر برقرار بوده است. میانگین قیمت مسکن در شهر تهران بهار سال۹۲ به‌عنوان زمان اوج رونق و جهش قیمتی، ۷۱درصد نسبت به مدت مشابه در سال۹۱ افزایش پیدا کرد که بیشترین رشد قیمتی از سال۸۶ تا آن زمان بود اما از تیر سال۹۲ تا کنون، نرخ رشد قیمت مسکن همواره پله‌های نزول را طی کرده است. در حال حاضر نرخ بازدهی سرمایه‌گذاری در بازار مسکن منفی ۵/ ۳درصد برآورد می‌شود به این معنی که آن دسته از افرادی که ابتدای امسال وارد بازار ملک شدند و در تهران آپارتمان خریداری کردند، امروز نه تنها سود نکرده‌اند که به زیان ۵/ ۳درصدی نیز دچار شده‌اند.
البته این میزان زیان براساس قیمت اسمی مسکن محاسبه شده درحالی‌که با احتساب نرخ تورم، افت ارزش واقعی دارایی‌های ملکی، بیشتر از این خواهد بود. هم‌اکنون میانگین قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در شهر تهران ۴ میلیون تومان است و متوسط قیمت کشوری نیز حدود نصف این رقم برآورد می‌شود. مرور بازار مسكن سال۹۳ نشان مي‌دهد: امسال سه ويژگي متفاوت در اين بازار بروز كرده است؛ «كاهش قيمت مسكن»، «افزايش نسبي معاملات» و «افت شديد ساخت‌وساز».
شناسايي اثر تركيبي اين سه رخداد بر بازار سال آينده، مي‌تواند ورودي بهينه از بين ۵ انتخاب پيش‌روي خريداران و سرمايه‌گذاران بازار ملك۹۴ را مشخص كند. در اين باره، تحقيقاتي توسط مركز آموزش روزنامه «دنياي‌اقتصاد» انجام شده است كه نتايج آن تصريح مي‌كند: سال آينده به‌عنوان سال پاياني ركود مسكن، موقعيت حساسي را براي قشر مصرف‌كننده ايجاد مي‌كند كه بايد هزينه-فايده تاخير عمدي يا تصميم قطعي به خريد آپارتمان، به شكل دقيق محاسبه و مبناي اقدام متقاضيان قرار گيرد. در اين تحقيق، بهروز ملكي كارشناس و صاحب‌نظر اقتصاد مسكن استراتژي‌هاي مختلف و مختصات ۵ محل ورودي بازار مسكن۹۴ را بررسي كرده و سپس با تشريح ويژگي‌هاي دوره «اواخر‌ركود»، بهترين گزينه براي دو طيف فعال بازار را معرفي كرده است.
نتايج اين تحقيق كه در قالب لوح فشرده توسط مركز آموزش «دنياي‌اقتصاد» تهيه و منتشر شده است، نشان مي‌دهد: با توجه به اينكه حباب قيمت مسكن كه در اوايل سال۹۲ به بيشترين حجم رسيده بود، در ماه‌هاي گذشته از سال۹۳ تقريبا خالي شد و هم‌اكنون سطح قيمت مسكن به نقطه كف نزديك شده است، در سال آينده نوسانات قيمت به مراتب كمتر از امسال خواهد بود، هرچند انتظار كاهش دوباره قيمت مسكن در سال۹۴ وجود دارد اما وضعيت ثبات، بيشتر انتظار مي‌رود. بخش ديگري از اين تحقيق تاكيد مي‌كند: در سال آينده براي سرمايه‌گذاري در دو حوزه ساخت‌وساز يا خريد ملك بايد نرخ بازدهي ساير بازارها از جمله بازار پول كه هم‌اكنون بيشترين نرخ سود نسبي را به سپرده‌‌گذاران ارائه مي‌دهد، مبناي محاسبه قرار گيرد. پيش‌بيني مي‌شود در سال آينده نيز اين بازار همچنان در صدر باشد.
در اين حالت، بايد رفتار سازنده‌ها و سرمایه گذاران متناسب با نرخ بازدهي مسكن، تنظيم شود. ضمن اینکه در سال ۹۴ چشم‌انداز روشنی برای سود سرمایه‌گذاری در خرید مسکن وجود ندارد. از سوي ديگر، ريسك تاخير بيشتر در خريد مصرفي مسكن در سال۹۴ بالا خواهد بود اما اينكه از بين دو گزينه خريد يا پيش‌خريد، كدام بايد در اولويت انتخاب متقاضيان باشد، بايد چشم‌انداز بلندمدت قيمت‌ها در اين انتخاب لحاظ شود. در لوح فشرده تهيه شده توسط مركز آموزش «دنياي‌اقتصاد»، علاوه‌بر تشريح استراتژي بهينه خريد و سرمايه‌گذاري در بازار مسكن۹۴، تحليل‌هاي رسمي معاون مسكن و مشاور مالي وزير راه‌وشهرسازي نيز درباره آينده قيمت مسكن، بازار آپارتمان‌هاي ارزان‌قيمت و گران‌قيمت و همچنين تاثير سياست‌هاي جديد دولت بر بازار، منعكس شده است.
اخبار ویژه
رهبر انقلاب در دیدار اعضای مجلس خبرگان:
یادآوری/ بازنشر
در پاسخ به رسانههای مدعی اصلاحات بیان شد:
نظرات بینندگان
فیلم و عکس
جدیدترین اخبار پربازدید ها
