تحلیل استراتژیهای محور مقاومت و غرب در تنشهای منطقهای؛
عباس آخوندی از همان روز اول وزارتش، با این استدلال که در حال حاضر، در بازار مسکن پدیده «مازادعرضه» وجود دارد و به اندازه کافی آپارتمان نوساز فروش‌نرفته، -که مالکانش در انتظار مشتری هستند- موجود است، «تامین مالی» مسکن را بر «ساخت‌وساز» مسکن ترجیح داد.
به گزارش پایگاه 598 ؛ به نقل از اقتصاد آنلاین
با این میزان مازاد عرضه ادعایی باید بگوییم اکنون مشکل تأمین مسکن حل شده است و از این حیث باید آسوده خاطر باشیم. پس چرا هنوز تعداد مسکن با تعداد خانوار برابر نیست؟ آیا واحدهای خالی موجود در شهر تهران یا شهرهای بزرگ دیگر به دلیل عرضه زیاد خالی مانده‌اند؟ یا خالی ماندن این واحدها موقت (مانند جابجایی ساکنان) و یا به دلیل عدم تمایل به فروش آن‌ها از سوی صاحبان آن است (منزل دوم، انتظار برای افزایش قیمت و...) و تعدادی نیز در انتظار مشتری هستند. تعداد این واحدهای در انتظار مشتری نسبت به گذشته بیشتر نشده است اما خریداری پیدا نیست.
بهتر است بگوییم در بازار مسکن نه با مازاد عرضه که با کمبود تقاضا به دلیل کاهش قدرت خرید مشتریان مواجهیم. بر این اساس است که سیاست وزارت مسکن بر «تقویت قدرت خرید دهک‌های میان درآمد متقاضی مسکن» تاکید دارد. اما آیا واقعا برنامه وزارت‌خانه این کارکرد را دارد؟ یک محاسبه سر انگشتی می‌گوید برای خرید یک واحد مسکونی کوچک در منطقه پایین شهر(و نه متوسط) به حداقل 200میلیون تومان نیاز است. اگر قرار باشد 50%از این مبلغ (100میلیون تومان) توسط بانک‌ها با سود 20%(که بعید است) و دوره باز پرداخت 15 ساله تأمین شود مبلغ هر قسط ماهانه بیش از یک میلیون و هفت صد و پنجاه هزار تومان خواهد بود. حال سوال این است چه کسانی توان پرداخت این قسط رادارند؟ ساکنین مناطق پایین تر از متوسط؟ جامعه کارگری، کارمندان دولت و سازمان‌ها و بسیاری دیگر در شرایط عادی توان پرداخت این اقساط را ندارند. پس چه کسی از این سیاست استقبال می‌کند؟ ساکنان مناطق متوسط به بالا که با این اقدام دولت امکان خرید آپارتمانی در مناطق متوسط و یا پایین شهر (واحد دوم) برای آن‌ها فراهم میشود و بخشی از قسط تسهیلات خرید نیز از طریق اجاره دادن واحد خریداری شده مستهلک میشود. بنابراین صاحبان مسکن فعلی صاحب خانه دوم می‌شوند و مستاجران فعلی باتوجه به «تحریک تقاضا» و افزایش قیمت حاصل از آن از خرید خانه دورتر. این امر شکاف فقیر-غنی را در جامعه بیشتر می‌کند و مشکلات خود را دارد. البته ذی‌نفعان و حامیان اصلی این سیاست بساز بفروش‌ها و سرمایه‌گذاران صنعت ساختمان هستند.
نگاهی به وضعیت وام مسکن و اوراق مسکن در چند ماه اخیر نیز هشداری در تایید این مدعاست. سیاست وزارت مسکن و بانک مرکزی منجر به افزایش بیش از صد درصدی هزینه دریافت وام مسکن شده است.
حال راهکار چیست؟
باید بپرسیم دنبال راه حل برای چه هستیم تحریک بازار مسکن و خروج از رکود یا خانه دار کردن مردم. بدیهی است پاسخ به سوالی که درست تعریف نشده است می‌تواند ما را به مسیری اشتباه هدایت کند.
وزارت مسکن و بانک مرکزی در دوره قبل بر این عقیده بودند که وام خرید مسکن باعث افزایش نقدینگی در بازار مسکن و در نتیجه تحریک قیمت‌ها میشود. لذا برای تامین مالی خریداران، به مکانیزم پرداخت «وام ساخت قابل انتقال» به جای«پرداخت تسهیلات خرید» روی آوردند؛ بر اساس این روش، بانک تسهیلات را به سازندگان می‌دهد و بعد از تکمیل ساختمان، 80درصد مبلغ تسهیلات به خریدار مسکن منتقل میشود. در این حالت؛ تسهیلات، مشروط به ساخته شدن یک واحد جدید، در اختیار متقاضیان قرار می‌گیرد و در واقع، متناسب با پرداخت تسهیلات، عرضه مسکن نیز زیاد میشود و تعادل عرضه و تقاضا حفظ میشود. اما ظاهراً این تسهیلات کافی نیست و جذابیت لازم برای خریداران را ایجاد نکرده است. برای بهبود آن می‌توان وام ساخت را افزایش داد،100 در صد آن را به خریدار منتقل کرد و حتی برای انتقال از سازنده به خریدار دوره استراحت 1-3 ماهه در نظر گرفت. یا می‌توان وام خرید در محدوده فعلی را مکمل وام ساخت کرد، به صورتی که خریداران برای واحدهایی که وام ساخت دارند هم بتوانند وام خرید بگیرند.
راهکار دیگر محدود کردن تسهیلات (حداقل در کوتاه مدت) یا ارائه مشوق‌هایی به خانه اولی‌هاست. منطقی وعادلانه نیست تسهیلات محدود دولتی چندین بار به افراد پرداخت شود.
موضوع دیگر استفاده از ظرفیت سایر بانک‌ها در کنار بانک مسکن است. این بانک‌ها می‌توانند با استفاده از مکانیزم عرضه و تقاضا و با شرایطی متفاوت با وام مسکن دولتی، تسهیلات لازم جهت تبدیل به احسن کردن خانه مالکان فعلی و یا تأمین پروژه‌های ساختمانی را برعهده بگیرند تا چرخه صنعت ساختمان تکمیل گردد.
اما راه حل نهایی مطمئناً کاهش تورم (که منجر به کاهش میزان بازپرداخت و مبلغ اقساط وام میشود) و افزایش قدرت خرید واقعی طبقه متوسط (که امکان پس‌انداز و نیز پرداخت اقساط را فراهم می‌سازد) است.
با این میزان مازاد عرضه ادعایی باید بگوییم اکنون مشکل تأمین مسکن حل شده است و از این حیث باید آسوده خاطر باشیم. پس چرا هنوز تعداد مسکن با تعداد خانوار برابر نیست؟ آیا واحدهای خالی موجود در شهر تهران یا شهرهای بزرگ دیگر به دلیل عرضه زیاد خالی مانده‌اند؟ یا خالی ماندن این واحدها موقت (مانند جابجایی ساکنان) و یا به دلیل عدم تمایل به فروش آن‌ها از سوی صاحبان آن است (منزل دوم، انتظار برای افزایش قیمت و...) و تعدادی نیز در انتظار مشتری هستند. تعداد این واحدهای در انتظار مشتری نسبت به گذشته بیشتر نشده است اما خریداری پیدا نیست.
بهتر است بگوییم در بازار مسکن نه با مازاد عرضه که با کمبود تقاضا به دلیل کاهش قدرت خرید مشتریان مواجهیم. بر این اساس است که سیاست وزارت مسکن بر «تقویت قدرت خرید دهک‌های میان درآمد متقاضی مسکن» تاکید دارد. اما آیا واقعا برنامه وزارت‌خانه این کارکرد را دارد؟ یک محاسبه سر انگشتی می‌گوید برای خرید یک واحد مسکونی کوچک در منطقه پایین شهر(و نه متوسط) به حداقل 200میلیون تومان نیاز است. اگر قرار باشد 50%از این مبلغ (100میلیون تومان) توسط بانک‌ها با سود 20%(که بعید است) و دوره باز پرداخت 15 ساله تأمین شود مبلغ هر قسط ماهانه بیش از یک میلیون و هفت صد و پنجاه هزار تومان خواهد بود. حال سوال این است چه کسانی توان پرداخت این قسط رادارند؟ ساکنین مناطق پایین تر از متوسط؟ جامعه کارگری، کارمندان دولت و سازمان‌ها و بسیاری دیگر در شرایط عادی توان پرداخت این اقساط را ندارند. پس چه کسی از این سیاست استقبال می‌کند؟ ساکنان مناطق متوسط به بالا که با این اقدام دولت امکان خرید آپارتمانی در مناطق متوسط و یا پایین شهر (واحد دوم) برای آن‌ها فراهم میشود و بخشی از قسط تسهیلات خرید نیز از طریق اجاره دادن واحد خریداری شده مستهلک میشود. بنابراین صاحبان مسکن فعلی صاحب خانه دوم می‌شوند و مستاجران فعلی باتوجه به «تحریک تقاضا» و افزایش قیمت حاصل از آن از خرید خانه دورتر. این امر شکاف فقیر-غنی را در جامعه بیشتر می‌کند و مشکلات خود را دارد. البته ذی‌نفعان و حامیان اصلی این سیاست بساز بفروش‌ها و سرمایه‌گذاران صنعت ساختمان هستند.
نگاهی به وضعیت وام مسکن و اوراق مسکن در چند ماه اخیر نیز هشداری در تایید این مدعاست. سیاست وزارت مسکن و بانک مرکزی منجر به افزایش بیش از صد درصدی هزینه دریافت وام مسکن شده است.
حال راهکار چیست؟
باید بپرسیم دنبال راه حل برای چه هستیم تحریک بازار مسکن و خروج از رکود یا خانه دار کردن مردم. بدیهی است پاسخ به سوالی که درست تعریف نشده است می‌تواند ما را به مسیری اشتباه هدایت کند.
وزارت مسکن و بانک مرکزی در دوره قبل بر این عقیده بودند که وام خرید مسکن باعث افزایش نقدینگی در بازار مسکن و در نتیجه تحریک قیمت‌ها میشود. لذا برای تامین مالی خریداران، به مکانیزم پرداخت «وام ساخت قابل انتقال» به جای«پرداخت تسهیلات خرید» روی آوردند؛ بر اساس این روش، بانک تسهیلات را به سازندگان می‌دهد و بعد از تکمیل ساختمان، 80درصد مبلغ تسهیلات به خریدار مسکن منتقل میشود. در این حالت؛ تسهیلات، مشروط به ساخته شدن یک واحد جدید، در اختیار متقاضیان قرار می‌گیرد و در واقع، متناسب با پرداخت تسهیلات، عرضه مسکن نیز زیاد میشود و تعادل عرضه و تقاضا حفظ میشود. اما ظاهراً این تسهیلات کافی نیست و جذابیت لازم برای خریداران را ایجاد نکرده است. برای بهبود آن می‌توان وام ساخت را افزایش داد،100 در صد آن را به خریدار منتقل کرد و حتی برای انتقال از سازنده به خریدار دوره استراحت 1-3 ماهه در نظر گرفت. یا می‌توان وام خرید در محدوده فعلی را مکمل وام ساخت کرد، به صورتی که خریداران برای واحدهایی که وام ساخت دارند هم بتوانند وام خرید بگیرند.
راهکار دیگر محدود کردن تسهیلات (حداقل در کوتاه مدت) یا ارائه مشوق‌هایی به خانه اولی‌هاست. منطقی وعادلانه نیست تسهیلات محدود دولتی چندین بار به افراد پرداخت شود.
موضوع دیگر استفاده از ظرفیت سایر بانک‌ها در کنار بانک مسکن است. این بانک‌ها می‌توانند با استفاده از مکانیزم عرضه و تقاضا و با شرایطی متفاوت با وام مسکن دولتی، تسهیلات لازم جهت تبدیل به احسن کردن خانه مالکان فعلی و یا تأمین پروژه‌های ساختمانی را برعهده بگیرند تا چرخه صنعت ساختمان تکمیل گردد.
اما راه حل نهایی مطمئناً کاهش تورم (که منجر به کاهش میزان بازپرداخت و مبلغ اقساط وام میشود) و افزایش قدرت خرید واقعی طبقه متوسط (که امکان پس‌انداز و نیز پرداخت اقساط را فراهم می‌سازد) است.
اخبار ویژه
رهبر انقلاب در دیدار اعضای مجلس خبرگان:
یادآوری/ بازنشر
در پاسخ به رسانههای مدعی اصلاحات بیان شد:
نظرات بینندگان
فیلم و عکس
جدیدترین اخبار پربازدید ها
