دلیلی برای افزایش اجاره‌ها وجود ندارد

به گزارش پایگاه 598، مشروح مصاحبه با حسام عقبایی، رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران در جریان بازدید وی از خبرگزاری «نسیم» به شرح زیر است:

«نسیم»: وضعیت بازار مسکن در سه ماه ابتدایی سال و همچنین پیش‌بینی شما از بارا خرید و فروش و اجاره در سال جاری چگونه است؟

قبل از بررسی وضعیت مسکن در سال جاری ابتدا توضیحاتی در خصوص بازار مسکن در قبل از ورود به سال 93 عنوان کنم. در سال 91 شاهد یک جهش نامتعارف و رشد نابجای قیمت مسکن بودیم که همین امر موجب رکود تورمی در سال 92 شد. با وجود اینکه انتخابات ریاست جمهوری در سال 92 بود و پیش‌بینی‌هایی بود مبنی بر اینکه که ممکن هست اتفاقاتی در بازار مسکن رخ دهد و حداقل رونق به بازار مسکن برگردد اما این اتفاق رخ نداد. در سه ماهه آخر سال 92 حجم معاملات در کشور افزایش یافت. به طوری که هر ماه بیشتر از ماه قبل از آن شاهد رونق خرید فروش بودیم. که این افزایش معاملات نوید رونق بازار مسکن در سال 93 را می‌داد. خوشبختانه این اتفاق افتاد و ما بر اساس آمارهایی که داریم افزایش خرید و فروش را در ابتدای سال جاری شاهد بودیم.

بر این اساس در فروردین 93 با وجود اینکه نیمی از آن تعطیل بود 7259 قرارداد مبایعه نامه در شهر تهران انجام شد که نسبت به مدت مشابه سال قبل که 4951 مبایعه نامه صادر شده بود افزایش حدود 35 درصدی داشته است. همچنین در اردیبهشت ماه سال جاری نیز 27685 قرارداد مبایعه نامه داشتیم که نسبت به مدت مدت مشابه سال قبل رشد 40  درصدی داشتیم. در خرداد 92 حدود 8 هزار مبایعه نامه صادر شد که در سال جاری و در 15 روز اول خرداد بیش از 9 هزار مبایعه نامه صادر شده است.

البته این آمار فقط در مورد مبایعه نامه های خرید و فروش است و قراردادهای اجاره و غیره در آن لحاظ نشده است اما تمام این آمارها نشان از رونق خرید و فروش در سال جاری را نشان می دهد.

«نسیم»: آیا این رونق در خرید و فروش مسکن با افزایش قیمت هم همراه بوده است؟

معمولا هر کجا که صحبت از رونق مسکن و خرید و فروش مسکن می‌شود گرانی نیز در کنار آن عنوان می‌شود اما طبق آمارها و گزارشات ما رونقی که در سال جدید ایجاد شده خوشبختانه بدون افزایش قیمت همراه بوده و در این مدت با ثبات قیمت‌ها همراه بودیم. و انشالله تا پایان سال نیز همین ثبات قیمتی برقرار خواهد بود. البته پیش بینی ما این است که حداقل تا شش ماه اول سال جاری شاهد افزایش قیمت نخواهیم بود.

البته قیمت مسکن در 15 روز دوم فروردین ماه از سوی مالکان و سازندگان مسکن تا حدودی افزایش پیدا کرد. این افزایش قیمت به دلیل ورود به سال جدید و تورم انتظاری که بود صورت گرفت. اما بازار و طرف تقاضا به دلیل نبود قدرت خرید این افزایش قیمت را قبول نکرد و قیمت‌ها به حالت قبل بازگشت. از طرفی بهای مسکن در سه ماه آخر سال قبل به کف قیمتی خود رسیده بود و در مواردی نیز پایین تر از کف به فروش می رسید. به همین دلیل در سال جدید با افزایش رونق خرید و فروش مواجه شدیم که گزارش‌های سامانه اطلاعات املاک و مستغلات کشور نیز گویای این افزایش معاملات و ثبات قیمت مسکن است. البته شاید در مواردی به دلیلی موقیت مکانی یک ملک به قیمت بالاتری نسبت به قبل از آن فروخته شده باشد اما این آمار ارائه شده به صورت کلی تهیه شده است.

پیش بینی ما هم این است که حداقل تا شش ماه ابتدایی سال این ثبات قیمت در بازار برقرار هست و مردم هم می توانند بدون نگرانی به خرید و فروش ملک بپردازند و دغدغه  این را نداشته باشند که اگر امروز بفروشند فردا قیمت ها افزایش پیدا می کند و نمی توانند خرید کنند.

«نسیم»: دلیل این رونق بازار مسکن چیست؟ آیا رکود و سقوط بازار های موازی مسکن همچون بازار بورس، طلا و ارز باعث هجوم سرمایه به سمت بازار مسکن نشده است ؟

این رونق به حدی نبوده که بتوان گفت هجوم سرمایه از بازارهای ارز و سکه و بورس باعث آن شده است. درست است که در بعضی از فصل‌ها رشد بیش از 40 درصدی در معاملات داشتیم اما باید توجه داشت که در بیش از یکی دو سال اخیر بازار مسکن با رکود مواجه بود و بازار مصرف در این مدت منتظر بازگشت ثبات اقتصادی به اقتصاد کشور بود تا بتوانند وارد بازار مسکن بشوند. به همین دلیل من نمی توانم بگویم با توجه به این آمار و ارقام هجوم سرمایه از بازارهای موازی چون طلا و ارز باعث رونق خرید و فروش در بازار مسکن شده است اما می توانم بگویم بخش زیادی از بازار مصرف با توجه با ثباتی که در معاملات شکل گرفته تصمیم به خرید و فروش گرفتند.

نظر شما در خصوص طرح مسکن مهر و تأثیرات آن در بازار مسکن چیست؟

ما در کشور دو مشکل اساسی در حوزه مسکن داریم. اول نداشتن برنامه جامع و چشم‌انداز در حوزه مسکن است که همین امر موجب ایجاد مشکل دوم یعنی نبود توازن در بازار عرضه و تقاضا شده است. در این راستا دولت نهم آمد و یک طرحی را مطرح کرد با عنوان طرح مسکن مهر که به اعتقاد ما تولید مسکن در کشور باید توسط بخش خصوصی انجام شود و دولت‌ها باید نقش ناظر و حامی را در این میان داشته باشند و دخالتی در امر تولید نداشته باشند.

دولت نهم و دهم توانست به خوبی وارد حوزه تولید مسکن شود و اینکه اقدامی برای تولید مسکن و ایجاد توازن در بازار عرضه تقاضا شود مورد پسند بود که البته دولت و مجلس هم بودجه مناسبی را برای این پروژه اختصاص داده بود. اما به نظر من مشکل اصلی از زمانی آغاز شد که حجم زیادی از سرمایه دولت وارد این پروژه شد و به نوعی این طرح بخش قابل توجهی از سرمایه را بلعید که همین موضوع در ایجاد رکود نقش داشت.

علی‌رقم اینکه این طرح توانست حجم قابل توجهی از بازار تقاضا را به خصوص در شهرهای کوچک پاسخگو باشد و توازن را در بازار عرضه و تقاضا برقرار کرده بود اما در شهرهای بزرگ به دلیل فاصله زیاد آن از بطن شهرها و همچنین مکان‌یابی غلط آن که به نبود برنامه جامع بر می‌گردد مشکلات زیادی را از نظر فرهنگی و اجتماعی به همراه داشت.

این دو تا خلاء به سیاست‌های این طرح آسیب زد و موجب شد بخشی از سرمایه‌های کشور در بیابان‌ها صرف بیغوله‌سازی شود. اما به طور کلی هر طرحی مزایا و معایبی دارد. همانطور که عرض کردم این طرح در شهرهای کوچک موفق بود اما در شهرهای بزرگ ناموفق بود و ایجاد تورم کرد. البته دولت جدید با آزادسازی خرید و فروش مسکن مهر خواست که با این کار گردش مالی در این طرح شکل بگیرد تا بتواند به اقتصاد کلان و همچنین بر اقتصاد مسکن تأثیر گذار باشد.

«نسیم»: شما به عنوان یک کارشناس مسکن چه طرحی را برای تولید و تامین طرف تقاضا در بازار مسکن پیشنهاد می‌کنید ؟

الان در وضعیتی قرار داریم که توازنی بین تولید مسکن و رشد جمعیت و نیاز جامعه برقرار نیست. شاید برخی ها آمارهایی را ارائه کنند و بگویند تولید افزایش یافته و یا اعداد و ارقام با هم همخوانی دارند. اما این شامل همه اقشار جامعه نمی شود و دهک‌های میانی و ضعیف جامعه در برقراری توازن دچار مشکل هستند. متاسفانه عدالت اجتماعی در حوزه توزیع وجود ندارد هر چند با توجه به اعداد و ارقام شاید خیلی از اقشار دارای خانه باشند اما در واقعیت خیلی ها دارای چند واحد مسکونی در شهرهای مختلف هستند و این موضوع در آمارها ذکر نمی شود. ممکن است شخصی در تهران خانه داشته باشد اما در شما کیش و یا مشهد هم واحد مسکونی دارد. بنابراین عدالت در توزیع نیز به وجود نیامده است.

در مورد برنامه ای که می توانم پیشنهاد بدهم باید توجه داشت که به دلیل عقب ماندگی در تولید مسکن یک فرمول پاسخگوی این مشکل نیست و مثلا فرض کنید مریضی دچار مشکل قلبی هست و میگوییم با مراجعه به بیمارستان قلب و مداوای آن مشکلش حل می‌شود اما زمانی یک مریض قلبی داریم که هم دیابت دارد، هم قبلا چندبار سکته کرده و هم فشار خون بالا و هم چندین بیماری دیگه دارد. با این وجود نمی توان با یک فرمول این بیمار را درمان کنیم و برای هر بیماری باید متخصص اون بیماری و البته با هماهنگی پزشکای دیگر اقدام به درمان کند.

به نظر من موضوع مسکن هم دچار همین مشکل است و با یک فرمول مثلا مسکن مهر و یا یک فرمول مسکن اجتماعی و یا بن اجاره نمی توان مشکل آن را حل کرد. برای اینکه به یک استاندارد و شرایط پایدار در حوزه مسکن برسیم یا یدحداقل در یک پروسه پنجساله و با چند فرمول به این بازار هجمه ببریم. یک فرمول همین بحث مسکن اجتماعی در قالب استیجاری و مالکی است که می توان با همکاری شهرداری و بررسی بافت‌های فرسوده آن را اجرایی کرد. مورد بعدی بحث تسهیلات است که من اعتقاد دارم تسهیلات می تواند از عوامل خانه دار شدن مردم باشد علی‌رقم اینکه یک بحثی است که تسهیلات ممکن است تورم ایجاد بکند و به گفته برخی از اقتصاددانان تسهیلات مسکن خود موجب تورم و گرانی است اما من اعتقادی به این ندارم و معتقدم ما باید علاوه بر تقویت تولیدکنندگان و انبوه سازان با ارائه زمین و تسهیلات دیربازده نباید از دادن تسهیلات بانکی بترسیم. به اعتقاد من حتی اگر تا 90 درصد قیمت مسکن برای متقاضیان تسهیلات قرار دهیم هیچ تهدیدی برای بازار مسکن نیست و افزایش قیمتی ایجاد نمی‌کند.

در کشور ما این باور وجود دارد که ما باید اول پول‌هایمان را جمع کنیم بعد اقدام به خرید خانه کنیم یعنی مردم باید اول فرش، طلا، ماشین و تمام داشته هایشان را بفروشن تا بتوانند یک واحد مسکونی بخرند اما در دنیا برعکس این قضیه است. در کشورهای اروپایی مردم اول به بانک مراجعه می کنند و با توجه به قدرت بازپرداخت متقاضی به آنها تسهیلات پرداخت می‌شود. در شرایط اقتصادی کشور و تورم موجود دهک های متوسط و پایین کشور نمی توانند با پس‌انداز خانه‌دار شوند. مگر یک فرد معمولی در جامعه چقدر حقوق می‌گیرد که می بایست مقداری از آن را پس‌انداز کند و اگر تورم سالیانه را هم محاسبه کنیم چند سال باید صبر کند که بتواند یک خانه بخرد که با توجه به شرایط جامعه این امکانپذیر نیست. بنابراین من به ارائه تسهیلات مسکن 100 درصد موافق هستم. البته چند خلاء وجود دارد که یکی از آنها بحث قانون است که مجلس محترم باید در این جهت گام اساسی بردارد و دوم بحث منابع این تسهیلات است که دولت و شورای پول و اعتبار باید در این جهت گام بردارند.

بنابراین در کنار طرح‌هایی چون مسکن اجتماعی و تقویت انبوه‌سازان و تولیدکنندگان میبایست تا 90 درصد قیمت خانه تسهیلات داده شود که وزیر راه نیز در چند وقت اخیر بحث تسهیلات تا 50 درصد قیمت خانه را مطرح کرده است. البته این تسهیلات باید با شرط و شروط خاص ارائه شود. اول اینکه هیچ رانتی در ارائه این تسهیلات نباشد و این تسهیلات در اختیار افراد خاص قرار نگیرد و حتما به نیازمندان و کسانی که خانه ندارند تعلق بگیرد. دوم هم هیچ تبعیضی وجود نداشته باشد. اگر این دو مؤلفه رعایت بشود که نظارت دولت را هم می‌طلبد می تواند از عوامل کنترل قیمت مسکن و از عوامل خانه دار شدن مردم باشد.

البته باید توجه داشت که دهک‌هایی از جامعه هستند که اصلا قدرت خرید خانه را ندارند یعنی قدرت دریافت تسهیلات و بازپرداخت آن را نیز ندارند. اینها دهک‌هایی هستند که به گفته و تاکید مقام معظم رهبری باید تمهیداتی برای آنها صورت بگیرد. تمهیداتی چون مسکن استیجاری که در این مورد با دوستان مجلس نیز بارها صحبت شده و همه آنها نیز با این موضوع موافق هستند اما هنوز بحث اجرایی در این خصوص شکل نگرفته است. دولت باید با تقویت تولیدکنندگان و ایجاد انگیزه آنها را وارد بحث مسکن استیجاری کند. با ایجاد مسکن استیجاری می توان آنها در مدت زمان دو تا پنج ساله به دهک‌های ضعیف جامعه اجاره داد و در این مدت می‌توان اجاره‌های آنها را که شاید 200 تا 500 هزار تومان باشد را در صندوق‌هایی که اخیرا در دولت نیز مطرح شده است پس‌انداز کرد و پس مدتی فرصت تبدیل وضعیت مسکن استیجاری به مسکن اجتماعی این دهک بوجود می‌آید. باید توجه داشت که تمام برنامه و طرح‌ها در یک برنامه چشم‌انداز برای تمام دهک‌ها به هم لینک و هماهنگ شود. که در این شرایط است که می توان هم برای دهک‌های بالا و هم برای دهک‌های پایین برنامه ریزی کرد و همچنین با تولید مسکن و کاهش قیمت مسکن و اجاره بها بازار مسکن را به ثبات رساند.

«نسیم»: در تسهیلاتی که شما اشاره کردید نگاه دولت به نوع تسهیلات و سودی که دریافت می‌شود چگونه باید باشد ؟

نباید با یک فرمول به مردم تسهیلات داده شود و این برخلاف عدالت اجتماعی است. یعنی نمی توان گفت این میزان تسهیلات با این مقدار سود در تمام کشور به طور یکسان پرداخت شود. به عنوان مثال به کسی که در تهران اقدام به خرید خانه با متری 4 میلیون می کند با کسی که در شهرستان های با متری 1 میلیون تومان خانه می خرد نمی توان به طور یکسان تسهیلات داد و این عادلانه نیست. در بازپرداخت تسهیلات نیز باید عدالت اجتماعی رعایت شود. مثلا از اقشار ضعیف و اقشار قوی جامعه نباید به طور یکسان سود تسهیلات دریافت شود و این هم بر خلاف عدالت اجتماعی است.

باید کاری کنیم که مسکن از حالت سرمایه‌ای خارج شود و به عنوان یک کالا مطرح شود. برای رسیدن به این شرایط باید تولید مسکن افزایش پیدا کند تا جایی برای سودجویان و دلالان برای ورود به این بازار به وجود نیاید.

«نسیم»: برخی از کارشناسان بر این باورند که افزایش تسهیلات در این شرایط کشور که هیچ ابزاری برای کنترل قیمت مسکن وجود ندارد باعث افزایش شدید قیمت مسکن می‌شود. آیا نباید به جای افزایش تسهیلات خرید تسهیلات ساخت مسکن را افزایش داد؟

 پرداخت تسهیلات خرید و یا اقدام کنترلی قیمت مسکن باید همزمان اجرایی شود. نمی توان برای اینکه مسکن افزایش نیابد صورت مسئله را پاک کنیم و بگوییم چون افزایش تسهیلات افزایش تورم را به دنبال دارد پس تسهیلات ندهیم و آن طرف هم هیچ اقدامی برای کنترل قیمت مسکن و خانه دار شدن مردم انجام نشود. پس در شرایطی که هیچ اقدامی برای کنترل و تولید مسکن صورت نمی گیرد بهتر است حداقل تسهیلات را افزایش دهیم تا کسانی که می توانند در این شرایط خانه دار شوند از خانه دار شدن محروم نشوند.

هیچ مانعی وجود ندارد که منابع تسهیلات خرید را در یک صندوق و یا مکانی به سمت ساخت مسکن هدایت کنیم تا تولید افزایش پیدا کند اما مشکل اینجاست که هیچ اقدام و برنامه ای در این خصوص وجود ندارد و از طرفی می گویند که تسهیلات هم ندهید چون تورم زا است پس مردم برای خانه دار شدن باید چکار کنند؟

اگر هم برنامه ای برای هدایت سرمایه به تولید مسکن وجود داشته باشد باید تا اجرایی شدن این برنامه فکری به حال مردم بشود و با برنامه های کوتاه مدت همچون تسهیلات خرید آنها نیز بتوانند صاحب خانه شوند. اساسا دادن تسهیلات بانکی یک کار مدرن اقتصاد مسکن است که در تمام دنیا اجرا می شود.

بانک ها طبق قانون حق ساخت و خرید و فروش مسکن را ندارند اما متأسفانه هم اکنون شاهد هستیم که بانک ها وارد تولید و خرید و فروش مسکن آن هم نه در جهت ایجاد توازن در بازار بلکه در جهت افزایش قیمت و ایجاد چالش در بازار مسکن شدند و این بر خلاف رویکردهای مقاوم معظم رهبری، اقتصاد مقاومتی و بر خلاف عدالت اجتماعی است. اینجاست که نهادهای نظارتی همچون سازمان بازرسی و مجلس شورای اسلامی باید ورود کنند و بر عمکرد بانک‌ها نظارت داشته باشند تا آنها رسالت واقعی خودشان را در اقتصاد کشور اجرایی کنند.

نباید به هیچ وجه از دادن تسهیلات بانکی در حوزه مسکن ترسید بلکه باید از مواردی چون ورود بانک ها به حوزه مسکن ترسید. بانک هایی که با پول مردم سودهای بالای 200 تا 300 درصدی در فروش مسکن نصیبشان می شود و حدود 25 درصد آن را به سپرده گذار می دهد و مابقی را برای خودش نگه می دارد، باید از اینها ترسید.

«نسیم»: دو نکته مبهم در بحث تسهیلات 50 تا 90 درصد قیمت خانه وجود دارد. اول اینکه منابع این تسهیلات چگونه تأمین می شود ؟ و دوم اینکه بازپرداخت چنین تسهیلات سنگینی سال های زیادی طول می کشد که هم بانک و هم مردم توانایی دریافت و پرداخت آن را ندارند، چکار باید کرد ؟

باید دید در کشورهای دیگر چه اتفاقی می افتد. چگونه آنها تسهیلات 3 درصد به متقاضیلان می دهند و در بعضی موارد تسهیلات بدون سود پرداخت می کنند. باید دید در اقتصاد آنها این منابع چگونه تامین می شود. حتما می توان این برنامه ریزی را انجام داد و با استفاده از تجربه کشورهای دیگر این منابع را تامین کرد.

با توجه به اینکه 60 درصد قیمت یک مسکن زمین است ما در کشور مشکل زمین نداریم مشکل ساخت مهندسی و نیروی انسانی هم نداریم، تنها مشکل کشور در حوزه مسکن نبود برنامه ریزی جامع و مدیریت منسجم است که با یک مدیریت و برنامه ریزی پتانسیل حل مشکل مسکن در کشور وجود دارد.

«نسیم»: نظر شما در خصوص استفاده از ابزارهای مالیاتی چون مالیات برخانه های خالی، مالیات بر افزایش قیمت و مالیات بردلالی و خانه های لوکس در حوزه مسکن چیست؟

از نظر فرهنگ مالیاتی و بیمه ما کشور پیشرفته‌ای نیستیم. پرداخت مالیات در کشور ما از نظر فرهنگی عقب است. بخشی از این مشکل به مسئولین برمیگردد که فرهنگ سازی نکردند و بخشی نیز به ملموس نبودن مزایای مالیات و بیمه برای مردم بر می گردد. باید دید کشورهای دیگر که به درآمدهای مالیاتی وابسته هستند و مانند کشور ما به درآمدهای نفتی وابسته نیستند چه برنامه‌ریزی در حوزه مالیات انجام دادند که توانستن به رشد و پیشرفت اقتصادی دست پیدا کنند.

مشکل مالیات کشور مشکل پرداخت نیست. به نظر من در مالیات نیز عدالت اجتماعی رعایت نمی‌شود. قوانین مالیاتی مشکل دارد و مطمئنا باید این قوانین اصلاح شود. تا زمانی که قوانین مالیاتی یک طرفه و بدون تعامل با مردم باشد آن رشد و بالندگی در فرهنگ پرداخت مالیات به وجود نمی آید.

در خصوص مالیات مسکن باید توجه داشت که دستورات تعزیراتی در این حوزه باعث تهدید سرمایه گذاری در مسکن می شود که در درازمدت تاثیرات منفی بر جا می گذارد. در اقتصاد پویا همیشه تمهیدات تشویقی از موجبات رشد بوده است. تشویق و رقابت دو عامل پیشرفت در اقتصاد به خصوص اقتصاد مسکن است که موجب افزایش تولید می شود.

به عنوان مثال در برخی از کشورهای اروپایی یک مشاور املاک هزار دلار حق‌الزحمه دریافت می کند و از این هزار دلار 800 دلار آن را یک کالای داخلی مثلا یک یخچال می خرد و آن را به خریدار هدیه می دهد. شاید خریدار تعجب کند که چطور این فرد 800 دلار از کارمزد خودش را برای او هدیه خریده است. اما در واقع این کار یک تشویق مالیاتی برای آن مشاور املاک به ارمغان دارد. اداره مالیاتی آن کشور اعلام کرده اگر در جهت تقویت تولید ملی این هدیه را خریداری کرده و هدیه بدهید به همان میزان از پول مالیات پرداختی شخص کم می شود. این یک نوع تشویق مالیاتی است که در نهایت سود آن نصیب اقتصاد کشور می شود.

بر این اساس باید برای رسیدن به اقتصادی پویا تنها به دنبال جریمه و تعزیرات نباشیم و از برنامه‌های تشویقی بیشترین استفاده را ببریم. البته در برخی موارد جریمه نیاز است. بالاخره اگر کسی بخواهد امنیت عمومی اقتصاد کشور  را به خطر بیاندازد باید حتی به عنوان مفسد فی‌الارض اعدام هم بشود. اگر کسی در حوزه مسکن اخلالگری و سوداگری می‌کند باید قوانین محکمی باشد تا با آنها برخورد جدی از جمله جرایم مالیاتی شود. بنابراین باید از این ابزارها نیز استفاده کرد اما در کل رویکرد ما باید رویکرد تشویقی در حوزه اقتصاد به خصوص مسکن باشد.

«نسیم»: عملکرد وزیر راه و شهرسازی دولت یازدهم در یک سال اخیر را چگونه ارزیابی می‌کنید ؟

آقای آخوندی زمانی که به عنوان وزارت راه و شهرسازی انتخاب شدند بسیار خوشحال شدم که یک فرد متخصص و با تجربه وارد این حوزه شده است و امید داریم که بتواند یک تحولی را در این حوزه ایجاد کند. اما نکته مهم این است که مقوله مسکن یک مقوله زمان‌بر است و نیاز به یک برنامه جامع و بلند مدت دارد. تجربه هم نشان داده که برنامه‌های شتابزده در کشور پایدار نبوده و با مشکل مواجه شده است. هیچ شکی به تخص و برنامه محور بودن وزیر راه ندارم اما در مورد اجرایی شدن برنامه‌های وزارت راه و شهرسازی احساس می کنم یواش یواش دارد دیر می‌شود. به نظر من باید حداکثر تا نیمه سال جاری شاهد ارائه و اجرای برنامه‌های دولت یازدهم در خصوص مسکن باشیم. البته الان نباید وزیر راه بیاید در مورد طرحی چون مسکن اجتماعی توضیح بدهد. این نوع طرح‌ها می بایست چندین سال قبل در قالب طرحی جامع تدوین و اجرا می شد و آقای آخوندی الان باید میامد و در مورد میزان پیشرفت و اجرایی شدن آن طرح‌ها صحبت می‌کرد.

«نسیم»: نظر شما در خصوص برنامه‌های دولت در حوزه مسکن از جمله "مسکن اجتماعی"، "لیزینگ مسکن" و "بن اجاره" چیست ؟

مدتی است که طرح لیزینگ مسکن مطرح شده که ما 100 درصد با آن مخالف هستیم. و به نفع مردم و مصلحت نظام نمی دانیم. چون اولا لیزینگ تعریف مشخصی در اقتصاد کشور ندارد و دوم اینکه ما تجربه لیزینگ را در حوزه اتومبیل داشتیم که تجربه موفقی نبود و این همه دعوا و شکایات در مراکز حقوقی در این زمینه داشتیم. لیزینگ هایی بودن که پول مردم را گرفتن و تخلف کردن و ماشین به مردم تحویل ندادند و یا ماشین تحویل دادند اما سند به نام مردم نزدند و کلی مشکلات فراوان که نشان از ناموفق بودن این طرح دارد. البته خیلی از نمایندگان مجلس نیز با این طرح مخالف هستند چون به نظر من در این طرح رانتی برای برخی افراد وجود دارد که سعی در اجرایی کردن آن دارند. اساسا طبق قانون نظام صنفی، نقش خرید و فروش مسکن و معاملات مسکن بر عهده مشاورین املاک است و هیچ نهادی حق خرید و فروش بدون کد رهگیری ندارد و اصولا ورود این برنامه با قانون نظام صنفی منافات دارد.

در خصوص مسکن اجتماعی هر چند در کشورهای دیگر موفق نبوده است اما اگر ریشه یابی مشکلات این طرح و اجرای آن موجب تولید مسکن و ایجاد نوازن در بازار عرضه و تقاضا شود خوب است و بهتر است اجرا شود.

بن اجاره را نیز من اعتقادی به آن ندارم و آنرا منطقی نمی بینم. چون به نظر من تقویت قدرت خرید مسکن خیلی اولویت بالاتری نسبت به تقویت قدرت اجاره کردن مسکن دارد و به طور کلی به جای اینکه ماهی به دست مردم بدهیم ماهیگیری را به آنها بیاموزیم و قدرت خرید آنها را افزایش بدهیم.

«نسیم»: وضعیت اجاره‌بها را چگونه ارزیابی می‌کنید؟ چرا با وجود اینکه قیمت‌ها در حوزه خرید مسکن ثابت بوده اما اجاره‌بها افزایش یافته است؟

به چند دلیل نباید اجاره‌بها افزایش پیدا بکند. اول اینکه قیمت اجاره بها وابسته به قیمت مسکن است و زمانی که قیمت مسکن ثابت است پس نباید افزایشی در بحث اجاره داشته باشیم. دوم اینکه قیمت مسکن در سال 92 نسبت به سال 91 حدود 20 درصد کاهش داشته است. قیمت سال جاری نیز همان قیمت سال 92 است بنابراین قیمت اجاره‌بها نیز باید کاهش پیدا کند. این ذهنیت غلط در مردم به وجود آمده که هر سال باید اجاره بها افزایش پیدا کند اما به این توجه نمی کنند که وقتی قیمت مسکن کاهش پیدا کرده و اجاره‌بها نیز بر اساس قیمت مسکن تعیین می‌شود پس اجاره بها هم باید کاهش پیدا کند.

عده‌ای به دنبال ایجاد موج افزایش قیمت اجاره‌بها در جامعه هستند که ما در این مورد با مشاورین املاک صحبت کردیم و از آنها خواستیم به این موج دامن نزنن. البته پیش‌بینی من این است که امسال در مورد اجاره‌بها یک ثبات خواهیم داشت و به هیچ عنوان شاهد افزایش اجاره‌بها نخواهیم بود. البته ممکن است شخصی در منطقه‌ای حتی تا 50 درصد افزایش اجاره‌بها داده باشد و من این را کتمان نمی‌کنم ولی آمار کلی براساس سامانه ما نشان می‌دهد که به صورت کلی شاهد افزایش اجاره‌بها نیستیم و شرایطی نیز به وجود آمده که به سمت کاهش قیمت نیز می‌رویم.