تحلیل کارشناس مسکن ازطرح جدید آخوندی

بیت الله ستاریان در گفت و گو با خبرنگار اقتصادی خبرگزاری تسنیم، تصریح کرد: برنامه اعلام شده از سوی آخوندی وزیر راه و شهرسازی برای خرید مسکن است، اما اگر جنبه ساخت هم داشته باشد و این وام را به تولیدکنندگان نیز پرداخت کنند در مجموع روش کوتاه مدت خوبی برای مسکن کشور است.

وی با بیان این که این قبیل برنامه ها همیشه از وظایف دولت ها بوده است، گفت: طبیعی است بانک ها هم باید سیستم حمایتی خود را در حوزه تولید مسکن داشته باشند ، به طور کلی وزارت راه و شهرسازی و بانک ها حتما باید این کار را انجام دهند.

وی در ادامه با اشاره به تاثیر اجرای برنامه «وام مسکن 6 برابر ودیعه» بر بازار مسکن، افزود: با اجرای برنامه وزیر راه و شهرسازی، بازار به سمت افزایش خرید و فروش حرکت می کند و این مسئله نیز باعث می شود مسکن شروع به جهش قیمت کند.

استاد دانشگاه تهران با تاکید بر این که افزایش قیمت مسکن در صورت اجرای برنامه وام مسکن 6 برابر ودیعه قطعی است، اظهار کرد: آنچه همیشه به دنبال آن هستیم رونق تولید است که البته با این کار قیمت ها نیز افزایش می یابد.

ستاریان در تشریح دلایل این افزایش قیمت، گفت: دلیل این افزایش قیمت فاصله زیاد بین تقاضا و عرضه است. وقتی تقاضا و عرضه با یکدیگر متناسب نیستند، قیمت ها افزایش می یابد.

وی با اشاره به این که «وام مسکن 6 برابر ودیعه» برنامه شروع برای پرداخت تسهیلات و تامین منابع مالی بخش مسکن است، تصریح کرد: در واقع اصل باید این باشد که بتوانیم منابع وسیع تری را در اختیار تولیدکنندگان قرار دهیم تا آنها بتوانند مسکن بسازند، چون مشکل عمده ما در بخش مسکن مربوط  به منابع مالی و عدم دسترسی تولید کنندگان به این منابع است.

کارشناس اقتصاد مسکن با بیان این که منابع بانک ها کفاف تولید مسکن مورد نیاز کشور را نمی دهد، بیان کرد: نیازمند این هستیم که از منابع مالی بیشتر و سیستم و روش های دیگری برای تولید مسکن استفاده کنیم، در غیر اینصورت اساسا سیستم بانکی کشور به شدت از کمک به تولیدکنندگان عاجز است.

*بانک ها قوانین را دور می زنند

ستاریان با تاکید بر این که قوانین حاکم بر سیستم بانکی ایران بسیار کهنه، قدیمی و غیرقابل مقابله با شرایط تورمی فعلی است، گفت: در مکانیسم سیستم بانکی کشور اگر یک تولید کننده بخواهد وام بگیرد با مکانیسم وحشتناکی مواجه می شود که عمدتا به نتیجه هم نمی رسد.

وی ادامه داد: در این شرایط یکی از کارهای سخیفی که بانک ها انجام می دهند این است که به شرکت ها سرمایه گذاری یکدیگر وام می دهند و در واقع این شرکت ها وارد تولید شده اند به جای آن که به بخش خصوصی کمک کنند از این شیوه استفاده می کنند و در واقع بانک مرکزی را دور می زنند.

وی اظهار کرد: وقتی این اتفاقات در بانک های داخل می افتد دیگر نمی توان انتظار داشت مسکن چهره مناسبی به خود بگیرد و تولیدکننده ای که فقط به فکر تولید است بتواند از این منابع به سهولت استفاده کند.

کارشناس اقتصاد مسکن در پاسخ به این پرسش که با این تفاسیر راهکار تامین منابع مالی برای ساخت مسکن چیست، گفت: باید در این راستا از انواع و اقسام صندوق های مسکن، بازارهای رهن و منایع مالی خارجی ( از طریق فاینانس یا وام های خارجی) استفاده کنیم.

ستاریان با تاکید بر این که در حال حاضر دست بخش خصوصی به طور کامل بسته است، خاطرنشان کرد: 93 درصد مسکن کشور در اختیار این بخش است و تنها 7 درصد در اختیار دولت قرار دارد. این در حالی است که بخش خصوصی به طور کامل از سرمایه گذاری خارجی به دلیل قوانین موجود کشور محروم است.

وی تصریح کرد: باید منابع مالی مورد نیاز برای ساخت مسکن در اختیار بخش خصوصی قرار گیرد تا روند تولید مسکن تسهیل شود. علاوه بر این باید به این بخش اجازه دهند تا شهرک های مسکونی را به صورت مدیریت کامل اجرا کند.

*400 هزار میلیارد تومان برای ساخت یک میلیون واحد مسکونی

استاد دانشگاه تهران در ادامه به میزان منابع مورد نیاز برای ساخت یک میلیون واحد مسکونی اشاره کرد و افزود: همواره از ساخت سالانه یک میلیون واحد مسکونی حرف می زنیم، این در حالی است که منابع موجود کفاف ساخت حداکثر 100 هزار واحد را در سال می دهد.

ستاریان با بیان اینکه برای تولید یک میلیون واحد مسکوتی نیاز مطلق به منابع مالی بین المللی داریم، گفت: برای ساخت یک میلیون مسکن حدود 220 میلیون مترمربع زمین و فضای جانببی باید در اختیار داشته باشیم، حال اگر این رقم را در 800 هزار تومان (قیمت متوسط ساخت هر مترمربع مسکن) ضرب کنیم حدود 200 هزار میلیارد تومان برای تولید یک میلیون مسکن می خواهیم.

وی ادامه داد: تازه برای هر یک ریال که در ساخت مسکن هزینه می شود باید یک ریال هم برای ایجاد زیرساخت ها مانند آب، برق، گاز، جاده و... هزینه شود که در اینصورت به 200 هزار میلیارد تومان دیگر نیاز است. در نهایت برای ساخت یک میلیون واحد مسکونی باید 400 هزار میلیارد تومان بودجه و اعتبار داشته باشیم.

وی با طرح این پرسش که این میزان منابع مالی از کجا باید تامین شود، گفت: نقدینگی بخش خصوصی است که چرخ تولید مسکن را می چرخاند و می تواند سالانه تا 500 هزار واحد مسکونی را تولید کند. بنابراین برای این که بخواهیم سالانه یک میلوین واحد را بسازیم باید از منابع مالی خارجی استفاده کنیم.

*برنامه آخوندی برای دلگرمی بخش خصوصی است

کارشناس اقتصاد مسکن با تاکید بر این که در برنامه های ارائه شده برای بخش مسکن باید ارقام مورد نیاز را بشکافیم، اظهار کرد: اگر برنامه هایی مانند وام مسکن 6 برابر ودیعه از منابع داخلی بانک مسکن اجرا شود، مشخص است که مشکلی از مسکن کشور حل نمی شود و فقط برای ایجاد رونق مقطعی با هدف دلگرم کردن بخش خصوصی برای ورود سرمایه های این بخش به بازار مسکن است.

ستاریان تصریح کرد: مشکل مسکن با برنامه های مقطعی حل نمی شود، مسکن نیازمند برنامه های بلند مدت 5 ساله است.