غروب ركود در بازار مسكن

به گزارش پایگاه 598 به نقل از قیمت روز ؛ اعلام نرخ رشد 5/1 برابري معاملات مسكن در نيمه اول امسال كه حكايت از «تغييرات مثبت بازار در مقايسه با سال92 دارد»، با واكنش فعالان و تحليلگران بازار مسكن همراه شد.

چند روز پيش دنياي‌ اقتصاد با انتشار آمارهاي جديد سامانه رهگيري معاملات مسكن از افزايش 54 درصدي حجم كل نقل و انتقالات ملكي در شهر تهران در نيمه اول سال93 خبر داد. در اين مدت معاملات خريد به اندازه 88درصد و معاملات اجاره نيز بيش از 30درصد نسبت به نيمه اول سال92 افزايش پيدا كرده است كه در مقايسه با رشد منفي نقل و انتقالات در يك‌سال92، بيانگر تحول شرايط بازار مسكن مي‌تواند باشد.

روز گذشته مشاوران املاك و كارشناسان اقتصاد مسكن، به تشريح دو پيام متفاوت از افزايش حجم معاملات مسكن پرداختند. مشاوران املاك رشد خريد و فروش‌ها را نشانه پايان ركود عنوان مي‌كنند؛ اما كارشناسان اين تغيير را علامتي از نزديك‌شدن به خروجي ركود مي‌دانند.

اين دو برداشت داراي يك نقطه‌مشترك است و نشان مي‌دهد: بازار مسكن تحت‌تاثير شتابي كه در نيمه اول امسال به معاملات وارد شد، فاصله خود را با نقطه شروع رونق كم كرده و هم‌اكنون ركود در اين بازار در حال غروب است.

از ماحصل برداشت‌هاي عوامل بازار و تحليلگران مسكن پيش‌بيني مي‌شود: بازار مسكن به تدريج تا پايان امسال فاز رونق نسبي بگيرد.

در اين ميان دلالان ملك با اشاره به خبرهايي مبني‌بر احتمال كاهش بيشتر قيمت مسكن، مي‌گويند: بعد از خيز معاملاتي بازار در شهريورماه، مجددا بخشي از خريداران قصد دارند براي استفاده از موج جديد نزول قيمت‌ها، در انجام معاملات خود تاخير ايجاد كنند.

ثبات در قيمت مسكن

بهروز ملکی معاون دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی می‌گوید: میانگین قیمت مسکن در شهر تهران طی نیمه نخست سال جاری حدود 4 میلیون و 100 هزار تا 4 میلیون و 150 هزار تومان بوده که نشان‌دهنده عدم تغییر قیمت‌های اسمی نسبت به مدت مشابه سال قبل است. در این میان می‌توانیم با لحاظ تورم عمومی، به این نتیجه برسیم که قیمت واقعی مسکن در نیمه نخست سال جاري -باتوجه به تورم ماهانه در نيمه اول امسال-  حداقل 9 درصد کاهش پیدا کرده است. 

او ادامه می‌دهد: حجم معاملات در سال‌جاری، به‌رغم افزایش شدید معاملات در اردیبهشت ماه، در ساير ماه‌ها کاهشي بود. بازار در خرداد، تیر و مرداد شاهد کاهش حجم معاملات بود، هرچند که انتظار می‌رود با ورود متقاضیان مصرفی به بازار که خرید خود را برای ثبات قیمت‌ها به تاخیر انداخته‌اند، نیمه دوم سال اين روند متوقف شود و با یک نگاه خوش‌بینانه، انتظار رونق نسبی در بازار نیمه دوم سال را داریم. هر چند این سخن به معنای شوک قیمت در نیمه دوم نیست، چرا که با توجه به موجودي بالاي بازار از آپارتمان‌هاي نوساز آماده فروش، در ادامه سال از ثبات نسبی قیمت‌ها برخوردار خواهیم بود و در صورت افزایش قیمت مسکن، نرخ رشد قیمت مسکن به مراتب کمتر از نرخ تورم عمومی خواهد بود. 

این کارشناس بازار مسکن تاکید می‌کند: قیمت مسکن را عوامل متنوع و درون و برون بخشی، تعیین می‌کنند، اما تحلیل بازار و در نظر گرفتن متغیرهای بازار مسکن، نشان می‌دهد که نباید افزایشی در قیمت‌ها داشته باشیم، مگر آنکه متغیر جديدي وارد بازار شود که ما در حال حاضر از آن مطلع نیستیم؛ اما با همین وضعیت عرضه و تقاضا، منطق اقتصادی حکم می‌کند که قیمت‌ مسکن، از ثبات نسبی برخوردار باشد.

كاهش قيمت بر اجاره‌بها اثر گذاشت

درباره پيام «افزايش 54درصدي حجم معاملات مسكن در نيمه اول امسال» رئیس اتحادیه مشاوران املاک نيز اعلام كرد: حجم معاملات در نيمه اول امسال، نسبت به مدت مشابه سال گذشته، افزایش قابل‌توجهی داشته است. کل قراردادهای مبایعه‌نامه در 18 روز نخست شهریور، 10 هزار و 447 مورد مبایعه نامه بوده که این میزان در 18 روز شهریور ماه سال 92 معادل 5 هزار و 750 قرارداد بوده که تقریبا به طور نسبی تعداد مبایعه‌نامه‌ها، دو برابر شده است. 

همچنین در 18 روز نخست شهریور 93 تعداد 12 هزار و 243 مورد اجاره نامه تنظیم شده که این مورد در سال 92 معادل 10 هزار و 127 اجاره‌نامه بوده که در مجموع بیش از 2000 اجاره نامه در شهر تهران بیش از سال گذشته، تنظیم شده است. در مجموع در شهر تهران در 18 روز نخست شهریور سال 93 تعداد 23 هزار و 749 قرارداد بسته شده که در زمان مشابه سال 92، این رقم 16 هزار و 770 قرارداد بوده است.

حسام عقبايي با ارزیابی بازار مسکن در شش ماه نخست سال 93 می‌گوید: بازار آرامی را در حوزه مسکن شاهد بوده‌ایم. نابسامانی و ناآرامی در این بازار نبود. ثبات قیمت‌ها در طول تابستان، حفظ شد و شاهد افزایش افسارگسیخته‌ای در حوزه قیمت مسکن نبودیم. اما در بخش اجاره، به‌دلیل همین ثبات قیمت‌ها، تعداد مستاجرانی که قراردادهایشان تمدید شد، افزایش یافت و آنهایی که مبلغ قراردادهایشان تغییر کرد به میزانی نبود که قابل پیش‌بینی نباشد. 

وی در عين حال پیش‌بینی می‌کند روند آرام قیمت‌‌ها در نیمه دوم سال نیز ادامه داشته باشد و این روند سبب رونق بازار مسکن شود.

او که در ابتدای تابستان پیش‌بینی کرده بود مبالغ اجاره به طور میانگین 15 درصد نسبت به سال گذشته افزایش پیدا می‌کند، می‌گوید: قیمت‌ها چندان افزایشی نداشت. در برخی مناطق هیچ‌گونه افزایش قیمتی وجود نداشت و این به دلیل ثبات قیمت مسکن بود. معمولا افزایش قیمت مسکن در اجاره‌بها تاثیر می‌گذارد و در حالی که ما در این بخش، افزایشی نداشتیم طبیعی است که در بازار اجاره نیز همین روند، حاکم باشد. 

عقبایی بر اساس آمار اعلام شده، این‌گونه پیش‌بینی می‌کند که بازار مسکن مسیر عبور از رکود را در پیش گرفته است و در شش ماه دوم، امید است که از رکود خارج شود. او با اشاره به آمارهای کشوری در زمینه قراردادهای مسکن می‌گوید: در 18 روز نخست شهریور 93 معادل 114 هزار و 579 قرارداد اجاره آپارتمان بسته شد که قراردادهای اجاره در زمان مشابه سال گذشته به اندازه 94 هزار و 449 قرارداد بود. 

همچنین در بخش خرید و فروش مسکن نيز بر اساس آمار انجام شده در 18 روز نخست سال 93 بيش از65 هزار قرارداد تنظیم شده که در زمان مشابه سال 92 اين حجم برابر 50 هزار و 862 مورد بوده است.  همچنین عقبایی به رشد قراردادهای اجاره در سال 93 اشاره می‌کند و می‌گوید: در 18 روز نخست شهریور ماه، 44 هزار و 139 قرارداد اجاره بسته شده که در مدت مشابه سال 92، این میزان 38 هزار و 994 مورد بوده است.

عقبایی با مقایسه کل قراردادهای شهریور ماه سال 93، که شامل قرارداد اجاره، فروش، پیش‌فروش و... می‌شود، نسبت به وضعیت مشابه سال 92 می‌گوید: بازار مسکن، رشد خوبی نسبت به گذشته داشته است، همچنین با توجه به کل قراردادهای اردیبهشت، خرداد، تیر و مرداد که سیر کاهشی معاملات را داشتیم و مقایسه آن با شهریور ماه می‌توانیم بگوییم رونق به بازار بازگشته است.

انتظار كاهش بيشتر قيمت

با وجود آنکه تحلیلگران بازار مسکن پیش‌بینی می‌کنند آرامش و رکود طولانی این بازار رو به رونق می‌رود اما فعالان این بازار چندان به این تحلیل امیدوار نیستند. بررسی‌‌های میدانی نشان می‌دهد همچنان خریداران از توان مالی مناسبی برای خرید خانه برخوردار نیستند و بیشترین خرید و فروش شامل خانه‌های کوچکی می‌شود که بین 150 تا 220 میلیون قیمت دارند.  آپارتمان‌هایی که بیش از نیمی از قیمتشان را می‌توان با وام و رهن تأمین کرد. 

دلالان بازار مسکن، در تحلیل 6 ماه نخست سال می‌گویند: رونق بازار در اردیبهشت‌ماه نسبت به پنج ماه دیگر بیشتر بود؛ هر چند در ايام شهریور ماه نیز، ما با رونق بازار روبه‌رو بودیم اما پس از انتشار اخباری در رسانه‌های کثیرالانتشار مبنی بر احتمال کاهش قیمت مسکن، دوباره بازار راکد شد و خریداران منتظرند پس از کاهش دوباره مسکن، با پولی که دارند، املاک مناسب‌تری خریداری کنند. 

بيشتر مشاوران املاک در شرق تهران با نارضايتي از حجم معاملات معتقدند: بازار مسکن در رکود عجیبی به سر می‌برد و حتی فصل پررونق تابستان نیز نتوانسته تعداد معاملات آنها را آنچنان تغییر دهد. 

بر اساس بررسی‌های میدانی ما مناطق مختلف تهران، بازار متفاوتی را تجربه کرده‌اند؛ هر چند این موضوع که به طور کلی بازار در آرامش و سکون بوده، توافق نسبی وجود دارد اما برخی رضایت بیشتری از وضعیت فعلی بازار دارند.