بررسی نیاز فعلی به ساخت مسکن در کشور:
در حال حاضر بیش از ۱۲ میلیون دختر و پسر در سن ازدواج قرار دارند و طی ۱۰ سال آینده ۱۶ میلیون نفر دیگر به این تعداد اضافه خواهد شد که نیازمند ۱۴ میلیون واحد مسکونی جدیدالاحداث می‌باشند و همچنین حداقل ۲ میلیون واحد مسکونی ناپایدار در بافت‌های فرسوده شهری کشور وجود دارد که این تعداد در ۱۰ سال آینده به ۶ میلیون واحد مسکونی می‌رسند.
سرویس اقتصادی پایگاه 598 - افشین پروین پور/ آنچه از سرشماری سال‌های ۱۳۵۵ تا ۱۳۹۰ قابل‌مشاهده است این است که طی بازه زمانی ۱۳۹۰ ـ ۱۳۵۵ بیش از 7/14 میلیون واحد مسکونی به موجودی مسکن اضافه شده است در حالی که تنها ۸ میلیون خانوار جدید دارای مسکن ملکی شده‌اند. این مسئله بدان معناست که تنها ۵۴ درصد از تقاضای مسکن طی ۳۵ سال گذشته «تقاضای مصرفی» بوده است و ۴۶ درصد از تقاضای مسکن را «تقاضای سرمایه‌ای» پوشش داده است.
اهمیت موضوع در بازه زمانی ۹۰ ـ ۱۳۸۵ دو چندان می‌شود. در این بازه زمانی ۴, ۲ میلیون واحد مسکونی ـ بدون احتساب خانه‌های خالی از سکنه ـ به موجودی مسکن اضافه شده در حالی که ۱٫۳ میلیون خانوار جدید دارای مسکن ملکی شده‌اند. این بدان معنا است که طی فاصله زمانی دو سرشماری گذشته نزدیک به ۷۰ درصد از تقاضای مسکن موجود به «تقاضای سرمایه‌ای» اختصاص یافته است.
تقاضای مصرفی و سرمایه‌ای
«تقاضای مصرفی» تقاضایی است که جهت تأمین نیاز خود و مصرف کالای مورد نظر (کالای مصرفی) یا خدمات مذکور، در بازار حضور پیدا کرده و نیاز خود را برطرف می‌کند. در مقابل، تقاضای سرمایه‌ای تقاضایی است که بدون در نظر گرفتن نوع کالای مربوطه (اعم از مصرفی، واسطه‌ای و سرمایه‌ای) برای کسب سود هرچه بیشتر و درآمدزایی در بازار مربوطه حضور پیدا می‌کند.
بررسی نیاز فعلی به ساخت مسکن در کشور
در حال حاضر بیش از ۱۲ میلیون دختر و پسر در سن ازدواج قرار دارند و طی ۱۰ سال آینده ۱۶ میلیون نفر دیگر به این تعداد اضافه خواهد شد که نیازمند ۱۴ میلیون واحد مسکونی جدیدالاحداث می‌باشند و همچنین حداقل ۲ میلیون واحد مسکونی ناپایدار در بافت‌های فرسوده شهری کشور وجود دارد که این تعداد در ۱۰ سال آینده به ۶ میلیون واحد مسکونی می‌رسند بنابراین ضروری است ۲۰ میلیون واحد مسکونی شهری در طی ۱۰ سال آینده و به طور متوسط سالیانه ۲ میلیون واحد مسکونی جدید ساخته شود تا بتوان به تعادل نسبی در عرضه و تقاضا در بازار مسکن دست پیدا کرد.
مسکن، عامل اصلی فقر اقتصادی خانوار در کشور
پرواضح است که با روند کنونی در بازار مسکن به سمت هرچه نامتعادل‌تر شدن پیش می‌رویم. بدین معنی که در مسیر فعلی هرچقدر هم مسکن که ساخته شود، نیازمندان واقعی این کالای بدون جایگزین، کمتر صاحب آن می‌شوند. در عوض، سرمایه‌داران و سوداگران مسکن (تقاضاهای سرمایه‌ای)، سهم بیشتری از بازار را نصیب خود می‌کنند. نتیجهٔ این عملکرد بازار مسکن، تولید «فقیر و فقر» در کل اقتصاد است.
همان‌طور که می‌دانیم، فقر اقتصادی خانوار طبق تعریف، عدم توانایی در تأمین نیازهای اساسی با توجه به درآمد است یعنی اگر خانواری نتوانست با درآمد خود نیازهای اساسی خود را تأمین کند، فقیر محسوب می‌شود. از آنجائی که مسکن بزرگ‌ترین سهم را در سبد هزینهٔ خانوار دارد برای ریشه‌کن کردن فقر اقتصادی باید از تأمین مسکن شروع کرد. طبق اصل 31 قانون اساسی، تأمین «مسکن متناسب با نیاز» باید توسط دولت انجام شود؛ این مسکن متناسب با نیاز طبق اصول سیاست‌گذاری مسکن تعریف دقیقی دارد که عبارت از رعایت شاخص‌های «فنی و سازه‌ای»، «معماری و شهرسازی» و «اقتصادی» است.
در حوزهٔ اقتصادی باید شاخص «سهم هزینهٔ مسکن در سبد هزینهٔ خانوار» از استاندارد جهانی آن یعنی 15 الی 20 درصد بالاتر نرود. همچنین شاخص «هزینهٔ دسترسی به مسکن» (که طبق تعریف عبارت است از جمع میزان کل درآمد چندسالهٔ یک خانوار (با درآمد متوسط) برای خرید یک مسکن با قیمت متوسط) نباید از 5 بالاتر برود. اگر این شاخص‌ها از حد استاندارد خود بالاتر بروند، نتیجه این می‌شود که بسیاری از نیازمندان مسکن توانائی خود را برای خرید آن از دست می‌دهند؛ یعنی در حالی که نیازمند مسکن هستند ولی توانائی اقتصادی برای خرید آن را ندارند. این همان منشأ اصلی فقر اقتصادی خانوار در کشور است.
در حال حاضر متوسط سهم هزینهٔ مسکن در سبد هزینهٔ خانوار در کشور به بیش از 35 درصد می‌رسد. این سهم در کلان‌شهرها به 50 درصد و در دهک‌های پائین درآمدی در کلان‌شهرها به 70 تا 100 درصد شغل ثابت سرپرست خانوار بالغ می‌شود. شاخص هزینهٔ دسترسی به مسکن نیز طبق برآوردها از عدد 12 گذشته است؛ بنابراین تعجبی ندارد که به دلیل عدم وجود سیاست‌گذاری صحیح در بازار مسکن و افزایش قیمت بی‌رویهٔ آن، سهم تقاضای مصرفی (که عمدتاً شامل اقشار متوسط و کم‌درآمد هستند) در بازار کم شده و سهم تقاضای سرمایه‌ای (که عمدتاً شامل دهک‌های بالا درآمدی می‌شوند) افزایش می‌یابد.
لزوم اعمال سیاست‌های تنظیم‌گر (سیاست‌های مالیاتی) در کنار سیاست افزایش عرضه (ساخت مسکن)
در بسیاری از کشورهای جهان، این اصل توسط حاکمیت به‌صورت جدی رعایت می‌شود که «تا وقتی همه صاحب یک واحد مسکونی نیستند، کسی حق ندارد دو واحد مسکونی در اختیار داشته باشد». سامانه‌های اطلاعاتی و ابزارهای مالیاتی، ابزارهای قدرتمندی هستند که در اختیار دولت‌ها قرار گرفته و در جهت تنظیم بازار مسکن عمل می‌کنند. اگر کسی احتکار مسکن انجام دهد گاهی به‌صورت روزانه مشمول مالیات می‌شود.
اگر کسی بیش از یک واحد مسکونی را تصاحب کند باز هم توسط سامانه‌های اطلاعاتی شناسایی شده و با ابزارهای مالیاتی جریمه می‌شود. در واقع ابزارهای مالیاتی چنان عمل می‌کنند که کسی توانائی تخریب و نامتعادل کردن بازار مسکن از طریق احتکار، مالکیت بیش از چند واحد مسکونی و خرید و فروش‌های کاذب و غیرضروری را نداشته باشد؛
اما متأسفانه در کشور ما تابه‌حال سیاست‌گذاران مسکن از هیچ‌کدام از ابزارهای موجود در جهت تنظیم بازار مسکن و تعادل بخشی به آن استفاده نکرده‌اند. برای مثال اگر در سال‌های 85 تا 90 تعداد چهار میلیون و دویست هزار واحد مسکونی ساخته شده ولی یک میلیون و سیصد هزار خانوار جدید صاحب مسکن شده‌اند، این نشان می‌دهد که دو میلیون و نهصد هزار واحد مسکونی در اختیار سوداگران بخش مسکن قرار دارد و در نتیجه حجم بالائی از سوداگری (فعالیت تقاضاهای سرمایه‌ای) در بازار مسکن فعال است که می‌توان با استفاده از به‌کارگیری سیستم اطلاعاتی و ابزار مالیاتی از بروز و ظهور این پدیدهٔ مخرب جلوگیری کرد.
اهمیت موضوع در بازه زمانی ۹۰ ـ ۱۳۸۵ دو چندان می‌شود. در این بازه زمانی ۴, ۲ میلیون واحد مسکونی ـ بدون احتساب خانه‌های خالی از سکنه ـ به موجودی مسکن اضافه شده در حالی که ۱٫۳ میلیون خانوار جدید دارای مسکن ملکی شده‌اند. این بدان معنا است که طی فاصله زمانی دو سرشماری گذشته نزدیک به ۷۰ درصد از تقاضای مسکن موجود به «تقاضای سرمایه‌ای» اختصاص یافته است.
«تقاضای مصرفی» تقاضایی است که جهت تأمین نیاز خود و مصرف کالای مورد نظر (کالای مصرفی) یا خدمات مذکور، در بازار حضور پیدا کرده و نیاز خود را برطرف می‌کند. در مقابل، تقاضای سرمایه‌ای تقاضایی است که بدون در نظر گرفتن نوع کالای مربوطه (اعم از مصرفی، واسطه‌ای و سرمایه‌ای) برای کسب سود هرچه بیشتر و درآمدزایی در بازار مربوطه حضور پیدا می‌کند.
بررسی نیاز فعلی به ساخت مسکن در کشور
در حال حاضر بیش از ۱۲ میلیون دختر و پسر در سن ازدواج قرار دارند و طی ۱۰ سال آینده ۱۶ میلیون نفر دیگر به این تعداد اضافه خواهد شد که نیازمند ۱۴ میلیون واحد مسکونی جدیدالاحداث می‌باشند و همچنین حداقل ۲ میلیون واحد مسکونی ناپایدار در بافت‌های فرسوده شهری کشور وجود دارد که این تعداد در ۱۰ سال آینده به ۶ میلیون واحد مسکونی می‌رسند بنابراین ضروری است ۲۰ میلیون واحد مسکونی شهری در طی ۱۰ سال آینده و به طور متوسط سالیانه ۲ میلیون واحد مسکونی جدید ساخته شود تا بتوان به تعادل نسبی در عرضه و تقاضا در بازار مسکن دست پیدا کرد.
مسکن، عامل اصلی فقر اقتصادی خانوار در کشور
پرواضح است که با روند کنونی در بازار مسکن به سمت هرچه نامتعادل‌تر شدن پیش می‌رویم. بدین معنی که در مسیر فعلی هرچقدر هم مسکن که ساخته شود، نیازمندان واقعی این کالای بدون جایگزین، کمتر صاحب آن می‌شوند. در عوض، سرمایه‌داران و سوداگران مسکن (تقاضاهای سرمایه‌ای)، سهم بیشتری از بازار را نصیب خود می‌کنند. نتیجهٔ این عملکرد بازار مسکن، تولید «فقیر و فقر» در کل اقتصاد است.
همان‌طور که می‌دانیم، فقر اقتصادی خانوار طبق تعریف، عدم توانایی در تأمین نیازهای اساسی با توجه به درآمد است یعنی اگر خانواری نتوانست با درآمد خود نیازهای اساسی خود را تأمین کند، فقیر محسوب می‌شود. از آنجائی که مسکن بزرگ‌ترین سهم را در سبد هزینهٔ خانوار دارد برای ریشه‌کن کردن فقر اقتصادی باید از تأمین مسکن شروع کرد. طبق اصل 31 قانون اساسی، تأمین «مسکن متناسب با نیاز» باید توسط دولت انجام شود؛ این مسکن متناسب با نیاز طبق اصول سیاست‌گذاری مسکن تعریف دقیقی دارد که عبارت از رعایت شاخص‌های «فنی و سازه‌ای»، «معماری و شهرسازی» و «اقتصادی» است.
در حوزهٔ اقتصادی باید شاخص «سهم هزینهٔ مسکن در سبد هزینهٔ خانوار» از استاندارد جهانی آن یعنی 15 الی 20 درصد بالاتر نرود. همچنین شاخص «هزینهٔ دسترسی به مسکن» (که طبق تعریف عبارت است از جمع میزان کل درآمد چندسالهٔ یک خانوار (با درآمد متوسط) برای خرید یک مسکن با قیمت متوسط) نباید از 5 بالاتر برود. اگر این شاخص‌ها از حد استاندارد خود بالاتر بروند، نتیجه این می‌شود که بسیاری از نیازمندان مسکن توانائی خود را برای خرید آن از دست می‌دهند؛ یعنی در حالی که نیازمند مسکن هستند ولی توانائی اقتصادی برای خرید آن را ندارند. این همان منشأ اصلی فقر اقتصادی خانوار در کشور است.
در حال حاضر متوسط سهم هزینهٔ مسکن در سبد هزینهٔ خانوار در کشور به بیش از 35 درصد می‌رسد. این سهم در کلان‌شهرها به 50 درصد و در دهک‌های پائین درآمدی در کلان‌شهرها به 70 تا 100 درصد شغل ثابت سرپرست خانوار بالغ می‌شود. شاخص هزینهٔ دسترسی به مسکن نیز طبق برآوردها از عدد 12 گذشته است؛ بنابراین تعجبی ندارد که به دلیل عدم وجود سیاست‌گذاری صحیح در بازار مسکن و افزایش قیمت بی‌رویهٔ آن، سهم تقاضای مصرفی (که عمدتاً شامل اقشار متوسط و کم‌درآمد هستند) در بازار کم شده و سهم تقاضای سرمایه‌ای (که عمدتاً شامل دهک‌های بالا درآمدی می‌شوند) افزایش می‌یابد.
لزوم اعمال سیاست‌های تنظیم‌گر (سیاست‌های مالیاتی) در کنار سیاست افزایش عرضه (ساخت مسکن)
در بسیاری از کشورهای جهان، این اصل توسط حاکمیت به‌صورت جدی رعایت می‌شود که «تا وقتی همه صاحب یک واحد مسکونی نیستند، کسی حق ندارد دو واحد مسکونی در اختیار داشته باشد». سامانه‌های اطلاعاتی و ابزارهای مالیاتی، ابزارهای قدرتمندی هستند که در اختیار دولت‌ها قرار گرفته و در جهت تنظیم بازار مسکن عمل می‌کنند. اگر کسی احتکار مسکن انجام دهد گاهی به‌صورت روزانه مشمول مالیات می‌شود.
اگر کسی بیش از یک واحد مسکونی را تصاحب کند باز هم توسط سامانه‌های اطلاعاتی شناسایی شده و با ابزارهای مالیاتی جریمه می‌شود. در واقع ابزارهای مالیاتی چنان عمل می‌کنند که کسی توانائی تخریب و نامتعادل کردن بازار مسکن از طریق احتکار، مالکیت بیش از چند واحد مسکونی و خرید و فروش‌های کاذب و غیرضروری را نداشته باشد؛
اما متأسفانه در کشور ما تابه‌حال سیاست‌گذاران مسکن از هیچ‌کدام از ابزارهای موجود در جهت تنظیم بازار مسکن و تعادل بخشی به آن استفاده نکرده‌اند. برای مثال اگر در سال‌های 85 تا 90 تعداد چهار میلیون و دویست هزار واحد مسکونی ساخته شده ولی یک میلیون و سیصد هزار خانوار جدید صاحب مسکن شده‌اند، این نشان می‌دهد که دو میلیون و نهصد هزار واحد مسکونی در اختیار سوداگران بخش مسکن قرار دارد و در نتیجه حجم بالائی از سوداگری (فعالیت تقاضاهای سرمایه‌ای) در بازار مسکن فعال است که می‌توان با استفاده از به‌کارگیری سیستم اطلاعاتی و ابزار مالیاتی از بروز و ظهور این پدیدهٔ مخرب جلوگیری کرد.
اخبار ویژه
قربانی کردن قانون به نفع فرد!
شایعه دیدار ایلان ماسک با سفیر ایران:
نظرات بینندگان
جدیدترین اخبار پربازدید ها
