نسخه‌های جهانی کنترل اجاره‌بها/ از مالیات‌های تنظیم‌گرانه تا حمایت‌های ویژه از مستأجر

به گزارش پایگاه 598، شرایط اجاره‌بها در هفته‌های اخیر که روزهای پررونق بازار اجاره است، وخیم و شاید بتوان گفت فراتر از وخیم شده است. آمارهای رسمی منتشر شده توسط بانک مرکزی نشان از آن دارد که قریب به چند ماهی می‌شود رشد میزان اجاره نسبت به سال گذشته از 50 درصد عبور کرده و رصدهای میدانی و بررسی درگاه‌های آنلاین خرید و فروش و اجاره مسکن حکایت از رشد 100 درصدی قیمت‌ها دارد. رشد بالای اجاره‌‌بها در سال‌های اخیر عمدتا به محلات گران‌نشین تهران اختصاص داشت ولی در ماه‌های اخیر این روند رو به رشد، به محله‌های متوسط‌نشین یا نیمه جنوبی پایتخت هم کشیده شده و شاهد افزایش کوچ ساکنان این محلات به حومه هستیم، هر چند برخی شهرهای حومه‌ تهران نیز با گرانی اجاره‌بها مواجه شده‌اند. در این موقعیت دولت برای کنترل اجاره مصوبه‌ای در ستاد تنظیم بازار گذراند که در آن سقف افزایش اجاره‌بها 25 درصد تعیین شد. اگر چه بر اساس مصوبه مذکور، مشاوران املاکی که قراردادهای اجاره مسکن را با ارقامی بیش از ۲۵ درصد اجاره‌بهای همان واحد در سال گذشته افزایش دهند، با جریمه روبه‌رو می‌شوند اما به نظر می‌رسد موجران و مالکان توجهی به این مصوبه ندارند و با افزایش‌هایی بعضا تا چند برابر اجاره‌بهای سال‌های اخیر واحد مسکونی خود را فایل کرده‌اند، چرا که اساسا دولت اهرم فشاری برای مداخله در بازار اجاره ندارد.

 

ضمن اینکه کارشناسان اقتصاد مسکن از احتمال ادامه روند افزایشی اجاره‌‌بها در ماه‌های پیش رو به دلیل تلاش بازار اجاره مسکن برای رسیدن به فاصله زیاد اجاره‌بها با ارزش ملک که در سال‌های اخیر رشد جهش‌گونه داشته، خبر می‌دهند. گفته می‌شود نسبت اجاره‌بها به ارزش ملک معمولا به دامنه ۲۰ درصد (یعنی اجاره‌‌بها در بازه یک‌پنجم ارزش مسکن قرار می‌گیرد) باید برسد که هنوز هم به‌ رغم رشدهای شتابی اجاره‌بها، این فاصله پر نشده است.

 

در گام بعدی دولت برای کنترل اجاره‌بها دست به دامن ستاد تنظیم بازار شد. بر اساس جزئیات بسته سیاسی مصوب شده در جلسه سران قوا، همه قراردادهای اجاره واحدهای مسکونی در سال ۱۴۰۱ پس از ابلاغ این مصوبه به صورت خودکار و به مدت یک ‌سال و حداکثر با نرخ‌های اعلام شده تمدید می‌شود. بسته سیاستی شامل تعیین افزایش سقف تمدید قراردادهای اجاره‌بها در سال 1401 در جلسه شورای عالی سران قوا مورد تصویب قرار گرفت.

 

در این نشست، سران ۳ قوه تاکید کردند سیاست‌ها و اقدامات لازم برای مدیریت حوزه مسکن سریع‌تر اجرایی شود و همزمان طرح دوفوریتی مطرح در مجلس شورای اسلامی نیز در اولویت تصویب قرار گیرد. حال باید دید این اقدامات به اصطلاح لازم تا چه میزان برای کنترل اجاره‌بها کافی خواهد بود. 

 

به طور کلی میزان اجاره‌بها تابعی از قیمت خانه است؛ این یعنی اصلی‌ترین راه برای مدیریت بازار اجاره‌بها متناسب کردن میزان عرضه واحدهای مسکونی نسبت به تقاضاست. نگاه اکثر سیاست‌گذاران این است که مالکان خانه‌ها با هدف دستیابی به سودهای به دور از منطق اقتصادی، اقدام به افزایش اجاره‌بها کرده‌اند، لذا باید جلوی این افزایش گرفته شود اما داده‌های مرکز آمار نشان می‌دهد بدون در نظر گرفتن تورم مسکن در هر سال، متوسط بازده دارایی سالانه اجاره املاک برای مالکان کل کشور در سال ۱۴۰۰ تقریبا ۳ درصد بوده است. این آمار نشان می‌دهد برخلاف باور القا شده، افزایش مبالغ اجاره‌بها صرفا به خاطر سودجویی مالکان ساختمان‌های مسکونی نبوده و علت اصلی آن همان افزایش قابل توجه قیمت مسکن است. بر اساس داده‌های مرکز آمار، بازدهی سالانه اجاره مسکن -که بر اساس نسبت اجاره‌بهای هر مترمربع به علاوه ۳ درصد مبلغ رهن طی 12 ماه و قیمت خرید محاسبه می‌شود - در کشور طی سال‌های ۹۵ و ۹۶ که بازار دستخوش افزایش قیمت‌های نامتعارف نشده بود، حدودا سالانه ۶ درصد بود و این در حالی است که نرخ بازدهی در تابستان سال ۱۴۰۰ به ۳ درصد رسید. بازده سالانه اجاره مسکن نشان‌دهنده سود سالانه حاصل از اجاره مسکن برای مالکان است و در صورت تداوم کاهش این بازده، با توجه به بازدهی دیگر فعالیت‌های اقتصادی، سرمایه‌گذاری در این بخش توجیه اقتصادی نخواهد داشت. 

 

حوزه مسکن یکی از مالیات‌خیزترین حوزه‌های اقتصادی در جهان است. به طور کلی کشورهای مختلف بر اساس شرایط اقتصادی و اجتماعی چند نوع مالیات را برای مدیریت بازار مسکن وضع می‌کنند که هدف کلی این مالیات‌ها در یک کلان‌تصویر، ممانعت از سرمایه‌ای شدن کالای مسکن است. این مالیات‌ها به دنبال آن هستند که مسکن را کالایی مصرفی کنند. از اصلی‌ترین این مالیات‌ها می‌توان به مالیات از خانه‌های خالی، مالیات از عایدی سرمایه، مالیات از زمین‌های بایر، مالیات از تعدد خرید و فروش و مالیات از سود خرید و فروش و اجاره‌بهای خانه‌های دوم اشاره کرد. 

 

در آلمان برای تعیین نرخ اجاره، توسط سازمان شهرداری و زیر نظر دولت آلمان، برای هر شهر یک سند قانونی سطح اجاره مجاز نوشته می‌شود. در این سند، هر یک از ویژگی‌های اختصاصی یک خانه یا آپارتمان سطح‌بندی شده و متناسب با هر سطحی از آن، سقفی جهت اجاره مجاز تعیین می‌شود. این قوانین و سندها هر چند سال یک بار مورد بازنگری قرار می‌گیرد و یکی از مسؤولیت‌های اصلی قانونگذاران مجلس و شهرداری‌های آلمان، اصلاح و بهبود و به ‌روز کردن این قوانین است. در این کشور مستاجر تا هر زمان که مایل باشد، با پرداخت اجاره‌بهای مشخص می‌تواند در خانه زندگی کند و صاحبخانه تا زمانی که مستاجر نخواهد، نمی‌تواند مستاجر را از خانه بیرون کند. صاحب‌خانه تنها در صورتی می‌تواند مستاجر را از خانه بیرون و قرارداد را فسخ کند که بتواند ثابت کند مستاجر چند ماه است اجاره خانه را پرداخت نکرده یا قصد فروش خانه را دارد یا اینکه خودش قصد دارد در آن خانه ساکن شود. 

 

سیاست‌گذاری بخش مسکن در این کشور از سال 2013 با رویکرد کمک به سمت تقاضا یعنی شهروندان طبقه متوسط بوده است؛ افرادی که سرمایه اولیه اندک ولی درآمد کافی و لذا توان پرداخت ماهانه مناسبی دارند. این سیاست دارای 3 بخش اصلی بوده است: وام مشارکتی خرید مسکن، تضمین وام خرید مسکن و گزینه‌های ویژه. وام اعانه خرید مسکن: دولت تا 20 درصد از قیمت خرید مسکن را وام می‌دهد، خریدار باید 5 درصد از قیمت مسکن را سپرده‌گذاری کند و 75 درصد باقیمانده وامی است که از بانک دریافت می‌کند. خریدار از مالیات و هزینه‌های اضافی وام 20 درصدی که دولت به او می‌دهد، در 5 سال اول مالکیت خانه معاف است. تضمین وام خرید مسکن: در این شیوه هنگام پرداخت وام خرید مسکن به خریدار، به جای ضمانت بازپرداخت از طرف وام‌گیرنده، این دولت است که وام‌گیرنده را تضمین می‌کند. به این ترتیب و با این تضمین دولتی، کسانی که در این طرح شرکت می‌کنند، با داشتن فقط ۵ درصد قیمت یک خانه می‌توانند با دریافت وام، صاحب کل خانه شوند. اجاره به شرط تملیک: در این طرح خریدار به قصد خرید یک مسکن آن را اجاره می‌کند. در واقع ارقام اجاره به منزله پرداخت اقساط هزینه مسکن منظور می‌شود. 

 

در ایرلند برای کنترل قیمت مسکن روی سود حاصل از فروش مسکن دوم 33 درصد مالیات وضع شده تا به مسکن به عنوان یک کالای سرمایه‌ای نگاه نشود. حتی مالکان خانه‌های دوم، در صورت اجاره آن به دیگران، باید 50 درصد درآمد حاصل از اجاره را مالیات بدهند. این سیاست همان‌طور که ذکر شد باعث می‌شود سرمایه‌های مازاد به سمت مسکن سرازیر نشود و از سوداگری در این حوزه ممانعت به عمل آید. 

 

فرانسه از سال ۲۰۱۵ کنترل اجاره را در مناطقی که تقاضا بیش از عرضه است، اجرا کرده است. مقررات به این صورت است که هنگام اجاره جدید، اگر صاحب‌خانه در خانه بهسازی نداشته باشد، آخرین اجاره‌ای که توسط مستاجر قبلی پرداخت می‌شود، تنها می‌تواند بر اساس یک نرخ ثابت شاخص بنچمارک برای اجاره‌بها افزایش یابد. 

 

در اتریش اجاره در مسکن‌های قدیمی موجود (حدود نیمی از بازار اجاره خصوصی) تنظیم می‌شود. افزایش اجاره پس از نوسازی واحد تنها با رضایت مستاجران یا پس از یک حکم قضایی امکان‌پذیر است.